5.7杭州首批集中出让前瞻③:主城区预报价8宗封顶,已有2宗面临亏损,至少8宗地将拼自持

核心提要:

一、8宗地块预报价封顶:2宗或面临亏损、6宗将竞自持

二、其他尚未封顶的5宗地块:仍有3宗可能封顶

三、主城区13宗地块成交价格预测

编者按:

成交结果的预测按照以下两个可能性展开:

1)理性价格的极限:即利润为零的时候,大约溢价率与自持情况;

2)现实可能的结果:根据目前的报价与市场热度,预估最后的成交结果。

相关链接:

前瞻①:钱塘区7宗宅地

前瞻②:萧山12宗地


好地网5月6日消息(研究员 徐路加 邬愉波)继7宗钱塘区地块、12宗萧山区地块之后,明天下午14:30-16:30之间,本次集中出让的重头戏——13宗主城区地块登场,将以每隔10分钟推一宗的速率起拍。

主城区13宗涉宅地,总出让面积1036.4亩,总建筑面积161.8万方,总起价305.4亿元。

截至中午12点好地网发稿前,总计已有8宗地块预报价封顶,是所有区域中封顶数量最多的。这八宗地块为祥符东商住地、三墩北宅地、运河新城宅地(自持2%)、东新宅地、双浦宅地、浦乐2宗宅地、杭氧北综合体地块

这13宗地,结合目前报价情况,好地研究院

至少8宗地将竞自持,这8宗地为祥符商住地、三墩北宅地、运河新城宅地、东新单元宅地、双浦单元宅地、杭氧北综合体地块、四七堡2宗宅地

数字商贸城商住地,尽管商业商务占比较高且有11万方自持综合体要求,但也有望封顶;

目前已经封顶的滨江区浦乐的两宗地块,此价格下已面临亏损,但拿地饥渴下,不排除进一步竞报自持,但即使自持,比例也应该较低;

华丰单元和转塘单元两宗地块,起价较高,封顶概率不大。

一、8宗地块预报价封顶:2宗或面临亏损、6宗将竞自持

1、预报价封顶的8宗地块中,祥符商住地、三墩北宅地、运河新城宅地、东新宅地、双浦宅地,这5宗地块在上限溢价率仍存在利润空间,大概率进一步竞报自持。

结合市场行情,好地研究院预计:

①祥符商住地(杭政储出[2021]1号),预计竞自持比例或超8%;

②三墩北宅地(杭政储出[2021]5号),预计竞自持;

③运河新城宅地(杭政储出[2021]8号),自持12%左右;

④东新单元宅地(杭政储出[2021]10号),自持8%左右;

⑤双浦单元宅地,预计竞自持;

2、预报价已封顶的滨江区浦东单元两宗地块,或有亏损风险

滨江区浦乐2宗宅地测算零利润时溢价率分别为26.8%和27.3%,目前的报价按常规测算已面临亏损。若进一步竞配自持,则将资金沉淀。

3、杭氧北综合体地块,封顶价下,已面临10亿以上的资金沉淀。

杭氧北综合体地块,可售住宅占比仅41.44%,需自持6.33万方的商业商务面积,而紧靠市中心文晖板块的综合体项目,预计对于商业估计较高,目前预报价已达封顶,预计也将竞配自持。

后续还将竞配多少自持比例,取决于房企对商业商务部分的估值。

二、其他尚未封顶的5宗地块:仍有3宗可能封顶

数字商贸城商住地(杭政储出[2021]9号),尽管有11万方的大型商业综合体自持要求,仍有望封顶

四七堡的两宗纯宅地也尤其值得关注,新房限价是杭州首批地块中最高的,两宗地块可售货值到达180亿元以上,目前均已有2轮报价,溢价率分别为0.27%和0.16%,预计将激烈争夺。好地研究院预计:

四七堡16地块(杭政储出[2021]6号),自持比例可能超过11%;

