好地网3月25日消息（研究员 孙航海）明天，绍兴镜湖新区梅山东侧将出让1宗宅地，容积率1.8-2，建筑面积7.85万方，起始楼面价11360元/㎡。

地块距离绍兴市政府仅500米，靠近地铁二号线后墅路站（在建），周边各类生活配套齐全。

值得一提的是，该地块需回购住宅3.67万方，回购价格17000元/㎡，占比46.7%。

绍兴地价昨天刚刷新纪录，火热行情下，明天即将出让的这宗地块会否依旧拍到上限？好地研究院测算如下：

地块指标

地块航拍图（摄于2020年10月）

一、地块指标解读

镜湖新区梅山东3号地块，出让面积39259㎡，容积率1.8-2，建筑面积78518㎡。建筑限高36-60米。

地块起价89200万元，起始楼面价11360元/㎡，采用“竞价+竞配建”的方式出让。最高限价为120400万元，上限楼面价15334元/㎡，达到上限价格后转入竞报配建公共租赁面积阶段，最高投报面积为41020㎡，建成后无偿移交给政府指定单位。

该地块内的东南往西、北区域作为回购房区域，回购住宅总建筑面积约36720㎡，原则上回购区域范围建设5-6幢17F层住宅。回购房数量参考值为：80㎡约136套，120㎡约136套，140㎡约86套。车位数量与房屋数量原则上1:1。

回购房由竞得人负责投资建设，建成后由镜湖新区开发办下属平台公司回购，回购价为17000元/㎡，车位回购价为15万元/个。回购房实行全装修，装修费用标准不低于500元/㎡。

二、大概率将竞拍保障房

由于该地块有近半的回购房，好地研究院试着从两个角度来预测明天的竞拍结果：

（1）从地价方面测算

地块回购价17000元/㎡，车位回购价为15万元/个，装修标准不低于500元/㎡，回购面积3.67万㎡。

由此测算，当回购部分零利润时，地价为10577元/㎡。

地块西侧1.9公里处，今年1月12日，中海宏洋以总价194500万元竞得镜湖新区03-09-1号地块，楼面价20226元/㎡，溢价率30.10%。

中海宏洋地块为纯宅地，没有配建和回购，容积率2.3-2.4，建筑限高36-54米，产品规划预计为高层。

本地块可售住宅部分地价若对标中海宏洋地块，即地价达到20226元/㎡，则项目整盘名义地价为15713元/㎡，超过上限地价（15334元/㎡）379元/㎡。

（2）从新房售价方面测算

由于梅山东3号地块限高要求，项目只能打造高层。其周边在售高层售价普遍在2.6万/㎡（带装修）以上，例如：宝能·藏珑（2.61万元/㎡）、武地融创滨湖湾（2.67万元/㎡）、宝能官渡凤林（2.65万元/㎡）。

若可售部分新房售价以2.65万元/㎡（带装修，车位按25万/个）保守估计，回购房1.7万/㎡（带装修，车位按15万/个），整盘均价可看到2.18万元/㎡（带装修，车位算20万/个）。

倒推保本地价为14517元/㎡，距离上限价格817元/㎡。

在市场火热的当下，若新房看涨10%，即可售住宅部分按2.9万/㎡计算，计算名义地价为15566元/㎡，则超过上限价格232元/㎡。

综上可得，本地块大概率会拍至上限并竞拍保障房。

地块位置图

三、谁将出手？

本地块区位良好，为地铁盘，体量不大，总价可控，预计将成为不少房企的补仓选择。

好地研究院获悉，明天将有9家房企竞拍，既包括全国品牌房企，也有绍兴本土房企。