好地网4月27日消息（研究员 颜景椿）今天，万科在绍兴镜湖新区“再下一城”，拿下1宗占地超百亩的低密宅地，实际地价突破3万/㎡。

这距离万科前一次（4月23日）在镜湖拿地，不过4天。两宗地之间仅有水域相隔，可考虑联合打造。

万科今天拿的镜湖新区凤林西路以北6号地块，出让面积67487.7㎡，容积率1.4，总建面94483㎡，封顶价24.55亿成交，楼面价25984元/㎡，竞配租赁住房14880㎡。

若竞配部分建安成本按4000元/㎡计算，则地块可售住宅部分实际地价为31588元/㎡。

而4月23日万科以封顶价15.75亿拿下的本地块南侧的凤林西路以北8号地块，实际地价27105元/㎡。与之对比，今日成交地块实际地价涨幅16.5%。

如果从整个越城区看，本地块的地价也仅次于3月24日祥生在则水牌拿下的容积率仅1.05的低密宅地（越城区则水牌7-2号地块），该地块实际地价34432元/㎡。

据悉，参与本地块竞拍的房企有元垄、招商、保利、中海等9家。

地块指标

地块位置

一、4天地价涨4453元/㎡，万科为何加预期？

4天内，万科接连在镜湖拿下2宗相邻地块，南侧地块容积率1.8，本地块容积率1.4，预计将来可联合打造。

相比于南侧的商住地（实际地价27105元/㎡），本地块实际地价31588元/㎡，涨了4453元/㎡，涨幅16.5%。好地研究院认为，万科加预期拿地，有以下几点理由：

1、相比于南侧地块（容积率1.8，限地18米，预计打造小高层+叠墅产品），本地块容积率仅1.4，限低15米，限高27米，除去竞配部分，剩余部分打造低密叠墅产品的空间更大；

2、地块有大片临水区域，北侧、西侧均为水域，相比南侧地块临水面积更多，可通过产品创新来增加产品溢价，如临水区域可排布更多叠墅产品，增加货值。

地块航拍图

二、新房价格预计突破4万/㎡

地块若按建安成本5000元/㎡，装修成本2000元/㎡，车位32万/个测算，预期保本房价需要达到4.1万/㎡（含精装）。

按好地研究院此前测算，万科在南侧拿下的地块叠墅部分保本均价预计将达到3.75万/㎡。相比之下本地块加了约10%的预期。

虽然如此，地块未来的溢价空间还是值得期待的。

本地块条件更好，可通过产品创新打造叠排、在沿河部分排布更多高货值的叠墅产品等，以求更高的盈利空间。

地块周边目前在售新房叠墅产品精装均价多在3.5万/㎡左右，如东南侧1.7公里在售的中交·花样年春风十里，项目容积率1.2，产品包括联排、叠墅等，目前在售的6层叠墅精装均价约3.4万/㎡；

西南侧600余米即将开盘的祥生云境，项目容积率1.7，产品包括叠墅、洋房等，项目中的7层、8层叠墅预计精装均价为3.3万-3.5万/㎡。

从万科接连加预期拿下的两宗地来看，在不限价的绍兴市场，板块未来房价或将继续上行。