四七堡32地块(杭政储出[2021]7号),自持比例可能超过13%;

另外,其他2宗地块:

华丰单元宅地(杭政储出[2021]2号),有快销预期,溢价率或超22%;

转塘单元宅地,起价较高,预计溢价率15%左右。

综合公租房和各地块配套公建成本后,好地研究院测算了各地块零利润时溢价率和现实可能的结果(详见下表):

注:1、部分地块性质特殊,商业比例大,不做利润测算;

2、好地研究院测算保本房价时,不考虑超配车位等策略提升货值及做税筹降低成本。

车位配置按110方/套/车位,售价为新房售价的10.5倍,成本10万/个;

保本房价=住宅实际地价*1.03+建安成本(4000-6000)+财务成本(售价*1.5*8%)+装修成本(装修标准一半)+税费(增值税4%、土增税0%)+营销管理费(1-3%,快销预计项目平均取2%,若货值超30亿取1%;销售预期一般项目取3%。其中,四堡七堡2宗地块、鼎湖社区地块、杭氧北商住地以及双浦单元宅地共4宗取值为1%,剩余9宗均取值2%)

三、主城区13宗地块成交价格预测

新拱墅区+新上城区8宗地块指标

5宗地块区位图(来源:好地大数据)

(1)祥符商住地,自持比例或超过8%

地块总出让面积62.44亩,总建面9.16万方,其中商业商务不少于46173㎡(50.4%),公租房4540㎡。

总起价12.6亿元,起始楼面价13775元/㎡,新房限价40000元/㎡(含装修4000元)。

1、商业商务估值较高

地块住宅部分,新房限价3.6万,较南侧300米,今年刚售罄的金地大云桥西府项目低4000元/㎡,而该项目摇号中签率仅2%。

对比周边5万左右的二手房价格,本地块预计是典型的快销红盘。

决定地块价值的将是占总建面一半的商业商务部分。参考周边项目——南侧运河融创印,100方左右写字楼毛坯均价21700元/㎡;300方以上商业3万/㎡;50方左右精装酒店式公寓24000元/㎡。

地块距离运河500米,商业大平层甚至能远眺运河景观,商业大平层精装产品预计随着住宅价格走高,售价有望靠近甚至超过运河融创印小户型酒店式公寓产品售价。 

祥符地块位置及周边项目(来源:好地大数据)

2、自持比例或超过8%

截至发稿,地块已封顶,达上限楼面价17816元/㎡。在不折算商业地价下——

①住宅含配建部分(45400㎡)),计算公租房及配建成本,可售住宅(40560㎡)实际地价20538元/㎡,以上限价格36000元/㎡销售,含车位预期利润率15.3%,住宅部分预期利润2.24亿元。

②商业商务部分(46173㎡),若整体按24000元/㎡销售(大户型商业大平层在目前周边售价基础上加10%预期),不考虑车位及利润情况下,预计亏损7500万。

即,整盘在上限溢价率时,预计仍能盈利1.5亿元左右。

好地研究院认为,在预报价阶段直接封顶显示房企拿地意愿强烈,特别是商业大平层,通过精装仍能加一定预期,仍有利润空间。

预计将进一步竞配住宅自持。若自持部分地价按可售部分实际地价6折计算,整盘项目实现盈亏平衡线作为预期下限,自持比例或超过8%。

3、谁将出手?

该地块从地块性质来看,与融创于去年6月23日竞得的位于申花的滨融府项目具有较强相似性(商住比5:5),可参照彼时报名房企:融信、融创、招商、滨江、华发、龙湖、德信。

(2)下城华丰宅地,预计溢价率22%以上

下城区(华丰单元XC1006-R21-10地块),将于5月7日14:40截止报价并开始竞价。

地块建面8.5万㎡,容积率2.2,起价15.4亿元,起始楼面价18007元/㎡,上限价19.98亿元,上限楼面价23394元/㎡。新房限价33000元/㎡(含3500装修)。需配建8540㎡公租房。

