编者按：

为期两天的两天集中出让，除了一大堆地价、自持创新高的数字之外，直接的结果是所有出让项目平均预期利润率陷入实际的亏损之中，市场高烧不退？怎么办？

推出降温措施势在必行，而交易制度的改革，是降温的举措之一。

【回顾->5.7首日点评：集中供地起到了什么效果？】

好地网5月9日消息（研究员 徐路加）昨天，杭州迎来余杭、临平、富阳、临安区集中出让。25宗地块总建面381.5万方，成交总价461.5亿元。其中有17宗地块竞报自持，总自持面积27.5万方。

值得关注的是华润拿下绿汀路TOD地块，代价极高，溢价率封顶并自持4%（2.7万方），111.6亿的拿地额，是首批集中出让中唯一一宗上百亿的地块。

另外，中骏则时隔两年再次在杭州拿地，以自持4%抢下鼎湖未来社区地块，拿地额也达到91亿元。

（点击看大图）

总体来看，热度延续。但仅过了一天，市场出现了新变化：拿地房企从第一天的高度集中，转向第二天百家争鸣。

首先，地块数量比首日少了10宗，但拿地房企仅少了一家，拿地明显分散。

虽然当天拿地金额前三的华润、中骏、华景川合计金额244.7亿元，占到53%，比首日的51%还上升了2个百分点，不过3家房企合计才拿4宗，相比前一天前三拿了12宗，拿地数量明显减少了三分之二。

一、缘何百家争鸣？

7日共21家房企拿地，融信、融创、滨江均拿地3宗以上。而8日20家拿地房企，只有宋都、西房、中天3家首日也有拿地，且只有一家拿地2宗以上，拿地呈现了百家争鸣的局面。

除了华润、中骏拿高难度的大体量地块外，8日拿地房企，大致可以分为三类：

①区域深耕：

如地上、中天、西房、银城等此前就深耕临安或在地块周边已有项目；宋都、众安、杭房在富春此前也有布局；华景川则企业总部就在临平北，华元地块南侧即为其北城芳满庭项目。

如之前点评分析，8日拿地房企仍然选择在深耕区域守擂。在深耕区域共拿地10宗，拿地金额120.4亿元（不含华景川富阳地块），如果剔除绿汀路、鼎湖地块，占8日当天出让金的46.5%，区域深耕拿地依旧是主力。

②外拓：温州时代、大华等已入杭房企，则分别外拓至临安、富阳，且均以自持代价；

另外，华景川也新入富阳，拿下富春湾新城商住地。

③首入：正荣是首批集中出让期间唯一一家首入杭州房企，以自持9%竞得青山湖科技城宅地。

各个区域拿地房企情况（注：加粗为本次跨区域拿地房企）

好地研究院认为，房企百家争鸣，可以认为有以下几个因素：

1、市场份额高的企业在这三区布局少。

8日出让地块的3个区域，此前拿地房企就较为分散，而7日的拿地前三名，在这三个区域的布局本来就极少或者没有。

2、首日挤出效应。首批地块，是今年仅有可年内形成销售回款地块，在首日土拍中，因为竞争白热化，在原有房企强势深耕守擂下，一些拿不到地的饥渴房企只好涌向房企深耕数量不多的临安等地。

3、绿城缺席。一季度绿城光在富阳就拿了4宗地，占富阳总成交金额的63.3%，昨天没有拿地，给了更多房企上车机会。

二、第二天更热

在杭州，拿地集中度提高，实质是热度上升的一个标志，那么第二天拿地分散的情况下，热度有否下降？

好地研究院从三个指标来衡量——

1、自持比例升高

若剔除车辆段、公租房3宗指向性较高、底价成交的地块后计算，8日17宗达自持的地块，总自持面积27.5万方，平均自持比例仍然达到8.07%，显著高于去年的1.18%（同区域）。

