核心提要：

一、房地价差仅5100元/㎡，如何盈利

二、绿城为何积极拿地

好地网3月9日消息（研究员 楼陈名）今天是宁波即将实行宅地集中供应新政前的最后一拍，房企拿地竞争比预想的更激烈。

今天出让的宁波市鄞州区宁丰地段宅地，共吸引11家房企参拍（1.美的、2.龙光、3.荣安、4.绿城、5.招商、6.万科、7.保利置业、8.中海、9.越秀、10.禹洲、11.融创+武汉地产），最终经过168轮激烈报价后，由绿城以总价42.9亿，溢价率封顶+4100㎡的人才房竞得（高于昨日本网预测，显示市场热度更高），楼面价28599元/㎡。

今日成交结果有两点值得注意：

1、时隔两周，绿城再次拿下鄞州区优质住宅地块。2月24日，绿城以楼面价27288元/㎡竞得鄞州区江南公路地块，溢价率24.03%。

2、本地块房地价差仅5100元/㎡。计算配建成本后，本地块实际住宅楼面价为30299元/㎡，而上限毛坯房价仅35400元/㎡。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、房地价差仅5100元/㎡，如何盈利

首先，我们对地块进行如下简单测算：

若建安成本按4500元/㎡，计算配建学校部分和人才房部分成本后，本地块可售住宅实际地价30299元/㎡，较周边近期出让地块，地价上涨40%。（近期出让地块为2019年12月19日成交的江望云著里项目，住宅楼面价为21640元/㎡）

本地块上限毛坯房价为35400元/㎡，房地价差仅5100元/㎡。

若考虑土增税减免和减少管理成本，基本装修按2000元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售利润仍亏损729元/㎡，利润率约-1.9%。

不过，绿城通过合理安排项目的开发进度，与其他项目前后衔接，降低管理、营销等成本，仍能实现一定收益。

若建安成本按4000元/㎡计，则对应实际住宅楼面价为30285元/㎡，若管理成本按1.1%测算，计算装修和车位利润后，项目预期销售利润率为0.4%，基本在盈亏平衡线上。

另外，绿城通过产品创新和装修升级包，还有望增加一部分额外收益。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、绿城为何积极拿地

在如此低的利润下，绿城为何还要积极拼抢？好地研究院认为，有以下三点原因：

1、降低集中供地新政后的不确定性。宁波未来实施集中供地后，房企有限的资金被分散，拿地不确定性增加，在新政实施前，房企希望通过多拿地来对冲未来的不确定性。

2、抢占市场份额，为新政后蓄力。算上今日地块，绿城目前总住宅存量达106万方，市场份额占比较大，同时为新政后提供充足的土地储备支撑。

3、熟悉市场情况，精准把控成本。绿城作为宁波市区深耕房企，对宁波市场极为熟悉，能够精准把控各项成本，对地价的接受度也比竞争对手更高。