核心提要：

一、或将打造新的“荣安广场”商住模式

二、荣安如何打造能使得利润最大化？

三、荣安完善自身产品体系，深耕大本营

好地网8月24日消息（研究员 楼陈名）宁波老江东核心区今日出让的一宗大体量商住地块竞争激烈，经过178轮竞价后，本土房企荣安以总价26.5亿元竞得，成交楼面价21933元/㎡，溢价率达到33.66%。

本地块比邻近的招商&鄞州城建（6月22日成交）地价高了3823元/㎡，主要原因是招商&鄞州城建地块商业需全部自持，而本地块无需自持，且住宅体量更大。

荣安在拿下今日老江东地块后，近30天内已累计投资88亿元，拿下宁波市区5宗地块，另外，上周五以9.3亿元竞得绍兴镜湖新区地块。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

昨日本网预测分析，鉴于地块优质，预计溢价率将超过31%，最终达到33.66%，与本网预测一致。

近期拿地较多的荣安，为何还要拿下大体量商住地块？好地研究院对此分析如下：

一、或将打造新的“荣安广场”商住模式

本地块拥有双地铁资源，离1号和3号线地铁站均仅300米，交通优势更明显，交通极为便利。地块东侧1.2公里有世纪东方商业广场项目，周边具有较好的商业氛围。

本地块所在区域可以视为老江东核心区，宁波生活的标杆区域，北侧1.4公里的龙湖综合体高质量打造，也将进一步推动区域价值提升。

本地块商业部分体量近3.6万㎡，容积率1.3＜R≤3.5，建筑高度100米，通过精心的产品设计和打造，或将打造成集商业、写字楼、居住等为一体的商业综合体。

荣安多年来一直深耕宁波大本营，打造了多个优质住宅项目和商业写字楼项目，不过商业综合体项目并不多。此前，在鄞州南部商务区打造的星空里项目，是荣安在商业市场的首个产品，体现出荣安的商业打造能力。

此次大手笔拿下商业地块，让人不禁猜测，在拿下众多住宅项目后，荣安是否将开始往商业综合体方向发力了？

二、如何打造能使得利润最大化？

荣安竞得的老江东商住地块，商业部分比例达到30%（可售35945㎡），最终成交楼面价21933元/㎡，溢价率33.66%。若商业部分不考虑溢价，则对应住宅楼面价为27284元/㎡，商服楼面价为9281元/㎡。

住宅部分，若按宁波装修新政最高全装价格2000元/㎡，上限全装房价38700元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售净利润率2.84%。

商业部分，本地块周边柒里新都办公项目在售均价18000元/㎡，宁波财富中心办公项目在售均价18500元/㎡。

本地块若全部打造成写字楼，将售价设置为住宅毛坯限价的5折，计18350元/㎡，对应货值仍有6.6亿元，而增加一定比例的底商，商业部分的货值进一步加大，利润仍相当可观。

考虑到住宅部分有明确的限价，货值有上限。显然，为提高项目利润，荣安对于可售的3.6万㎡是商业有很高的期望。

若在商业部分增加一定的商铺配比，在丰富商业氛围的同时，也能增大利润空间。

三、荣安完善自身产品体系，深耕大本营

2020年以来，荣安在宁波市区已取得10宗地，总建117.61万㎡，拿地总金额154.6亿元，平均楼面价13146元/㎡，平均溢价32%。

其中商业占比较大的地块有2宗（含今日地块），另一宗为5月8日竞得的奉化南部新城地块，商业建面9.08万㎡，占比34.6%。

荣安作为宁波本土房企，目前以拿地总金额154.6亿元成为宁波市区拿地金额榜首位，继续巩固其在宁波市区的市场份额。

今日拿下老江东核心商住地块，不失为另一种选择，不仅能保证住宅利润，同时为商业开疆拓土，完善自身的产品体系，深耕大本营。

2020年荣安在宁波市区公开市场拿地明细