核心提要：

一、万城连杭高新区地块实际地价14956元/㎡，预期销售利润率4.2% 

二、万城为何创新高拿地？

好地网11月17日消息（研究员 徐路加）今天，嘉兴海宁两宗涉宅地出让，总建面15万方，成交总价13.16亿元。

两宗地区位一东一西，最终市场表现“一冷一热”——

西侧连杭高新区（长安镇）地块，浙江万城实业经历248轮报价才最终拿下，成交价12.26亿元，楼面价9929元/㎡，溢价率封顶并配建安置房2.7万方；

东侧袁花镇的低密地块，海宁华欣房产底价即竞得。

本次万城竞得的连杭高新区地块，位于奥特莱斯东北角，紧靠杭州大学城北。

若计算2.7万方的无偿配建安置房和4906方幼儿园成本（按4500元/㎡计算），万城地块实际地价将达到14956元/㎡，较板块此前实际地价最高地块上涨3540元/㎡，涨幅31%。

那么，基于目前板块销售现状及未来价格预期，地块利润如何？ 

地块成交情况

出让地块分布（来源：好地大数据）

一、万城连杭高新区地块实际地价14956元/㎡，预期销售利润率4.2%

万城今天竞得的连杭高新区地块，总建面12.35万方，扣除幼儿园4906方和无偿竞配的安置房面积2.7万方，实际可售住宅仅9.16万方。

地块成交楼面价9929元/㎡，据好地研究院测算，若幼儿园和安置房部分成本以4500元/㎡计算，实际地价将达到14956元/㎡。

连杭高新区内，上次出让涉宅地在去年8月，为本地块南侧紧邻的万科钱塘东方项目地块，实际地价11416元/㎡，为此前板块最高。

15个月时间，板块地价上涨3540元/㎡，涨幅达到31%，可见房企预期很高。

地块周边土地出让、在售项目情况（来源：好地大数据）

地价大幅上涨后，利润如何？好地研究院测算如下：

看周边房价——

南侧紧邻的万科钱塘东方5月开盘，高层精装成交均价24460元/㎡（实际有优惠政策，价格稍低），销售形势不错，半年签约3.7万方，去化率63%。车位按1.3个/100方设置，均价17.5万方/个。

本地块限低30米，全高层设置，车位配比也是1.3个/100方。

若以万科项目售价计算，预期销售利润率4.2%。

实现这一利润率需建立在两个前提上：

①售价优惠假如取消，新房仍能快速去化；

②车位去化率高。但本地块车位配比高，实际销售难度较大。

看涨价预期——

海宁新房目前不限价，未来售价存在涨价预期，或可实现更高的预期利润率，以嘉兴市区为例，整体可看涨100元/㎡/月。

连杭高新区的代表楼盘钱塘东方，目前均价24460元/㎡，但有少量折扣。据了解，该项目近期拟取消优惠，后续也可能有涨价动作。

但好地研究院认为，短期来看，连杭板块涨价幅度有限，存在价格天花板。

因为板块南侧的杭州大学城北板块，目前限价在26200元/㎡，而且板块一二手倒挂不明显，新房摇号中签率较高。

连杭高新区与之相比，价差仅1740元/㎡。考虑到两个板块分属海宁与杭州，尽管现在海宁与杭州高度融合，但行政区划“壁垒”存在是事实，价差不可避免。

行政区划“壁垒”导致的价差可以杭州市区内几个板块为例：丰收湖板块，江干与余杭价差在3000元/㎡；拱墅申花北与祥符，价差5000元/㎡；滨江与萧山，价差更是上万。

与之相比，1740元/㎡的价差已经算很小了。

而在杭州严格限价的大前提下，大学城北的限价提升是有限的，进而将影响到连杭高新区售价。

理想情况是，大学城北明年价格上涨5%，两板块价差若不变，万城项目价格即为25770元/㎡，项目预期销售利润率可提升至7.7%。

二、万城为何创新高拿地？

好地研究院认为，今天万城竞得的连杭高新区宅地地价大幅走高的因素是多方面的：

①今年浙江整体市场热度高，加之四季度供地较少，仍有较多房企在年底前有迫切的拿地需求。

②连杭高新区板块属于与杭州高度融合的区域，板块具有承接杭州外溢客群的市场基础，去化理想，未来或还有地铁配套的预期，区域发展向好。

③本土房企万城拿地迫切，亟需保住市场份额。据好地大数据统计，本宗地块是万城今年在嘉兴的首宗宅地。而以海宁为大本营的万城，此前每年均保持较高的拿地量。