 

地块航拍图(来源:好地大数据)

地块区位及周边项目(来源:好地大数据)

1、周边新盘中签率个位数,有快销预期

地块位于下城北板块北端,距离地铁3号线华丰路站(未通车)400米,为地铁盘。

东北侧一路之隔是去年1月出让的地铁上盖商住项目,由地铁集团、下城城建和蓝绿双城联合竞得(案名:春和云境),其新房限价与本地块一致。

春和云境是区域热门盘,目前在售,最新一期在4月30日摇号,中签率仅4%,被列入5年限售名录。

预计本地块未来也将能实现快速去化。

2、预计溢价率22%以上

折算公租房和配套公建成本后,地块保本实际地价为25156元/㎡,名义地价为21918元/㎡,此时溢价率为21.7%。

好地研究院预计,本地块有快销预期,体量和总价都较适中,预计房企将零利润抢地,溢价率可能超过22%。

3、谁将出手?

好地研究院获悉,本地块有20余家房企参与勾地,预计竞争激烈,多家品牌房企将出手。

(3)四七堡2宗地,自持比例或超过11%和13%

1、地块指标

16地块(小地块):总出让面积68.16亩,总建面10.9万方,其中需配建公租房10905㎡。起价37.28亿元,起始楼面价34185元/㎡,新房限价66000元/㎡(含装修6000元)。

32地块(大地块):总出让面积107.95亩,总建面18万方,其中需配建公租房17992㎡。起价62.25亿元,起始楼面价34600元/㎡,新房限价67500元/㎡(含装修6000元)。

2、两宗地块高货值吸引力大,但或面临限签

本次四七堡两宗地块是首批地块中起始楼面价、新房限价最高的地块。

地块所在的钱江新城2.0,可视为杭州最核心区未来可唯一整片开发的板块。首批次推出的两宗纯宅地,起始地价就接近百亿,预计将贡献180亿货值。谁最终抢滩成功,不仅将获得高额货值储备,还将在板块后续推地中占据先发优势。

新房限价67500、66000元/㎡,是首批地块中限价唯一超过5万的,但对比周边如绿城·留香园,二手房价格在8万以上,还是存在明显的一二手倒挂,预计将快速销售。

但是6万以上的售价,预计将限签,一定程度上影响房企销售回款。

可以参考江河汇的滨江绿城·江河鸣翠项目,68500元/㎡售价,在今年1月一次性推盘431套住宅,摇号中签率6%,但截至4月底仅签约16套。

拟出让地块位置(来源:好地大数据)

3、四七堡16地块,自持或超过11%,32地块自持或超过13%左右

两宗地具有快销预期,若均达到上限地价时——

四七堡16地块,新房限价66000元/㎡,达上限楼面价44364元/㎡,计算公租房成本及车位利润(90方配置一个,售价50万,成本10万,下同),预期销售利润率6.2%,整盘利润4.0亿元。

四七堡32地块,新房限价67500元/㎡,达上限楼面价44938元/㎡,预期销售利润率7.0%,整盘利润7.6亿元。

具有如此高货值两宗地块,在目前市场热度下,显然利润空间将压缩,将进一步拼自持。

考虑到项目资金投入高、未来还面临限签导致的回款压力,好地研究院选取三个值,作为预测区间:

①将项目资金平衡作为预测下限——即,达到一定自持比例,项目可售利润可补贴自持部分建设成本,实现资金平衡;

②将可售住宅利润补贴至自持成本,以住宅毛坯限价的8折成本持有作为预测上限。

③结合一季度自持行情,普遍住宅持有成本为可售住宅毛坯限价的6折,可作为一季度行情值。

1)四七堡16地块

①自持5%时,项目资金平衡,并净得4892㎡自持住宅;

