核心提要：

1、预计能够实现上限房价销售

2、地块溢价率将超过31%

3、谁将出手？

好地网8月23日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波鄞州区宁穿路商住地块将出让，起始总地价19.85亿元，建筑面积12.09万㎡。

本地块是继招商&鄞州城建地块（6月22日）后，老江东核心区推出的又一宗大体量商住地块。这两宗地块的商业面积占比均较大，招商&鄞州城建地块占比43%（需全部自持），本地块商业面积占比近30%（无需自持）。

同时本地块拥有双地铁资源，离1号和3号线地铁站均仅300米，交通优势更明显，预计会更受欢迎。

地块指标

地块核心指标：总建筑面积120941㎡，其中住宅84996㎡（占比70%），商业35945㎡（占比30%）。

起始楼面价16410元/㎡,上限楼面价22958元/㎡（溢价率40%），上限毛坯房价36700元/㎡。 

地块指标详细情况

好地研究院预测，本地块区位较优，但商业占比较大，溢价率将超过31%。

具体分析如下：

1、预计能够实现上限房价销售

地块东侧紧邻天一晓著项目，今年6月首开，当前去化45%，在售豪装高层备案均价45400元/㎡，扣除豪装成本8000元/㎡，售价与本地块上限毛坯价基本一致。

地块北侧1.4公里，龙湖·天曜项目（商业占比32%）今年4月首开，一期已基本售罄，6月加推，去化40%，在售精装高层39000元/㎡，扣除精装成本后，与本地块上限毛坯价基本一致。

本地块位于宁波体育馆西南侧，北侧距离地铁3号线体育馆站仅300米，南侧距离地铁1号线樱花公园站同样仅300米，双地铁加持，地块属性优质。对标周边在售项目，本地块实现上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地块溢价率将超过31%

本地块西侧1公里，招商蛇口&鄞州城建地块（6月22日）的商业建面3.3万㎡（占比43%），商业需全部自持，对应住宅部分实际楼面价为25557元/㎡，上限毛坯房价36500元/㎡，住宅部分预期销售利润率为6.82%。

若将本地块的商业部分作为写字楼打造。

住宅部分，可参考招商蛇口&鄞州城建地块，预期销售利润率为6.82%，对应住宅实际楼面价为25904元/㎡；

商业部分，可售面积为35945㎡。由于地块位置较优，若将售价设置为住宅毛坯限价的6折，计22000元/㎡，预期销售利润率为10%，对应商业实际楼面价为11330元/㎡。

综合以上两部分，若以住宅和商业部分预期销售利润率分别按6.82%和10%计算，地块名义楼面价为21572元/㎡，溢价率为31.4%。

但若房企对于占比达到30%的商业部分，产品合理创新，有望实现更高的售价预期，溢价率将明显走高。

至于最终是否能够达到封顶溢价率40%，还要看房企对商业部分的估值。

3、谁将出手？

据悉本地块有9家房企参拍，不乏板块已进驻房企和对商业运营有较大信心的房企；另外，近期宁波土地市场较热，意欲进入宁波的其他房企也有出手，预计明天的土拍将相当激烈。