好地网8月31日消息（研究员 陈培培）明天（9.1），凤林西路以南5号地块将出让，本宗地总建筑面积10.66万方，起价15.8亿元，起始楼面价14823元/㎡，上限楼面价19983.11元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

本宗地紧邻8月18日万科取得的凤林西路以南4号地块，未来打造的产品为小高层、叠拼，与万科地块（高层、联排，联排占比达39%）有所区别，地块价值稍逊。

万科地块拍至封顶加配人才房，热度高，本宗地块热度能否延续？好地研究院分析如下——

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、万科姊妹地块，打造小高层、叠拼高端居住区

宗地位于镜湖新区板块南部，距龙湖天街900米，与绍兴市政府相距3.5km，紧邻地铁2号线，区域成熟，配套优越。

宗地被万科地块包围，东侧水系，与万科地块别墅区隔水相望，产品为小高层和叠拼，叠拼水景价值高。

宗地位置

各业态指标

凤林西路以南5号地块建设用地线图

二、宗地或接近上限溢价率34.81%成交

根据规划条件要求，本宗地可售住宅面积106590㎡，社区用房、居家养老服务用房均可统筹配置在周边地块。起始楼面价14823元/㎡。

本宗地将分区块以小高层、叠拼两种产品打造，售价如何？

首先来看同板块售价情况：

位于宗地东北方向1.5km的宝能官渡凤林2019年9月首开，该项目1.4-1.5容积率，产品是32幢小高层、30幢联排，目前小高层精装26500元/㎡（12层），去化速度快。

位于宗地东侧1.7km的元垄镜庐8月16日首开，6层叠拼精装均价在33000元/㎡，精装标准高于周边，去化70%。

本宗地小高层可参考宝能官渡凤林，装修上再升级，未来价格实现28000元/㎡；而本宗地叠拼产品水景价值高，价格应高于元垄镜庐，预计实现35000元/㎡。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

以小高层与叠拼建面配比65：35计算，小高层建安成本按4500元/㎡，装修成本按2000元/㎡，叠拼建安成本按6000元/㎡，装修成本按2500元/㎡，车位按25万/个计算，若在封顶楼面价19983元/㎡的情况下，利润率约为3.5%，溢价率为34.81%。

本宗地地段和产品价值较优，据悉9家房企报名，不少竞拍房企与凤林西路以南4号地块重叠，既有房企拿地做区域大盘，提升项目价值；又有房企因绍兴市场库存即将见底而急需拍地。

因此，竞争热度预计高，大概率低利润率成交，溢价率或接近34.81%。