核心提要：   

一、限价与周边在售项目价格一致，预计去化速度较快

二、溢价率或超过12%

三、谁将出手？

好地网8月30日消息（研究员 徐路加）明天，萧山南部卧城蜀山单元将出让一宗宅地，起价9.14亿元，起始楼面价13400元/㎡，新房限价25600元/㎡（含装修3000元）。

杭州自去年7月29日推出首批限房价地块以来，蜀山单元已成交4宗涉宅地，25600元/㎡的新房限价，是板块内新低。

好地研究院认为，这与本地块距离铁路线较近有关。不过，虽然限价新低，但地块体量适中、有较好销售预期，预计明日竞争依然激烈，溢价率或超过12%。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

具体分析如下——

地块核心指标：

蜀山单元地块，建筑面积6.82万方，容积率2.8，起始楼面价13400元/㎡，上限楼面价17360元/㎡，新房限价25600元/㎡（含装修3000元）。地块内需无偿配建公租房3409㎡（5%）。

一、限价与周边在售项目价格一致，预计去化速度较快

地块所在的南部卧城板块，新房限价较为精细。此前成交的4宗涉宅地，新房上限均价分为29800-28300-27800元/㎡三个档。

本地块的新房限价25600元/㎡，与目前周边在售项目国宸府、融望之城价格一致。

从这些项目销售情况看，均需要摇号，中签率在30-40%左右，去化速度较快。以本宗地块紧邻的旭辉国宸府项目为例，项目自去年6月首开以来，一年时间已去化14.6万方。

好地研究院认为，在萧山城区南片配套提升下，板块的销售形势将更趋好，预计本地块能以上限价格较快速度去化。

地块周边成交限房价地块、在售项目（来源：好地大数据）

二、溢价率或超过12%

周边成交地块中：

距离最近的旭辉国宸府项目地块，2018年7月底出让，楼面价13473元/㎡。该地块是非限房价地块，产品设置中有单价4.5万元以上的联排，整体均价会超出25600元/㎡，因此对比性不强。

限房价的4宗地块中，新房限价均超过本地块，直接以地价对比也不合适。

同样新房限价25600元/㎡的是新塘板块的旭辉地块（在售案名滨江旭辉·滨旭府），距离本地块2.7公里。

该地块在今年3月5日成交，计算配建公租房及幼儿园成本，自持部分按可售的6折，实际地价为14193元/㎡。

本地块若实际地价与旭辉地块一致，名义楼面价为13283元/㎡，低于起始楼面价13400元/㎡。

从地块位置来看，本地块较旭辉新塘地块更靠近城区，配套更为成熟，地价预期更高，也在情理之中。

将本地块与板块内今年成交的2宗地块（5月11日滨江集团地块和6月29日赞成地块）相比，尽管三宗地新房限价不一致，但基本都能够实现上限价格较快速度去化，可以从预期销售利润率角度来衡量。

滨江集团和赞成地块，平均预期销售利润率为5.64%。

达到该预期利润率时，本地块名义楼面价为15005元/㎡，溢价率为12%。

好地研究院认为，本宗地块9.1亿起价、6.8万方的体量，均较为适中，在目前的市场热度下，开发商会加预期拿地，竞争会偏激烈，溢价率有望超过12%。

南部卧城板块今年成交地块情况

三、谁将出手？

板块内进驻的房企较多，有滨江、绿城、融创、融信、旭辉、德信、众安等。鉴于本地块适中的体量、较好的销售预期，或将成为近期拿地较少房企战略补仓，以及首入房企布局杭州的争夺标的。

附：蜀山单元XSCQ2709-38地块指标与测算分析

地块指标：

萧山区蜀山单元XSCQ2709-38地块，东至规划绿地，南至B24路，西至通惠路，北至琴山河。

地块出让面积24350㎡，容积率2.8，建筑面积68180㎡。其中，需配建面积为3409平方米的公租房。

起价91361万元，起始楼面价13400元/㎡，设上限价格118361万元，上限楼面价17360元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22600元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于24860元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。

周边地价：

地块南侧700米处，去年9月23日，深圳市聚佳融实业有限公司以总价191812万元竞得蜀山单元H-23-2地块，楼面价14703元/㎡，溢价率9.72%。

该地块新房限价29800元/㎡元/㎡（含装修），与板块内绿城九龙仓桂语朝阳售价和其西侧滨江地块限价一致。

相邻的新塘板块内，今年3月5日，旭辉以上限价格213725万元竞得萧山城区新塘单元D-83-1、D-83-2地块，成交楼面价12975元/㎡，溢价率29.75%，自持面比例3%。考虑配建和自此后实际地价14193元/㎡。该地块新房限价与此次出让地块一致。

周边房价：

地块南侧国宸府最近8月11日开盘，高层精装售价25600元/㎡；地块北侧700米处的融望之城已最近8月20日高层精装预售证售价2.56万元/㎡，均与本次挂牌地块限价一致。

测算：

参考板块内的滨江集团地块（5月11日成交）和赞成地块（6月29日成交），平均预期销售利润率为5.64%。按新房上限价格销售，预期销售利润率为5.64%倒推，成交名义地价15005元/㎡，溢价率约12%。