好地网8月20日消息（研究员 楼陈名）明天（8.21），宁波鄞州区和北仑区将各出让1宗宅地，总建面15.59万方，总起价36.12亿元。

其中，鄞州区东部新城地块，起始地价2.6万元/㎡，上限毛坯房价4.1万元/㎡，均超过6月24日出让的明楼“地王”（起价和限价分别为2.3万元/㎡和3.9万元/㎡），刷新了宁波的历史价格，也是宁波首宗上限房价破4万元的地块。

地块指标

项目分布图（来源：好地大数据）

一、东部新城地块，预计溢价率将在24%左右

地块核心指标：总建筑面积129366.6㎡，其中住宅建筑面积126366.6㎡（占比97.7%），商业建筑面积3000㎡（占比2.3%）。

地块起始楼面价26000元/㎡，上限楼面价32516元/㎡，上限毛坯房价41000元/㎡。

1、新房预测：板块以高端住宅为主，未来按上限价格销售难度不大

地块周边目前在售项目以高端住宅居多。东侧500米是今年7月首开的保利湖光印，整盘全装备案均价40200元/㎡。略低于本地块上限毛坯价格。

地块东侧2公里的绿城凤起潮鸣于去年12月首开，高层精装均价47000元/㎡，小高层精装均价49000元/㎡。大幅高于本地块上限价格。

好地研究院认为，本地块装修若按2000元/㎡计，上限房价则为43000元/㎡,虽高于保利项目，但本地块距离核心区更近，位置更优，未来按上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地价预测：溢价率将在24%左右

若按近三月宁波市区限价地块平均利润率3.86%计算，装修成本按2000元/㎡，对应上限全装价格43000元/㎡，则住宅楼面价为30892元/㎡；若配建的3000㎡商业部分按零地价计算，则名义楼面价为30181元/㎡，溢价率为16.1%。

若按零利润率，上限全装价格43000元/㎡计算，对应住宅楼面价为32906元/㎡；若配建的3000㎡商业部分按零地价计算，名义楼面价为32149元/㎡，溢价率为23.6%。

本地块从区位和属性上均不弱于绿城今年6月拿的明楼“地王”，同时上限毛坯房价比明楼地块高1500/㎡，因此开发商预期会更高，预计溢价率将在24%左右。

3、谁将出手：

本地块作为宁波核心区内优质纯住宅地块，据悉有13家房企参拍，不乏今年还未能拿地企业以及对豪宅市场较为关注的房企，预计明天竞争较为激烈，最终谁能成功竞得，值得期待。

二、北仑滨江新城地块，预计溢价率将超过34%

地块核心指标：建筑面积26483.6㎡，起始楼面价9400元/㎡，上限楼面价13157元/㎡，上限毛坯房价19400元/㎡。

1、新房预测：以上限价格销售难度不大

地块所属滨海新城板块，位于高新区和小港板块之间。好地研究院认为，滨海新城板块内产业发展较好，有一定置业需求；板块同时享有一定鄞州核心区配套资源，或存在一定投资客源。

但当前滨海新城板块生活环境与小港板块仍有差距，板块内轨道交通6号线仍处于规划中，短期内市区价格外溢客源导入有限。

地块东侧4.2公里处，为今年3月首开的御江东郡项目，5-7月分别加推三次，整盘毛坯备案均价19400元/㎡，与本地块一致，当前已去化56%左右。

因此，预测地块以上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地价预测：预计溢价率将超过34%

地块西侧紧邻的商住地块由奥园于今年6月19日竞得，实际住宅楼面价11950元/㎡，新房上限毛坯均价19300元/㎡，预期销售利润率6.98%。

若以6.98%的利润率倒推本地块，名义楼面价为12573元/㎡，溢价率为33.7%。

好地研究院认为，滨海新城板块现状与小港板块仍有一定差距，但考虑此前奥园地块的竞拍热度，本地块又是纯住宅地块，预计溢价率将超过34%。

3、谁将出手：

据悉明天有7家房企参拍，包括此前已进驻房企奥园、碧桂园、荣安等。另外，上半年拿地较少的房企，也可能在较大补仓压力下出手。