②自持22%时,项目可售利润补贴至自持成本中,预计沉淀资金10.28亿元,相当于自持的21527㎡住宅持有成本为47733元/㎡,约为可售住宅毛坯限价的8折。

③自持11%时,项目利润补贴至自持成本中,预计沉淀资金3.75亿元,相当于自持的10763㎡住宅持有成本为34837元/㎡,约为可售住宅毛坯限价的6折。

2)四七堡32地块

①自持6%时,项目资金平衡,并净得9697㎡自持住宅;

②自持25%时,项目可售利润补贴至自持成本中,预计沉淀资金19.37亿元,相当于自持的40406㎡住宅持有成本为47932元/㎡,约为可售住宅毛坯限价的8折。

③自持13%时,项目利润补贴至自持成本中,预计沉淀资金7.37亿元,相当于自持的21011㎡住宅持有成本为35071元/㎡,约为可售住宅毛坯限价的6折。

基于以上测算,参考今年一季度自持情况,好地研究院认为:

①四七堡16地块,预计自持比例总体介于5-22%,或超过11%;

②四七堡32地块,预计自持比例总体介于6-25%,或超过13%

4、谁将出手?

本次两宗地块适合房企在杭打造标杆项目,预计将吸引大量活跃房企,其中本土房企滨江、绿城预计将继续出手,且出价能力较强。

(4)拱墅运河新城宅地,已自持2%,预计自持12%左右

拱墅区(运河新城GS1001-17地块(原A-C4-01)),将于5月7日15:40截止报价并开始竞价。

地块建面8.5万㎡,容积率2.5,起价13.7亿元,起始楼面价16142元/㎡,上限价17.83亿元,上限楼面价20962元/㎡。新房限价29500元/㎡(含3000装修)。

地块航拍图(来源:好地大数据)

地块区位及周边项目情况(来源:好地大数据)

1、房价比相邻项目低3500元/㎡,可快销

地块所在的运河新城,去年至今总计出让了3宗地块,竞得者分别为融信、万科、保利。总建面达到33.68万㎡,再加上本地块8.5万㎡的体量,短期内板块供应量较大。

融信、万科、保利地块由南至北分布:

融信地块,去年6月23日成交,建面7.7万㎡,总价18亿,楼面价23558元/㎡,自持2%,新房限价38000元/㎡;

万科地块,在融信地块北侧,与其一路之隔,成交于今年1月5日,建面14.2万㎡,楼面价28674元/㎡,自持3%,新房限价与融信地块一致;

保利地块,位于万科地块北侧1.8公里,成交于今年1月15日,建面11.9万㎡,楼面价22040元/㎡,自持5%,新房限价33000元/㎡。

而本地块在保利地块东北侧500米,新房限价29500元/㎡,较保利地块下降3500元/㎡,是首批57宗地块中限价下降最多的。

即本地块是目前板块内新房限价最低的,未来虽然竞品较多,但价格优势明显。

板块内,与万科地块相邻的香港置地·上河公元在售,最新一期在4月20日开盘,摇号中签率仅3%。其限价与融信、万科地块一致,也是38000元/㎡。

2、已自持2%,预计自持12%左右

从板块内历史成交情况看,出让时间越近,地块自持比例越高,可见板块的市场认可度日益增长。

本地块在5月4日第三轮报价时已自持2%,是首批地块中第3宗竞到自持的地块。

好地研究院测算,折算配套公建成本后,本地块封顶实际地价为21318元/㎡,零利润时实际地价为22424元/㎡。若自持部分面积地价按实际地价的6折测算,则零利润时预计将自持12%左右。

3、谁将出手?

