好地网3月23日消息（研究员 邬愉波）明天，预计将是绍兴土拍市场创纪录的一天，因为首宗起始楼面价过2万元的宅地要出让了。

越城区则水牌7-2地块，总建面111834㎡，起始总价233500万元，容积率1.05，即起始楼面价为20879元/㎡。

此前，绍兴市区楼面起价最高纪录地块为则水牌7-1号，就位于本地块北侧，于去年12月31日由建发竞得。该地块起价16495元/㎡，最终封顶成交，总价216500万元，成交楼面价20524元/㎡，另竞配12600㎡的人才房。

两宗地块相邻，且容积率一致，不过建发地块还需配建一个15班的幼儿园，实际楼面起价约1.81万元/㎡左右。也就是说，3个多月时间，则水牌地块的起价上浮约15%。

如果看成交价，绍兴市区目前最高价地块为众安在去年3月27日拿下的越城区地块，成交楼面价为21569元/㎡。相比明天要出让的则水牌地块起价，高出690元/㎡。

好地研究院获悉，明天将有14家房企参与竞拍，在当前高热的市场下，可能将拍至封顶，并竞拍公租房面积。

具体分析如下：

地块指标

地块现状

一、新房市场，整盘均价预计可达4万

则水牌曾是绍兴的一个渔村，经整体拆迁后，目前定位为创新高端的人才社区、新水城文化的智慧之城，拟容纳人口约4.8万人。

板块处于镜湖、袍江、迪荡三大板块结合区，区位优越，周围正在构建“四纵四横”交通网，未来出行便捷。周边医院、国际学校、大型商业综合体、滨水商业街区等综合配套，也正陆续到来。

正因此，则水牌板块被市场寄予厚望。

目前板块内没有新房供应，此前唯一供应新盘恒大御景湾已基本售罄。

但是周边几个新盘正准备入市，包括融创和武汉地产2018年拿下的1号地块，案名樾湖湾（汉樾首府）；金科、旭辉去年6月拿下的2号地块，案名上河之城。不过，这两个项目的容积率都比本地块高。

地块南侧的越城城东板块，玺园在售，距离本地块约700米。该项目容积率1.4，产品包括高层、小高层、叠排、联排、双拼等。

本地块容积率仅1.05，限高24米，适合打造排屋、叠墅等低密产品。

数据显示，去年7月至今，玺园的低层和多层产品，成交均价40108元/㎡，其中双拼产品单价去到了6.5万元以上。整体去化率约44%。

相比玺园，本地块容积率更低，低密产品也会更纯粹些，整盘均价有望达到4万以上。

不过，等本地块入市，周边竞品也将较多，尤其是北侧容积率同为1.05的建发地块，产品将与其同质，可能实现正面竞争。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、土地市场，地块将封顶成交竞配建

本地块与北侧建发地块仅一路之隔，容积率相同，出让时间也不过相隔3个多月，因而对标建发地块来测算。

建发地块总建面105485㎡，成交总价216500万元，竞配12600㎡人才房，并配建出让面积为7500㎡的幼儿园，人才房和幼儿园按零地价计，则实际地价为26415元/㎡。

本地块为纯宅地，若不计配建，地价达到26415元/㎡时，溢价率为26.51%。

假设新房均价4万，建安按6000元/㎡、车位按20万/个计算（高端项目可能售价更高），预计销售利润率为6%。

如竞至地块封顶价311100万元，即楼面价27818元/㎡时，此时利润率为3.1%。

由于目前市场高热，加房企饥渴，因而参拍的房企可能进一步加预期，明天有望拍至封顶，并竞配建。

三、谁将出手？

好地研究院认为，绍兴目前未对新房限价，而则水牌区位良好，本地块又是稀缺的低密地块，可以精耕细作产品以增厚利润，因而将备受房企关注，明天预计竞争激烈。

已经在板块内布局的建发、旭辉，以及在绍兴深耕的品牌房企，明天都有可能出手“抢食”。