编者按：

明天（27日）早上8点半开始，可对首批集中供地的57宗地实行预申报。

市场各方高度聚焦此次政策的效果。

好地研究院认为，可基于三个层面来衡量首批集中供地热度：1、整体自持率与预期利润率；2、典型区域自持率与预期利润率比较；3、房企拿地集中度升降。

文/好地研究院 徐路加

一、与1月份相比，市场环境发生了什么变化？

1月份供地高峰之后，到现在近三个月时间，市场又发生哪些重要变化呢？

我们可以从两个层面来看：

1、杭州：出台2次调控 、新房二手房更热

一季度的土地出让主要在1月份，2、3月份仅仅6宗地。1月共成交28宗地，热度可以用以下三个指标表示：1）平均溢价率26.2%；2）预期利润率为3.28%；3）平均9.3%自持面积。如果自持部分的价值按照可售住宅地价的6折计算，综合预期利润率为-0.92%。

1月份以来，杭州出台了两次调控政策——

第一次是1月27日，主要内容为加强住房限购、限售、增值税免征年限调整、完善无房家庭认定标准、高层次人才优先购房政策等；

第二次是3月3日，主要内容是法拍纳入限购、严控违规资金流入房地产市场、规范信息发布等方面。

这两次政策，有抑制供给端的，有抑制需求端的。

尽管抑制政策频频出台，但是市场依旧火热。

从二手房来看，3月份市区（不含富阳、临安）又突破万套；即使是高价二手房挂牌信息被下架监管下，并未阻碍价格走高，市场预期不断攀升，以萧山科技城为例，在学区利好下已经冲上4万，较去年年底上涨30%以上。

新房市场更是热浪滚滚。

一手房摇号中签率仍在持续下降，摇号率从去年的平均49%上升到一季度的69%，超过三分之二的新盘需要摇号。

以三个板块典型项目为例：

①钱塘区金沙湖板块，绿城春风金沙项目从此前三次开盘平均30%左右的中签率，4月份下降到仅7%；

②临平崇贤板块，路劲银城澜仕里项目从去年流摇边缘到今年3%的极低中签率，列入到限售范围；

③临安滨湖新区，绿城桃李湖滨项目，整个项目顶着限价销售，最近中签率12%。

也就是说，1月份推地高峰之后，最近三个月，市场更加火热。

2、浙江其他城市：加预期拿地 、地价新高不断

在杭州、宁波3月以来土地供应暂停下，外围市场则继续呈现高热态势，地价全面走高。

据好地研究院初步统计，今年一季度已有15个县市区地价创历史新高。在不限价城市，房企普遍加预期拿地，新房预期售价需较周边项目售价上涨15-20%以上才能保本。

4月以来，热度更甚，加预期幅度超过20%的地块也不鲜见，而20%成为常见。以4月20日出让的柯桥地块为例，实际地价达到31500元/㎡，新房售价需要加30%的预期才能保本。

一季度地价创新高区域

二、衡量首批集中供地热度的三大指标

那么，基于当前市场背景下，杭州首批集中供地结果如何呢？会否更热？好地研究院认为，可以从三大指标来进行综合衡量：

●整体预期销售利润率/自持率（个别租赁项目除外）；

●典型区域自持率与预期利润率比较；

●房企拿地集中度升降。

（1）总体预期利润率/自持率情况

对比一月份，我们从两种逻辑来衡量：

①不折算自持地价下，1月份的地价热度可以以下组合公式来表示：

可售住宅平均预期利润率3.28%+9.3%自持面积；

②自持地价按可售住宅的6折计算，综合利润率-0.92%

首批地块是否高于以上数据，将是衡量集中供地热度与当期土地市场热度的关键。

一月份自持面积/自持率情况

（2）典型区域地块对标

整体指标，可能因为各区域参拍地块比重差距大，比如冷门地块占比本次出让与1月份出让时有差别，所以还可以增加一个指标，即同一区域地块成交的精准比较，好地研究院结合一季度和首批地块情况，认为有以下5个板块可以做精准比较，即1月份出过地，本次首批地块中也有，且地块位置有相近性，这5个板块分别是：

1)运河新城；

2)金沙湖；

3)富春湾新城；

4)东冠浦乐；

5)衙前。

（3）房企拿地集中度

双限下，房企拿地集中度是较好反映热度的指标，在新房限价，自持率高涨的情况下，房企拿地集中度持续提升，这意味着热度走高。

以去年为例，拿地金额冠亚军占比分别为滨江和绿城，两家房企拿地额占了涉宅地出让金总额的28%。

今年1季度，溢价率与自持率持续升高，市场热度提高，拿地金额首位与第二名分别上升至135.9亿、90.4亿元，前两位总金额占比达到42%。

从28%到42%，占比的提升与市场热度的提升是同步的，也意味着绿城与滨江是推升地价的主力之一。

首批集中供地下，在交易规则没有变化的情况下，如果前两位的占比提升，且自持率提升，则意味着热度也在提升。