好地研究院获悉,本地块仅勾地房企就有20家,板块内已有项目的融信、保利、香港置地等,都可能出手。

(5)数字商贸城商住地,溢价率有望封顶

1、地块指标

地块总出让面积215.41亩,计容总建面35.55万方,其中住宅不超过17.18万方(含公租房17185.5㎡及其他配建),自持商业综合体11万方,可整体转让酒店2万方;另需自持地上商业面积1万方。

地块总起价40.43亿元,起始楼面价11372元/㎡,新房限价33400元/㎡(含装修3500元)。

地块指标表

 

2、住宅限价上涨400元/㎡,预计快速去化;商业商务也有较高预期

本次出让的数字商贸城商住地,即位于上城区和临平区(原属江干区、余杭区)潜心打造的“丰收湖板块”。

地块北侧成交有一宗双限地,即中南·春溪集项目地块,新房限价33000元/㎡,本次地块限价上涨400元/㎡。

春溪集项目尽管屡次流摇,但仍快速清盘。本地块新房限价有所上涨,但临近丰收湖,加上大体量商业配套,预计仍将快速去化。

而对于可售商业商务部分,总体量达5.36万方。总体来说,地块位置优越,售价预期可看高一线,板块电商产业发达,预计也有较强需求。

产品上有两种选择:

①做小户型底商,可拔高单价;②做湖景商业大平层,也能加一定预期。

参考周边产品:小户型酒店式公寓如九天泽一国际精装loft达30000元/㎡,与住宅接近。

 

地块位置及周边项目(来源:好地大数据)

3、溢价率有望封顶

地块业态复杂,但有15万方住宅可快速销售回款,对有商业和酒店解决能力的,愿意重资产追求长期回报的房企来说,总体要求不高。

地块若达到上限楼面价14776元/㎡——

①可售住宅153749㎡,含车位预期利润8617元/㎡,预期利润13.25亿元;

②商业商务53630㎡,按相对保守的九天泽一售价八折(计24000元/㎡),不考虑车位成本及利润,即能保本;

③公租房及配建18100㎡,计算土地及建安成本,预计沉淀资金3.77亿元;

④2万方酒店,土地成本3.04亿元,由于前期以资金投入为主,常规操作可按零地价转让由其他企业打造开发;

⑤自持11万方商业综合体和1万方地下商业,这部分前期资金投入较大,仅能获得租赁收益。按土地+建安装修8000元/㎡预计投入成本25.5亿元。

综合以上5项,若以上限溢价率成交,将住宅及商业商务部分利投入到自持成本中,将沉淀资金19亿元,相当于11万方综合体成本在17300元/㎡。

好地研究院认为,地块具有临湖优势,商业大平层有较强的产业需求,售价或预期更高,板块内大型综合体暂缺,且未来或有地铁规划,估值较高。

基于此,有较强商业解决能力的房企,预计将积极出手,地价有望达到上限。

4、谁将出手?

本宗地块仅地价就达50亿,还要有11万方的商业综合体自持,预计出手房企会偏少。具有较强资金实力和综合体解决能力的房企,主要包括龙湖、华润、融创、宝龙等,近几年参与此类地块开发的还包括华侨城、金帝、世茂等。

(6)下城东新宅地,已封顶,或自持8%左右

下城区(东新单元XC0606-R21-08地块),将于5月7日16:00截止报价并开始竞价。

地块建面2.4万㎡,容积率2.2,起价6.7亿元,起始楼面价27457元/㎡,上限价8.6亿元,上限楼面价35500元/㎡。新房限价47000元/㎡(含4500装修)。

地块航拍图(来源:好地大数据)

地块区位图及周边情况(来源:好地大数据)

1、体量小,快销预期高

地块区位核心,但体量很小,仅2.4万㎡,在首批57宗地块中,建面大小位居倒数第三,仅次于太阳镇宅地(19675㎡)和青山湖科技城商住地(5470㎡)。

去年至今,地块所在的东新单元供应小,仅出让一宗宅地,位于本地块北侧600米处,去年1月10日,由绿城以总价269729万元竞得,建面9.5万㎡,楼面价28275元/㎡,溢价率17.41%。项目名春来枫华。

