好地网2月2日消息（研究员 陈培培）去年浙江拿地季军的荣安，今天终于收获今年首宗地块，代价是成为金华市区新地王。

今天是荣安首入金华，拿地过程可谓极其艰辛，349轮持久战，竞拍耗时近9小时，最终竞得总价为118146万元，溢价率37.67%。这是资金实力的比拼，也是耐力的极大考验。

荣安今天所拿的金华地块，楼面价18585元/㎡，较周边最高地价项目绿城招商春熙明月上涨50.8%，较原市区最高地价的保集地块上涨21.1%，成功接过了“地王”的桂冠。

今天，金华市区出让的另一宗商住地热度也极高，由华鸿嘉信以总价102367万元拿下，溢价60.1%，楼面价15339元/㎡。

这也是华鸿嘉信首入金华的落子。这个价格超过金华市区原地王保集地块9.9%，较周边最高地价中南海塘壹号上涨36.3%。也就是说，如果没有晚几小时成交的荣安地块，华鸿嘉信的首入，也同样是地王的代价。

两宗地的参拍房企分别为16家（美的、维科、招商、碧桂园、蓝光、中海、建杭、中天、万科、德信、大家、港龙、保利、建发、弘阳、荣安）和19家（美的、招商、维科、碧桂园、金辉、中海、中天、万科、中交、德信、金地、大家、新纪元&厚朴、保利、弘阳、建发、中奥、海伦堡、华鸿嘉信）。

去年开始，浙江土地市场开启价格上涨“城市轮动”，在杭州、宁波两大核心城市带动下，杭州湾城市绍兴、嘉兴两大城市比较抢眼；

而今年，杭州、宁波开年土拍热度更胜往年，房企下沉的急迫性更加强烈，导致湖州、台州、温州、金华、丽水土地价格急速上涨、地王频现，必须大幅加预期才能获得土地，各城市的拿地逻辑，加入了城市之间的比较和比价因素。

金华市场可以说是这轮土地涨价的“急先锋”：

今年1月7日成交的保利地块，以76%溢价率、成交楼面价14671元/㎡拿地，与高铁新城板块最高地价的中南地块相差无几。但区位上，中南地块是江景房地段，较保利地块优势明显，而成交地价上的接近，说明保利地块大幅加预期，涨幅明显。

今天的土拍结果，显示热度继续飙升。

地块成交情况表

华鸿嘉信地块区位图（来源：好地数据库）

荣安地块位置图（来源：好地数据库）

两宗地需加多少预期才能实现盈利？好地研究院分析如下：

一、华鸿嘉信加20%预期首入金华

华鸿嘉信地块位于湖海塘板块，湖海塘经过多年建设，住宅区氛围已成型，周边设施完善。宗地西北角是湖海塘中小学，东南侧为长庚三甲医院规划用地，距银泰广场2千米，东距武义江岸600米。

宗地限高30米-50米，容积率1.6-1.8，建筑密度在22%以下，适合打造高层/小高层精品楼盘。

按照规划，宗地需配建4700㎡幼儿园一所，最小1000㎡的商业中自持比例不少于70%，以自持商业、配建幼儿园零地价算，商业建安成本5000元/㎡、幼儿园建安成本6000元/㎡计算，则实际楼面价达到16876元/㎡，较周边最高地价中南海塘壹号上涨36.3%；较原市区最高的保集地块上涨9.9%，是板块新高。

以建安成本4500元/㎡、车位18万/个、精装成本2000元/㎡计算， 则该宗地的保本房价在26200元/㎡。

而区域江景楼盘、价格最高的滨江悦虹湾在售精装小高层价格在23000-24000元/㎡，需加预期10%左右才能实现保本。如要盈利5%，需加预期到20%。

华鸿嘉信本次拿地首入金华市区市场。

二、荣安新地王首入金华市场拿地

荣安地块在区位上更优于华鸿嘉信地块，位于多湖CBD板块，市区重点打造板块，开始进入“高光”时刻；

板块北侧各个写字楼拔地而起，公建中国婺剧院、金华之光文化广场、 金华科技馆等基本成熟；

而项目所在板块南侧，正在加速形成，区域金华市人民医院新院区落成，金华市人民警察培训学校、浙江交通技师学院、上海财经大学浙江学院都已开校；

亚运村、赤山公园已在建设，东湄未来社区也将动工打造。

本宗地容积率1.7-2.0，限高30米-54米，建筑密度小于22%，适合打造小高层/高层精品楼盘。

宗地成交楼面价达18585元/㎡，较周边最高地价绿城招商春熙明月上涨50.8%，较原市区最高的保集地块上涨21.1%，是金华市区新地王。

以建安成本4500元/㎡、车位18万/个、精装成本2000元/㎡计算， 则宗地的保本房价28100元/㎡。

宗地保本房价远高于项目东侧1.6千米的金地都会之光，较金地都会之光高层20000元/㎡，本宗地高了8100元/㎡。

区域最高房价的富力三江都荟楼盘，近期精装高层成交均价在26000元/㎡，小高层28000元/㎡，宗地在区位不如富力地块的情况下，仍须加一定预期才能实现保本。

荣安本次拿地同样是首入金华市区市场。去年主要布局杭州湾城市的荣安，今年开始开拓金丽温市场。

荣安地块位置图