好地网10月30日消息（研究员 陈培培）今天，秀洲新区第二宗地块成功出让，经过220轮竞价，由佳源&中海晟丰以上限楼面价10037.5元/㎡、溢价31.21%、竞配人才住房21000㎡竞得。

算上人才房和无偿移交车位成本，实际楼面价达到14683元/㎡，比同板块6月19日成交的蓝光2020嘉秀洲-016号地块实际地价高了4588元/㎡，涨45%，创板块新高。

宗地吸引20家单位竞价，刷新最高参拍房企数量，起拍不到20分钟开始进入竞配人才房。

此宗地热拍，表明嘉兴市本级土地市场热度升温。

地块成交情况表

宗地航拍图（来源：好地大数据）

地块如何操盘才能保本或盈利？好地研究院分析如下——

一、如何才能保本或盈利？

本宗为纯宅地，容积率1.4-2.0，限高80米，建筑密度20%，宗地实际楼面价14836元/㎡，若宗地产品是小高层/高层，以建安成本4500元/㎡，车位售价30万/个计，则毛坯保本房价为19500元/㎡。

按照昨日本宗地前瞻预测的实现均价17000元/㎡，亏损2500元/㎡，佳源如何降低亏损或实现盈利？

作为本土房企，控制成本，建安成本降低至4000元/㎡，同时控制管理成本；

实行精装销售，加精装3000元/㎡售价，精装成本1500元/㎡计算；

实行产品高低配，布局低密产品，获得更高溢价。

如采用以上述措施下，宗地勉强能实现保本。若要实现盈利，宗地还得加预期。

但目前区域在售均为毛坯销售，精装售价市场能否接受存疑。为实现盈利大幅加预期，将打破目前嘉兴市区价格审批加价规则（80-100元/月），是否可行也是有待观察。

如后续土地持续高热，嘉兴跟随绍兴有可能出台限价政策而导致本宗地亏损。

地块周边在售楼盘位置情况（来源：好地大数据）

二、嘉兴本土企业崛起，佳源守垒并不轻松

从全市来看，鸿翔以可建139万㎡，金额74.36亿元取得榜首，遥遥领先。佳源位列第二，可建48.9万㎡，金额30.05亿元；和杭州、宁波一样，今年土拍市场本土房企崛起，守垒成功。

2020年前十月嘉兴全市拿地榜（按拿地金额排序）

对于佳源来说，守垒并不轻松，尤其下半年，6月8日在南湖区以封顶价10040元/㎡竞配1.1万㎡人才房取得嘉土告南字[2020]013号地块，开始加预期拿地；

随后8月20日在桐乡，以封顶价9985元/㎡配2.28万㎡保障房获得桐土告字[2020]37号地块，实际楼面价达12623元/㎡，周边在售房价18500元/㎡，此举也是大幅度加预期拿地；

加上今日2020嘉秀洲-037号地块，共计3宗加预期拿地。

佳源竞得地块情况

注：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（2.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。