地块北侧一路之隔,是西房在2019年9月10日拿下的地块,项目案名香栖天第。该项目新房限价4.5万元/㎡,已售罄。

春来枫华目前在售中,新房限价4.7万元/㎡,与本地块一致。项目至今已开盘三次,最新一次在4月6日,摇号中签率仅9%,成为5年限售的红盘。

可见该新房价格认可度很高,快销预期高。

2、已封顶,或自持8%左右

好地研究院认为,本地块体量很小,仅2.4万㎡,感兴趣的房企数量不会太多。从前期的勾地情况看,勾地房企为7家,在一众地块中报名数量偏少,但因为地块起价也仅6.7亿,不排除有房企会在挂牌阶段直接报名。

虽然体量小,但已报名的房企出手坚决,4月30日13:20,该地块已被一把报至封顶。

好地研究院测算,若以封顶价计,此时预期销售利润率为4.82%,以目前的市场热度,大概率将继续竞自持。若自持地价按可售住宅地价6折计算,可售住宅零利润自持比例为8%。

3、谁将出手?

地块周边已有布局的房企包括绿城、西房、阳光城等,都有可能继续出手。

(7)东新单元商住地,商业估值决定自持比例

1、地块指标

东新单元商住地(简称杭氧北综合体)总出让面积132.65亩,总建面23.47万方。其中,可售住宅9.72万方,公租房1.08万方,可售商业商务6.33万方,自持商业商务6.33万方。另需无偿配建幼儿园6010㎡。

地块起价40.08亿元,起始楼面价17079元/㎡,上限地价52.08亿元,上限楼面价22193元/㎡。新房限价47000元/㎡(含装修4500元)。

 

2、住宅预计快速去化,商业商务有一定压力

住宅部分,下城北板块经历多年断供后,去年开始近几年出让的地块项目形成供应,总体售价在45000-47000元/㎡。如在售的绿城春来枫华、阳光城檀映里、荣安·春熙上和湾,售价与本地块限价一致,摇号中签率均只有个位数。

因此本地块住宅部分预计也能快速清盘。

商业商务部分,总建面达12.66万方,其中一半需自持。从规划来看,地块周边未来商业氛围较浓,但短期去化有一定难度;自持部分,可设置目前板块较为欠缺的商业综合体,前期有较大资金投入。

非住宅产品销售上,板块内无合适对标产品,可参考北侧2公里新天地项目成交量较大,写字楼均价1.5万,商业大平层可参考南侧1公里,文晖单元的中海望庐项目,300方以上户型精装均价4.1万。

可见,不同的产品定位,价格差异较大。本地块靠近市中心,紧靠文晖,具有设置高溢价产品预期。

3、预报价溢价率已封顶,商业估值决定自持比例

截止发稿,杭氧北综合体已达上限地价,楼面价22193元/㎡。来看下该地价下项目资金情况——

①可售住宅部分(计96539㎡),含车位预计盈利12.8亿元

②可售商业商务(63308㎡),按中海望庐商业大平层价格折算85折销售(3.5万元/㎡,装标准6000元),不计算车位成本及利润,恰能保本;

③自持商业商务(63308㎡);计算土地成本及建安、装修成本,预计投入19.9亿元

④公租房及配建(计11509㎡),计算土地及建安成本,预计投入3.28亿元;

⑤无偿配建幼儿园6010㎡,建安成本0.34亿元。

将可售部分利润投入到自持成本中,预计将沉淀资金10.72亿元,但持有6.33万方自持商业商务,单位面积成本为16900元/㎡。

好地研究院认为,上限地价下,已不可避免需要有10亿以上资金沉淀。而进一步竞配自持比例的多少,主要决定于两点:

1)可售商业商务部分,能否进一步加预期;

2)自持的商业商务估值。

4、谁将出手?

