好地网--首日点评：集中供地起到了什么效果？

今年起，有关部门明确要求22个城市集中供地。从政策的出发点来看，我们认为主要基于两个目地：①平抑土地市场热度；②降低房企拿地集中度。

好地研究院以土地市场规模居全国前列的杭州作为观察城市，基于首次集中供地第一天的成交结果，来进行分析。

核心提要：

壹、首日三大特点

贰、如何破局？

今天（5.7），杭州集中出地第一天，杭州主城区、钱塘区、萧山区共计出让32宗地块，总建面375.7万方，总出让金716.7亿元，平均溢价率25.92%。

其中有24宗地块达到自持，自持地块数量占比75%；总自持面积38.4万方，平均自持比例达11.35%。

集中供地政策下，从杭州首日土拍结果来看，显然与政策想达到的目标差距较大。集中供地首日土拍最明显的特点是——

据好地研究院了解，本次报名房企不乏陌生面孔，但从今天拿地来看，继续由这些杭州深耕房企占据主导，比如滨江、融创、融信、祥生等。

具体表现在拿地集中度上，今天前三房企拿地金额就达到365.5亿元，占今天总出让金的51%，即超过一半金额的地被三家房企抢下，比去年提高了19个百分点！

占比高的原因之一是每宗地最高5000万封顶的勾地制度，使拿地门槛低，房企拿地资金压力剧降，这个制度在集中供地的情况下发挥了放大的效应。

在地块起价、新房售价预期没有较大变化的情况下，自持情况是反映市场热度的较好指标——

首日成交的32宗地块，有24宗达到自持，总自持面积达到38.4万方，比今年一季度的总自持面积（26.8万方）还要多43%，更是远远超过2019年或者2020年全年的自持量。

从自持比例来看，今天地块平均自持比例达到11.35%，已经接近自持最疯狂的2017年。

一天就有38.4万方的自持，意味着减少近4000套可售房源供应，供不应求的局面更将加剧；

对于房企而已，按成交地价统计，因自持沉淀的土地金额就达到81.7亿元，占今天出让金的11.4%。

好地研究院将自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，仅以今天成交的26宗纯宅地统计，所涉及的20个板块，与板块内有地价可对比性的项目对照，今天全部创下新高，平均地价涨幅达到17%。

据好地研究院测算，今天的地块，总体上看，甚至保本也有较大难度。考虑对于自持估值的估值差异，仅选取未达上限溢价率地块测算。

如钱塘区金沙湖、高教园区，转塘地块等，新房售价3万（含装修）左右地块，房地差只有6000元，2万新房地块，房地差价只有5000元。无论如何压缩成本，项目想实现利润并不容易。

若测算地块利润率，自持部分地价按可售住宅地价的6折，按好地研究院常规测算，平均预期销售利润率从双限政策实施当年（2019年）的7.9%，下降到集中供地政策下首日平均-3.17%

当然，房企通过超配车位、利用不超过10%配建比例拔高货值等策略可以一定程度上实现扭亏甚至微利，但同时自持比例的不断上升，即使可售部分有所获利，也面临极大资金沉淀。

深耕守擂是指在房企在自己深耕的板块内拿地，在以往，此举是为了发挥在深耕板块品牌优势与降低进入新区域适应期风险。

但如今，新房限价严厉，土地市场越来越热，利润越来越薄之际，在深耕板块中拿地成为房企自救的防守之举。

这成为今天的普遍现象，拿地的房企多半周边有老项目，比如滨江坚守钱塘江两岸，今天与融信联合体拿了四七堡地块、萧山科技城地块；祥生补仓钱塘区大学城北、西湖之江转塘板块；融创上午在金沙湖周边又抢下3宗宅地，此前，融创深耕钱塘区多年，较长时期占有新房销售额第一的位置。

一方面，在深耕区域，可以团队、施工、营销协同，如果用此前的项目公司拿地，也有利于税务筹划降低成本；

另一方面，有品牌和人脉基础，在建设进度、销售速度上也更具优势。

各房企深耕守擂，既是防守，也组建起了壁垒，导致外来房企因为成本高昂而很难进驻。

好地研究院认为，集中供地政策不变的情况下，为了起到抑制市场过热的效果，还是存在一些制度改革的可能，比如：

1、提高拿地门槛。比如取消勾地制度，因为现有的勾地制度部分作用是为了防止流拍设置的，是在熊市里推出的举措，目前是土地牛市，可以取消；还可以提高参拍保证金比例，提升房企的资金压力与成本；

2、为了限制房企拿下地之后寻求多家合作的行为，可以学习最近的上海新政：限制拿地房企后期股权转让，来进一步提高资金压力，从而给更多房企有拿地机会。

拍到封顶之后实行摇号的制度，表面上看，是为了给参与房企公平参与的机会，实际作用是为了保护房企应有的利润，从而保证新房的质量，进而保持房地产正常的产业秩序。