核心提要：

1、区域市场较热，预期能快速销售

2、预计地块溢价率将超过28.5%

3、谁将出手？

好地网11月24日消息（研究员 楼陈名）宁波市区本月出让的唯一一宗宅地潘火地块，明天将正式开拍。

据好地网了解，这宗名字自带“火”的地块，共吸引了19家房企参拍，或意味宁波市区本月唯一一场土拍将继续此前火热的行情。

本地块总建面6.49万方（含配建5130㎡幼儿园），起价10.7亿元,起始楼面价16500元/㎡，上限楼面价24682元/㎡，上限毛坯房价31700元/㎡。新房限价相比周边项目（世茂璀璨万境）略有上浮（上浮500元/㎡）。

好地研究院认为，地块所在的潘火板块是今年宁波市区较热门板块，板块内项目去化很快，部分项目开盘即售罄，加上本地块新房限价略有上浮，预计明天将迎来激烈争夺，溢价率将超过28.5%。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

具体分析如下：

一、区域市场较热，预期能快速销售

本地块所在的潘火板块，近期有三个项目开盘摇号，市场热度较高。

东北侧1.3公里，绿城咏兰郡9月首开，推出453套房源，摇号中签率为18%，以高层和小高层的100-139㎡偏改善类户型为主，其中高层在售精装均价29900元/㎡，小高层在售精装均价32900元/㎡，开盘即全部售罄。

东侧1公里，绿城芳菲郡11月首开，推出426套房源，摇号中签率为40%，以高层和小高层的98-115㎡刚需加改善类户型为主，其中高层在售精装均价31500元/㎡，小高层在售精装均价33000元/㎡，一期已全部售罄，二期12月份待推。

东侧1.1公里，世茂璀璨万境今日（11月24日）刚刚停止认购，共推出590套房源，意向认购人数533人，项目高层精装参考均价33200元/㎡，受高架环绕影响，去化率稍有影响。

相比这几个项目，本地块区位上更优越，而且地块北侧100米紧邻地铁3号线仇毕站，未来交通出行便利。因此33700元/㎡的新房精装限价（含装修2000元/㎡）也更高一些。

对此，好地研究院认为，有地铁加持，加上周边目前去化良好，可以通过高低配来实现项目快速去化。

周边在售项目（来源：好地大数据）

二、预计地块溢价率将超过28.5%

地块东侧3公里的绿城地块，于今年6月30日成交，实际住宅成交楼面价为23830元/㎡，上限高层毛坯房价30500元/㎡，小高层毛坯房价33000元/㎡，预期销售利润率仅为3.03%。

本地块若按绿城地块3.03%利润率计算，上限毛坯房价31700元/㎡+2000元/㎡装修，车位按25万/个计算，住宅实际地价为21202元/㎡，此时名义溢价率28.5%。

好地研究院认为，对比绿城地块，本地块上限房价更高，且临近年末，房企有拿地冲规模要求，拿地意愿强烈，预计溢价率或超过28.5%。

三、谁将出手？

据了解，由于本地块区域属性较好，吸引19家开发商参与竞拍，包括地块周边已有布局的房企，以及今年在宁波还“颗粒无收”的开发商。明天的竞争将十分激烈。