核心提要：

一、意料之中的封顶，利润下降明显

二、龙光积极拿地的两个原因

好地网12月15日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波镇海区65亩宅地出让，由2个月前刚首入宁波的深圳房企龙光拿下。

正如本网昨日所预测的，今天土拍战况激烈，19家房企总计报价154轮，最终以总价封顶13.5亿元加竞配人才房3100方成交。这是宁波市区限房价以来第五宗封顶成交的地块。

地块成交情况

今年10月，龙光连续2次出手，拿下慈城2宗地，今天是其在宁波落的第三子。3宗地总金额34.62亿元，住宅可售总量达到22.5万方。

本地块上限楼面价15490元/㎡，低于东侧相邻的绿城地块（15783元/㎡），但竞配人才房面积比绿城地块多出2800㎡，实际住宅楼面价达到16211元/㎡，再创镇海区地价新高。

若按上限毛坯房价22500元/㎡，计算车位利润后，本项目预期销售净利润率仅0.74%，基本处于盈亏线上。

据好地研究院了解，今天参拍房企中，品牌房企云集，其中不乏大鳄联手竞价的，但依然不敌龙光出手坚决。

那么，对刚进入不久的宁波市场，龙光为何如此看好？

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、意料之中的封顶，利润下降明显

若将竞配人才房部分按零地价，建安成本按4000元/㎡计算，可售住宅实际地价达到16211元/㎡，高于东侧相邻绿城项目的实际地价15937元/㎡。

若按上限毛坯房价22500元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售净利润率仅0.74%，基本处于盈亏线上。

若按上限精装房价24500元/㎡，精装标准按2000元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售净利润率为1.72%，与东侧相邻的绿城地块相比，利润率下降近两个百分点。

二、龙光积极拿地的两个原因

虽然，通过装修和升级包服务，仍可拓出一定的利润空间，但如此“微利”情况下，龙光为何还要拿地？好地研究院认为核心原因有两个：

1、宁波新政补丁后，刚需更受重视

本地块所属区位和配套均较优，未来板块内远期规划有3号线二期和7号线两条地铁轨道线，未来发展潜力较大。

同时，随着三官堂大桥的开通，以及世纪大道沿线在建，本地块所在板块性价比不断提升，加上与三江口的价格剪刀差优势，将进一步吸引核心区价格外溢客源。

另外，当前板块内项目较少，仅万科和绿城两个项目在售和待售，住宅总可售面积为39.4万方，但市场需求旺盛，万科海上都会项目开盘即售罄也充分印证了市场购买力。

值得注意的是，日前，宁波市出台楼市调控“补丁”政策，提高了二套房首付比例，新政无疑会对改善市场造成一定冲击。但本地块的上限精装房价24500元/㎡，未来面对的主力客群还是以刚需首置型为主，影响相对较小，这也是本地块竞争依然激烈的原因之一。

2、龙光战略布局，提升市场份额

本地块是龙光在宁波的第三个项目。据好地大数据统计，龙光今年在宁波拿地总建筑面积23.05万方，总投资金额34.62亿元，位居今年宁波市区拿地金额榜第八位。

通过本地块，龙光在宁波市的宅地储备得到较大提升，同时，龙光拿下的3宗住宅地块上限房价在22200-22500元/㎡之间，整体项目定位偏向刚需首改类产品，且地块所在的慈城和镇海高新区板块均为承接核心区客源外溢的板块，能够实现项目的快速去化，市场定位明确，策略打法也十分清晰。

龙光在宁波拿地情况一览

龙光拿地分布图（来源：好地大数据）