好地网12月30日消息（研究员 陈培培）明天是2020年最后一天，绍兴将有6宗好地压轴出让，是明天浙江全省土地市场的最大看点。

即将出让的6宗地中，有4宗相邻，均属于东浦黄酒小镇项目，有较高的开发要求。而今年4月，绍兴市越城区人民政府、融创中国、深融文旅三方，已经就绍兴黄酒小镇开发建设项目，签订了战略协议。

另2宗地，均为低密地块，预计将是明天各房企重点争抢的对象。

两宗地分别是越城区则水牌7-1号地块和越城区城西YC-17G-06地块。

则水牌地块，总建筑面积105485㎡，起价17.4亿元，起始楼面价16495元/㎡，上限楼面价20524元/㎡，达到上限后竞拍人才房；

城西地块，总建筑面积69385㎡，起价10.4亿元，起始楼面价14989元/㎡，上限楼面价19529元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

绍兴低密产品地块溢价空间能力强，今年出让的几宗低密产品地块都刷新各自板块的楼面价记录，炙手可热。

据好地研究院了解，两宗地各有超过10家单位报名，不少房企同时报了两宗地块，预示竞争依然激烈。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

岁末最后一天，两宗低密地将拍多高？

好地研究院分析如下——

一、则水牌地块将封顶竞配人才房

越城区则水牌7-1号地块紧邻迪荡湖板块，是镜湖新区、迪荡湖、袍江融合发展区域，地段有潜力；

地块三面环水，南面则与规划则水牌路相接，跟镜湖核心区直接相连。适合打造闹中取静的叠墅+联排高端住宅区。

地块航拍图（来源：好地大数据）

南侧玺园联排最新审批均价在42000元/㎡左右，叠墅均价31000元/㎡左右。

本地块位置与玺园近似，考虑今年低密产品地均是加预期拿地，则预测未来联排均价在46000元/㎡左右，叠墅均价在34000元/㎡左右；如叠墅与联排建面比65:35计算，则整盘均价在38200元/㎡左右。

地块可售住宅103355㎡，商业1000㎡，配套用房和养老用房1130㎡，地下空间不小于40000㎡。则实际起始楼面价达16884元/㎡，实际上限楼面价达20996元/㎡。

若以建安成本6000元/㎡，地下空间建造成本3500元/㎡，车位售价20万/个计算；以实际上限楼面价20996元/㎡成交，本地块仍有13%的利润率。

如利润率为8%，则竞配置人才房8900㎡，实际楼面价达到23500元/㎡。

好地研究院以为，地块将以封顶竞配人才房成交。

二、城西地块溢价率或超21.4%

越城区YC-17G-06地块位于越城城西，与柯桥地界相邻；三面临水，南侧是规划道路，景观优越；但地块周边的基础设施还需建设，隔河相望的厂区也有一定影响。

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块为纯宅地，受容积率和限高限制（12米），适合叠墅+联排产品。

以西南侧紧邻的鉴湖壹号院（属柯桥）在售联排参照，今年9月份联排备案均价在29800元/㎡。

地块属于越城区，如加预期，预计未来联排均价35000元/㎡、叠墅均价25000元/㎡,如叠墅与联排建面比65:35计算，则整盘均价在28500元/㎡左右。

若以建安成本5500元/㎡，地下空间建造成本3500元/㎡（不小于35000㎡不计容地下空间），车位售价18万/个计算。按利润率5%测算，则成交楼面价为18200元/㎡，溢价率21.4%。

好地研究院认为：目前报名房企众多，势必白刃战，溢价率或超21.4%，也可能封顶拿地。