编者按：

整个八月，杭州市区就出了临安和萧山2宗涉宅地，宁波扛起了全省土地出让的大旗。

截止8月30日，宁波市区涉宅地出让金已达256.3亿元。明日出让的4宗地（含2宗奉化地块），总起价56.1亿元，即使按起价算，8月宁波市区涉宅地出让金就高达312.4亿元，创单月出让金历史新高。

此前，宁波市区涉宅地单月出让金最高是在今年6月，总金额250亿元。

本月，宁波市区已成交11宗涉宅地，单宗地价超25亿元的有7宗，均为核心区优质地块，其中东部新城地块出让金高达42亿元。

核心提要：

1、商业占比三成的海曙气象路地块，预计溢价率在21%-36%之间

2、新房限价比二手房价高了4千的鄞州东吴地块，预计溢价率25%

好地网8月30日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波鄞州区和海曙区将分别出让1宗限价涉宅地，总建筑面积34.14万方，总起价44.23亿元。

两宗地中，预计海曙区气象路地段地块关注度更高。总建筑面积22.12万方（其中住宅15.5万方），起价高达33.6亿元，极有可能成为新一宗总价超过40亿元的地块。

近5年宁波总计拍出了5宗总价超过40亿元的涉宅地。总价最高地块在2016年成交，为鄞州长丰的中海宁波湾项目，地价为44.7亿元。今年8月成交的总价42亿元的东部新城地块，榜单上位列第四。

不过地块规划了三成商业，建面达到6.6万方，且有自持10年的要求，资金沉淀压力较大，很考验开发商的商业运营能力，预计会让擅长打造纯住宅的开发商却步。

作为宁波土拍市场8月收官之战，两宗地会拍出多少溢价？好地研究院分析如下：

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

一、海曙气象路地块，溢价率将在21%－36%之间

核心指标：地上计容总建筑面积221277.5㎡，住宅部分不大于154894.25㎡（占比70%），商业面积不小于66383.25㎡（占比30%）。

起始楼面价15200元/㎡（住宅部分起始楼面价19744元/㎡、商业部分起始楼面价4598元/㎡），上限毛坯房价33200元/㎡。

1、房价预测：按上限价格销售难度不大，但去化可能较慢

地块周边在售项目较多。西侧紧邻的为海语府（海语天下）和金茂府，东侧1公里为中梁潮悦南塘和绿城交投晓风印月，均为非限价项目。

海语府，去年5月首开，今年7月加推，全装售价36500元/㎡，略高于本地块上限全装价格35200元/㎡（含装修2000元）。当前去化45%左右，整体去化速度较慢；

金茂府，2018年11月首开，目前全装售价36700元/㎡，当前去化90%以上，高于本地块上限全装价格；

潮悦南塘，今年6月首开，高层全装售价35200元/㎡，与本地块上限全装价格一致；

晓风印月，今年6月首开，7月加推，高层全装售价39200元/㎡，已基本售罄，远高于本地块上限全装价格。

好地研究院认为，相较周边项目，本地块上限房价有价格优势。地块又与规划中地铁8号线站点紧邻，预计未来以上限价格销售难度不大。但区域内项目较多，去化速度可能会有一定影响。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地价预测：溢价率将在21%-36%之间

近三个月宁波市区商住用地的平均预期销售利润率为4.8%，若以此利润率测算本地块：

假设未来新房售价为上限全装价格35200元/㎡，则住宅部分楼面价为24291元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为18383元/㎡，溢价率为20.9%，则地块总价将达到40.7亿元。

商业部分，可售面积为66383㎡。由于地块位置较优，若将售价设置为住宅毛坯限价的6折，计20000元/㎡，则商业部分货值为13.28亿元；

十年自持期间，若租金按周边目前行情500元/㎡/年计算，且租金不变，出租率按70%计算，则租金收益为2.3亿元。

则商业部分总货值为15.58亿元。

若考虑商业部分的预期销售利润率为10%，将自持期间租金利润折算在内，对应商业实际楼面价为12450元/㎡。

综合以上两部分，地块名义楼面价为20738元/㎡，溢价率为36.4%，则地块总价将达到45.9亿元。

不过，本地块商业部分需自持10年的要求，对资金沉淀要求高，地块最终溢价率将取决于开发商的商业运营能力。

另外，按宁波装修新政，开发商可为住宅用户提供装修升级方案，这其中的利润空间判断，不同开发商之间差距也较大。

综上，地块溢价率低于36％可能性较大，可能在21-36%之间，具体溢价率多少要看房企对商业部分的估值，以及对商业地产运作能力的自我评估。

3、谁将出手？

据悉本地块已吸引9家房企参拍，不乏像龙湖、宝龙这类商业综合体擅长者，也包括荣安等开始试水商业的本土新贵，预计明日竞争将较为激烈。

二、鄞州东吴地块，预计溢价率将在25%左右

地块核心指标：可售住宅建筑面积116080㎡，需配建幼儿园4042㎡。

起始楼面价8820元/㎡，上限楼面价13215元/㎡，上限毛坯房价19800元/㎡。

1、房价预测：二手房价比限价低近4千，以上限价格销售有一定难度

本地块所在的东吴板块，上一次宅地出让为2013年5月。断供7年多，板块内已基本无新房库存。

东吴板块距离鄞州中心城区较远，车程半小时左右，但板块北部有地铁1号线经过，10分钟即可到达鄞州中心区。

不过本地块距离最近的地铁站点约2.5公里，刚需客源导入有一定难度，未来销售预计以本地客源为主。

地块西侧10公里为东部新城板块，新房售价普遍在4万元/㎡以上，本地块上限毛坯房价仅19800元/㎡，有价格优势。但板块内目前二手房均价在15000元/㎡左右，未来项目以上限房价销售有一定难度。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地价预测：预计溢价率将在25%左右

近三月宁波市区边缘地块平均利润率7.73%，以此利润率测算本地块：

若项目未来以当前二手房价格的1.2倍销售，即均价18000元/㎡，对应住宅实际楼面价为11291元/㎡；若幼儿园部分不考虑地价，按出让须知要求建筑标准为2000元/㎡，则对应名义楼面价为10978元/㎡。溢价率为24.5%。

若按上限毛坯房价19800元/㎡销售，对应住宅实际楼面价为12712元/㎡，幼儿园部分同样不考虑地价，则对应名义楼面价为12351元/㎡。溢价率为40%。

好地研究院认为，东吴板块距离核心区距离较远，且地铁口优势不够明显，预计溢价率将在25%左右。但不排除目前市场热度高，房企加预期拿地的可能。

3、谁将出手：

据悉已有10家房企参拍，除了荣安、招商等少部分房企，大部分参拍房企今年还未在市区拿地。挤不上车的心理，会推高地块溢价率吗？