特别是临安地块，10宗地块达自持，总自持面积12.47万方，已经超过临安之前4年时间内的9宗达自持地块总自持面积（9.1万方），平均自持比例达到21.6%。

2、地价创新高

以8日出让的13宗纯宅地，相同新房限价下有较好对比的5个板块，也大幅创新高，与7日表现一致。

若将自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，地价平均上涨26.6%，超过7日的17%。

3、典型宅地利润下降

好地研究院选取两宗典型地块，来看房企的盈利压力。

①富春湾新城6号地块。成交楼面价9644元/㎡，自持22%。若将自持部分地价按可售住宅地价6折计算，实际地价达到11513元/㎡，按18800元/㎡的限价销售，常规产品设置下，预期利润率-2.24%。还有1.8万方自持住宅需要资金沉淀。

②滨湖新区单元G-R21-01地块。自持比例高达40%，面积达到3.43万方，仅计算土地、建安成本，就将沉淀资金6.1个亿；即使以上限毛坯价格销售,将利润部分补贴后，自持成本还将达4.3亿元，而自持部分通过租赁很难获利。

基于以上分析，好地研究院认为，首次集中供地下，整体市场热度较去年又有明显升温，特别是两天累计自持面积66万方，平均自持比例达9.36%，可售部分几乎无利润的情况下，房企资金压力陡增。

三、勾地5000万封顶带来了高杠杆率

两天的土拍结果显示：集中供地下，热度并未降低。而且第二天比第一天更热。

这与集中供地的初衷有相当大的距离，集中供地的本意是想通过集中推出大量地块，房企在资金压力下，报名地块减少，竞争弱化。

而此预想的结果，在杭州并未实现，据好地研究院不完全统计，本批次地块报名房企数量平均达到15家以上，城区地块大部分超过30家，远超去年平均的9.6家/宗。

究其原因，勾地制度下保证金5000万封顶，带来的高杠杆率，完全对冲了集中供地给房企带来的资金压力。部分房企可以同时报名30家地块，好地研究院测算，如果全部勾地，57宗地的保证金为25.4亿元，如果没有勾地制度，按照起拍价20%的保证金缴纳的话，需要187亿元。

25.4亿做成了187亿的事情，这相当于用了7.4倍的杠杆，如果对应起拍价934.7亿元，相当于36.8倍的杠杆。

改革勾地制度，是目前市场呼声较为强烈的。即使按照浙江省统一的20%的保证金，也可以让杠杆率从目前的36.8倍下降到5倍。

四、如何降温？

市场过热除了房企之间陷入恶性竞争外，更为重要的是在没有利润或者亏损的情况下，房屋质量难以保证，从而损害广大购房者的利益。

那么仅仅提高保证金，能否降低热度？

从报名阶段资金压力来看，按照首批地块平均16.3亿元的起价，20%的保证金，平均需要3.3亿/宗，是勾地金的6倍以上。如果继续同时参拍30宗，保证金则从15亿上升到近百亿，这对于大部分房企是难以承受的。

但杭州市场容量大、活跃房企上百家，仅取消勾地，20%的保证金，也处于最低要求，对市场热度降温有限。

以宁波为例，没有勾地免参拍保证金政策，保证金要求也为20%，且出让制度与杭州具有较大相似性。双限以来，市场热度与杭州基本同步，地价仍在走高，利润率也持续走低。

市场回归理性，或仍需要进一步调控，以长三角范围内后续集中供地的几个城市来看：

①上海此前一般地块保证金为20%+授权价全冻资，超出起价，特别是采用招拍挂复合方式，“评分制”下实际上一般房企较难参与，即使地价不设上限，去年的平均溢价率仅12%，远低于杭州的23%；首批集中供地冻资要求改为20%保证金+110%冻资，并执行一次性报价（延续招挂复合，入围的房企将进行一次性报价，最接近平均价的将成为最终结果得主），不再价高者得，参拍方式与苏州接近，且严格限制马甲，更将助于市场回归理性。

②南京不同地块保证金要求不一，首批地块为20%-50%，热点区域为50%，且部分地块要求一个月内付清全部土地成交价款。

拍到最高限价位置，进行摇号确定得主，普遍给房企留有一定利润空间，且房企没有自持的资金压力。

③嘉兴保证金要求为50%，要求较高。以5月20日集中供地为例，仅出让的13宗地块，全部参与保证金就要求45亿元。

如果按照嘉兴的办法，50%的保证金制度仅仅参与主城区13宗地块，就需要152.7亿的保证金，对市场的热度将起到降温作用。