本宗地块与丰收湖板块商住地具有较大相似性,预计出手房企相近,如龙湖、华润、宝龙等。鉴于地块自持面积更少、区位更核心,预计对房企吸引力更大。

滨江区+西湖区5宗地块指标

5宗地块区位图(来源:好地大数据)

(1)滨江浦乐2宗宅地,已封顶,可能亏损

滨江区(浦乐单元R21-21a地块),将于5月7日14:50截止报价并开始竞价。

地块建面12.1万㎡,容积率2.5,起价25.2亿元,起始楼面价20861元/㎡,上限价32.7亿元,上限楼面价27074元/㎡。新房限价38000元/㎡(含4000装修)。需配建不少于12071.5㎡的公租房。

滨江区(浦乐单元R21-22a地块),将于5月7日15:00截止报价并开始竞价。

地块建面6.3万㎡,容积率2.5,起价13.1亿元,起始楼面价20769元/㎡,上限价16.95亿元,上限楼面价26975元/㎡。新房限价38000元/㎡(含4000装修)。需配建不少于6284㎡的公租房。

浦乐单元2宗宅地航拍图(来源:好地大数据)

2宗地块区位和周边项目情况(来源:好地大数据)

1、板块新盘中签率仅个位数,有快销预期

两宗地相邻,总建面18.4万方。

地块所在的东冠浦乐单元,去年以来总计有2次成交:

今年1月5日,河北荣盛以上限价格438728万元竞得杭政储出[2020]70号地块滨江区浦乐单元R21-02、R21-03地块,建面17.2万㎡,楼面价25503元/㎡,溢价率29.91%,自持2%。

去年9月18日,兴耀以总价236894万元竞得杭政储出[2020]60号滨江区浦乐单元R21-10地块(案名:滨耀学府),建面9.8万㎡,楼面价24125元/㎡,溢价率25.41%。

2宗地块新房限价均为38000元/㎡(含装修4000元/㎡),与本地块一致。

目前该板块在售楼盘仅滨耀学府,其在5月4日首次开盘,摇号中签率仅9.41%,首次开盘就列入5年限售,可见板块和新房限价认可度很高。预期本地块未来也可快速去化。

2、两宗地均已封顶,可能亏损

两宗地块均已在4月30日报价封顶。

好地研究院测算,若按传统方法测算,不计增加车位配比等其他增加盈利的方式,折算公租房配建成本后,两宗地块在达到零利润时对应的名义地价均为26446元/㎡,对应溢价率分别为26.8%和27.3%。即以目前的封顶价拿地,房企已经要面临亏损。

好地研究院认为,两宗地相邻,连宗打造体量超过18万㎡,可打造一定规模的品质小区,如果一起拿下,既能实现规模效应,也将节省一定的营销成本,因而不排除有房企为了连宗拿下而愿意出高价。

3、谁将出手?

板块内已有项目的兴耀、荣盛,以及已在周边布局的绿城、世茂等,都有可能出手。

(2)西湖三墩北宅地,有强限价红利,已封顶

西湖区(三墩北单元B-R21-07地块),将于5月7日15:10截止报价并开始竞价。

地块建面8.5万㎡,容积率2.9,起价12亿元,起始楼面价14187元/㎡,上限价15.6亿元,上限楼面价18441元/㎡。新房限价28100元/㎡(含3000装修)。需配建不少于8463.36㎡的公租房。 

地块航拍图(来源:好地大数据)

地块区位及周边项目情况(来源:好地大数据)

1、板块一二手倒挂严重,有强限价红利

地块所在的三墩北板块,是杭州热门板块之一,一二手倒挂严重。以大热的现房项目建发金辉·紫璋台为例,新房限价28100元/㎡,但万科融信 ·西雅图的二手房挂牌价已经到了5.5万元/㎡,二手房价几乎是新房价格的2倍。

正因此,紫璋台虽然仅面向人才和无房户销售,中签率也低到11.34%,一把清盘。

紫璋台就在本地块西南侧200米左右,新房限价与本地块一致。可以预期,在如此强的限价红利下,本地块未来去化也将非常快速。

地块西南侧,一路之隔,是融信在去年6月23日拿下的地块,总价135689万元,建面8.4万㎡,楼面价16087元/㎡,溢价率29.61%,自持4%,新房限价也是28100元/㎡。

项目对应案名招商融信·天澜, 已于今年2月首开,摇号中签率为32%。

2、已封顶,封顶价基本保本

4月30日晚上,地块在第4轮报价时已封顶,封顶楼面价18441元/㎡。

好地研究院测算,计算公租房和配套公建成本后,本地块零利润时的名义地价为18352元/㎡,与封顶低价18441元/㎡基本差不多。在房企拿地心切的当下,不排除还将竞自持。

3、谁将出手?

