好地网11月13日讯（研究员 王迪）今天，无锡市区集中出让3宗宅地，总建筑面积41.48万方，总成交金额50.7亿元，平均溢价率8.3%。

祥瑞以楼面价6413元/㎡竞得锡山区鹅湖镇阀门厂地块，溢价率8.7%，这是祥瑞首次进驻无锡。

建发以楼面价14864元/㎡竞得惠山区张村4号地块，溢价率14.34%；这是建发首次进驻惠山区，而该价格则创下惠山区涉宅地楼面单价新高。

远洋以楼面价12095元/㎡竞得新吴区梅村锡贤路地块，溢价率0.8%，该价格创梅村板块楼面价新高。

地块成交信息表

地块位置分布图（来源：好地大数据）

一、房企表现：“新面孔”跃跃欲试，祥瑞首进无锡、建发首进惠山、远洋加码新吴梅村

1、祥瑞首进无锡，“试水”锡山鹅湖：今天祥瑞以5亿元竞得锡山鹅湖阀门厂地块，楼面价6413元/㎡，首次进驻无锡。

祥瑞今天首进无锡，选择了距离市区较远的乡镇板块，且地块体量小、总价与单价均相对较低，更像是通过该地块来试探无锡市场。

2、建发首进惠山，多区域全面布局无锡：今天建发以26.7亿元竞得惠山区张村4号地块，首次进驻惠山区，而14864元/㎡的楼面价更是创下惠山区涉宅地楼面单价新高，可建拿地意愿强烈。

自2017年首进无锡以来，建发今年在无锡拿地意愿最为强烈，已先后竞得3宗宅地，总建面58.6万方（占今年在江苏拿地的42.2%），总金额81.8亿元（占今年在江苏拿地的43.95%），是目前无锡市区拿地建面、金额双冠军；从拿地分布来看，今年建发完成新进驻新吴区、惠山区，表现出多区域全面布局无锡的态势。

3、远洋加码新吴梅村：今天远洋以19亿元竞得新吴区梅村锡贤路地块，成交楼面价12095元/㎡，溢价率0.8%，该价格创梅村板块楼面单价新高。

2018年远洋首进无锡，便选择落子新吴区，打造远洋太湖宸章项目，2019年转战宜兴，此次拿下梅村地块，补仓及时。

据好地研究院观察，远洋今年在长三角土拍市场表现较为活跃，在长三角核心的江浙沪区域，今年先后在温州、杭州、南京、上海，以及今天的无锡，已共计竞得6宗涉宅地，总金额98亿元，总建面58万方，采用多城市布局的方式，扩大市场份额。

二、市场热度：区域核心板块更受欢迎，惠山区、新吴梅村板块地价创新高

从成交地价上看，今天3宗地块呈现一定的分化，惠山新城、梅村作为区域较为核心的板块，更受欢迎，而鹅湖这样距离市区较远的乡镇板块，相对热度较低。

1、锡山区鹅湖阀门厂地块：4家房企共计报价9轮，其中卓越、中瑞恒基、以及今天成功拿地的祥瑞都是“新面孔”，低总价、周边在售项目较少，可能是吸引新房企参拍的重要原因，但板块相对封闭的市场、较低的流速也具有一定的风险性，深耕房企关注度明显更低，最终以较低溢价成交，板块地价保持平稳。

2、惠山区张村4号地块：11家房企共计报价67轮，是本场土拍中热度最高的地块，最终14864元/㎡的成交楼面价，创下惠山区楼面单价新高，这是继5月万科天一新城地块、协信高力地块后，惠山区地价今年第三次被刷新。

相比今天建发地块北侧的美的爱情云筑（容积率2.2，楼面价10350元/㎡），时隔一年多，惠山新城板块楼面价名义上涨约4514元/㎡，幅度43.65%；相比5月成交的协信高力地块（容积率2.5，楼面价13360元/㎡，）时隔半年，地价名义上涨约1504元/㎡，幅度10.12%，但考虑到今天建发地块容积率更低，实际上涨幅度会更小。

成熟的配套、突出的交通区位优势、广阔的发展前景、良好的市场去化，都让惠山新城的板块价值备受认可，争抢激烈，房企拿地时具有一定的加预期情况。

3、新吴区梅村锡贤路地块：地块在土拍过程中表现出的热度并不高，3家房企参拍，限时竞价阶段直接成交。地块属性并不差，配套齐全、板块容量较高，而较高的起拍楼面价可能是导致房企参拍度较低的重要原因。

从成交地价来看，12095元/㎡的楼面价已经创下梅村板块的新高。相比万科今年5月竞得的本案北侧商住地（容积率2，楼面价11020元/㎡，住宅部分实际楼面价约11489元/㎡），半年之内，名义地价上涨1075元/㎡（幅度9.75%），住宅实际楼面价上涨606元/㎡（幅度5.27%）。

综合无锡市区今年土拍的总体情况来看：

地块热度层面，越是属性优质的核心地块，越受争抢；

而房企表现层面，持续深耕及回归型房企拿地意愿更加强烈，新进房企则是上半年更加积极（5家新进，拿地总建面占比11.3%，总金额占比14.03%），下半年多选择乡镇板块“试水”（2家新进，拿地总建面占比5.87%，总金额占比3.21%），在今年可出让宅地已经所剩无几的情况下，外来房企想要新进无锡市区，可能难度会更大。