好地网11月24日消息（研究员 徐路加）今天，杭州11月仅有的两宗涉宅地出让，也可能是今年最后的宅地出让战，引发激烈竞争，最终众安和复地从重围中杀出，成交总价达47.56亿元。

其中，未来科技城宅地因为板块内楼市行情火爆，吸引了近20家房企参拍，过35轮报价，众安以溢价率21.51%抢下，斥资20.9亿元，最终成交楼面价27948元/㎡，比本网昨天预测楼面价25829元/㎡（预期利润率2.4%）（预测链接），高出2119元/㎡。

按照通常的开发思路，将亏损8300万！预期利润率-3.1%。

另一宗地，是余杭经开区地铁九号线玉架山站TOD地块，有严苛的产业引进要求，不然最高要罚款2.5亿元。

但高额的罚款并没有吓退参与者，据好地网了解，有5家房企参与竞争。

最后经过27轮报价，复地以26.66亿元的总价拿下，高出底价2.7亿元，成交楼面价7733元/㎡，溢价率11.27%。

这对想拿地的房企来说，是心理的煎熬和焦虑的倍增。对已“上车”的众安和复地而言，如何化解高地价成本，则是亟需面对的现实。

该如何解围？好地研究院分析如下：

地块指标

出让地块分布（来源：好地大数据）

一、众安如何扭亏？

除了6月29日绿城竞得的低密地块外（容积率1.1，成交楼面价39786元/㎡），众安今天抢下的，是未来科技城楼面价最高宅地。

将公租房成本计算在内后，可售住宅实际地价将达到29682元/㎡。

对比北侧今年6月11日金成&吴兴新业地块，众安地块实际地价上涨2862元/㎡，涨幅达10.67%。

但地块新房限价仅上涨1610元/㎡，可见竞争较此前更加激烈。

好地大数据显示，未来科技城今年总计出让4宗宅地，众安地块房地差最小，只有8028元/㎡，意味着利润空间将极度压缩。

按照通常标准测算，将车位的利润计算在内后，本项目预期销售利润率为-3.1%，预计将亏损8300万。

周边成交地块（来源：好地大数据）

那么众安该如何做，才能扭亏为盈呢？好地研究院认为，在地上限高和住宅货值确定的情况下，可以考虑向地下要空间、弥补亏损。

1、增加车位配比

杭州的限价项目，好地研究院在测算时一般按照110方配置1个车位、售价按房价的10.5倍计算。即本项目车位售价约40万/个。按照这个计算，大概项目依旧亏损8300万元。 

倘若将车位配比增加到110方配置从一个上升到1.5个，则将增加货值1.28亿元，扣去增加的成本后，刚好保本。

但地块距离地铁口不过800米，交通便捷，超配的车位是否能如期销售，是个未知命题。

毕竟增加一个近40万的车位，对房屋总价400多万购房者来说，压力也不小。

2、增加不计容地下室面积

如果增加车位的不可预测性比较大，还有一种向地下要空间的策略，是增加地下室面积。

据好地研究院了解，限价下，一些具有明显快销预期、新房售价较高的项目，通过增加地下室、储藏室、夹层，来增加项目利润空间，已经成为房企普遍采用的“求生”策略。

本地块容积率1.6，作为洋房项目，面向改善客群，这一客群会有更多的储物或拓展空间的需求。

众安可通过设置不计容的地下空间，既可以单卖给一楼住户提高货值，也可以分割小面积设置，作为储藏室分开销售。

若设置地下室（计1万方），售价按照毛坯均价的1/3测算（计1.1万/㎡），预计将增加货值1.1亿元。

综上，通过超配车位+设置地下室的方式，本项目可能扭亏，实现薄利。

但好地研究院认为，此类操作，具有一定的局限性：

①项目价格必须具备一二手倒挂；

②客群购买力强，能够为地下室及超配车位买单；

很明显，本地块即使想尽办法也仅能实现薄利，但众安依然拿出势在必得的决心，体现了其在杭州有较大的补仓压力。

据好地大数据，拿下本地块前，众安在杭州自主拿地项目总可售库存仅剩18万方，分布于两个项目：一是今年2月竞得的银湖地块（在售案名众安·顺源府）；一是去年6月以自持16%拿的萧山南站宅地（在售案名众安·荷源府）。

二、产业引进要求严苛的TOD地块，复地将如何运营？

今天出让的另一宗余杭经开区地块，备受关注的原因是，出让条件严苛，但依然拍出了11.27%的溢价率。

地块商业商务部分有14.15万方（占比41%），加上产业引进未达标就要面临2.5亿元罚款的监管要求。这样的产城项目，在市场热度较低时的杭州，或放在别的城市，大多以底价成交。

但最终，复地拿地价26.66亿元，较起价高了2.7亿元，成交楼面价7733元/㎡。

地块航拍（来源：好地大数据）

地块由5部分组成：

①可售住宅，19.7万方；

②配建公租房，6200方；

③可售商办8.15万方，包括要建设130-160米的地标性写字楼，且引入产业有较高要求；

④自持的4.7万方商场，包括要引入不少于10个“中华老字号品牌”；

⑤自持1.3万方高端酒店。

拆分本地块，按统一地价7733元/㎡，地块住宅部分（含车位）可售货值47.5亿元，预期盈利近10亿元。

但作为一个整体，这部分利润还不够自持部分成本，据好地研究院测算，自持的1.3万方酒店酒店和4.7万方商场成本，预计成本将超过12亿元。

即项目的盈利将要依托8.15万方的可售商业，这是项目的难点。

对照本地块监管协议，及复地所属的复星集团所拥有的产业布局，来看看复地高溢价拿下如此高难度地块，底气何在？

1、根据监管协议，竞得者需引入高端装备制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目各不少于1个；引进数字经济领域企业3家（有规模要求）。

提到产业，复星有一个“产城一体”解决方案——复星蜂巢，其核心是产业运营+产业投资。实践8年多以来，已经打造了包括复星医药张家港科创中心在内的近130个项目。

高端制造方面，复星在2018年与中铁工业合作，打造高端制造科技研发中心等，并投资了国内第一条民营控股的杭绍台高铁；

生物医药方面，复星医药合作研发的新冠疫苗最近获得临床试验注册审评受理。

背靠复星集团，复地通过产业导入，解决8.15万方商办的销售难题，是有可能实现的。

加上住宅盈利的10个亿，复地可补贴到自持及自用商办的成本中，尽管资金沉淀较大，但能收获区域的优质资产，通过商业运营，有望实现长期收益。

2、监管协议要求，商业街区运营方须为上市公司或其成员企业，且引进不少于10家其自有的商务部认定的“中华老字号品牌”。

这一条可由复星集团旗下上市公司豫园股份完成。资料显示，豫园股份拥有包括"老庙黄金"、"亚一金店"、“海鸥表”等至少16个中华老字号品牌。