地块周边深耕的万科、融信等房企,都有可能出手,尤其是已拿下相邻地块的融信,拿下该地块与此前项目连宗打造的意愿想必会比较强。

(4)西湖区双浦宅地,限价红利大,已封顶

西湖区(双浦单元XH2301-09地块),将于5月7日16:20截止报价并开始竞价。

地块建面15.4万㎡,容积率1.6,起价21.7亿元,起始楼面价14123元/㎡,上限价28.2亿元,上限楼面价18348元/㎡。新房限价28200元/㎡(含3000装修)。需配建不少于15385.92㎡的公租房。

地块航拍图(来源:好地大数据)

1、三江汇先启板块,限价红利大

本地块所在的双浦,属于三江汇先行启动板块,定位为杭韵水乡风貌区。三江汇作为杭州“南启”的大手笔,将打造成未来城市,未来前景可期。

地块容积率1.6,限高36米,适合打造洋房、小高层。

地块距离地铁6号线站点500米左右,为地铁房,未来出行便捷。

板块内目前无在售新盘,地块东侧的祥生·云浦新语,二手房挂牌在4.5万元/㎡左右,与本地块28200元/㎡的新房限价相比,每平米有1.7万元的限价红利。预期未来可快速去化。

2、已封顶,封顶价基本保本

4月30日,本地块在第6轮报价时已封顶。

好地研究院测算,计算公租房和配套公建成本后,本地块零利润时的名义地价为18332元/㎡,与封顶低价18348元/㎡基本差不多。在房企拿地心切的当下,不排除还将竞自持。

3、谁将出手?

本地块有明显限价红利,又位于三江汇先启板块,前景看好。好地研究院获悉,仅勾地房企就有近30家,预计竞争激烈。

(5)西湖区转塘宅地,预计溢价率15%左右

西湖区(转塘单元XH1808-15地块),将于5月7日16:30截止报价并开始竞价。

地块建面3.1万㎡,容积率1.8,起价5.1亿元,起始楼面价16310元/㎡,上限价6.6亿元,上限楼面价21142元/㎡。新房限价31350元/㎡(含3500装修)。需配建不少于3104.28㎡的公租房。

 

地块航拍图(来源:好地大数据)

地块区位及周边项目图(来源:好地大数据)

1、有限价红利,可快销

本地块周边配套较丰富,距离中国美院(象山校区)800米左右,但离最近的地铁站美院象山站1.3公里左右,交通条件一般。

地块所在的转塘,去年9月29日出让了2宗相邻涉宅地,位于本地块南侧1.3公里处。由杭州地铁集团以底价16.9亿包揽,成交楼面价分别为19075元/㎡和15548元/㎡。

由于这两宗地有特殊的竞买资质要求,不具备参考意义。

地块周边,目前没有合适的、可对标的住宅项目在售。地块西侧,为定位较高端的绿城·之江1号,其二手房挂牌价在4.5万元/㎡左右。

与之相比,本地块31350元/㎡的新房限价,有限价红利,可快销。

2、预计溢价率15%左右

若按零利润测算,折算公租房和配套公建成本后,本地块的保本地价为23497元/㎡,名义地价为18752元/㎡,此时溢价率为14.97%。

好地研究院认为,本地块体量仅3.1万㎡,且还需要配10%的公租房,因而对大多数房企的吸引力不会太大,预计溢价率15%左右。

3、谁将出手?

板块内已有项目的滨江集团、绿城等可能会出手。

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