核心提要：

一、沪上后花园：28.7平方公里的土地孵化了3个国家4A级景区

二、稀缺嘉善南：北枢纽，东度假，大云寸土寸金

三、核心区好地：环上海板块的投资性价比高地

好地网8月20日消息（研究员 邬愉波）电影《查理和巧克力工厂》给热爱梦幻的孩子们营造了脑洞大开的巧克力世界，巧克力瀑布，漫山遍野的糖果，五彩缤纷的颜色……

在距离上海半小时内车程的嘉善大云镇，有一个现实版的巧克力小镇：小镇里，大小孩子们都可以体验可可神奇之旅，观看巧克力的制作过程，免费试吃各种口味的巧克力，还能变身小小甜品师在巧克力厨房里把自己的幻想DIY成作品。小镇的各个角落，都弥漫着诱人的巧克力味。

大云因此有了“甜蜜小镇”的美誉。每到周末，来自上海和杭州的自驾游家庭络绎不绝。

近日，这个“甜蜜小镇”挂牌一宗宅地，预计9月4日出让。具体指标如下：

地块出让面积4万方，容积率1.0-1.8，建筑面积6.6万方，起价4.28亿元，楼面起价6471元/㎡。

当报价达最高限价5.32亿元（折合楼面价8049元/㎡）时，转入竞拍地块内配建保障性住房建筑面积。【点此查看挂牌公告】

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

这是大云两年多来首次挂牌宅地。

一、沪上后花园：28.7平方公里的土地孵化了3个国家4A级景区

大云镇位于嘉善县南端，正好处于江浙沪两省一市交会处，是沪杭高速、沪杭高铁接轨上海的“浙江第一镇”。

2018年11月5日，首届中国国际进口博览会上，习近平总书记提出“将支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”。嘉善大云就此站在了“超级风口”上。

从上海虹桥高铁站到嘉善南站，仅25分钟的高铁车程，而嘉善南站正是本地块拥有的5分钟生活圈的“超级配套”。

而有望延伸到嘉善的上海地铁17号线，更是大大拉近了大云与上海之间的距离。大云将与上海迈入同城发展的新时代。

促使大云在长三角一体化中脱颖而出的，不仅仅是大云的区位交通优势，还有她得天独厚的资源禀赋。

这个区域面积不过28.7平方公里的小镇，却拥有省级温泉旅游度假区、省级巧克力甜蜜小镇、省级旅游风情小镇等3大省级平台，还有碧云花海—十里水乡、云澜湾温泉小镇、歌斐颂巧克力小镇等3个国家4A级景区，且正在创建国家级旅游度假区。

大云已成为名副其实的“长三角生态休闲旅游度假区”。

大云正向全力打造“中国甜蜜度假目的地”的目标冲刺。

正因为此，小小的大云，成了上海人民短途度假游的首选。即使眼下依然受疫情影响，部分旅游项目尚未开放，但走在大云的街上，随处可见“沪”字头的车牌。“上海后花园”的地位可见一斑。

数据显示，2019年大云的旅游度假区接待游客338万人次，旅游总收入6.85亿元。

二、稀缺嘉善南：北枢纽，东度假，大云寸土寸金

大云镇，位于嘉善的南部，北临高铁与高速枢纽，东侧为大云度假区，是坐享交通与旅游度假资源双重优势的板块。

大云镇区位图

这样的板块在嘉善是稀缺的：放眼整个嘉善，北面为工业区，老城区位于中部，新城区向南拓展。从旅游度假来看，西塘的知名度较大，但是西塘距离高铁更远。

其次，从房地产市场角度，西塘与嘉善中心城区的一体化发展尚未实现，而大云已经近在眼前。

大云，虽处于嘉善城市向南发展的通道上，但是可开发的土地资源却非常稀缺。

据好地大数据，全镇已经两年多没有地块出让。最近的一次土地出让，是在2017年11月2日，华夏幸福以总价49479.06万元竞得云寺路北侧地块，楼面价8222元/㎡，溢价率9.63%，即为孔雀城翰峰云邸项目。

未来，可以供出让的土地也不多，这让大云新近挂牌的这宗宅地特别珍贵。

大云镇控规图（来源：嘉善县大云镇总体规划（2012-2030））

三、核心区好地：环上海板块的投资性价比高地

虽然可出让的地块不多，但是大云目前供应的土地，均位于镇区核心区，是配套优越的好地。

该宗地块距离嘉善南站仅1.1公里，处于嘉善高铁新城的辐射范围；距离沪杭高速互通也仅1公里。便捷的交通，是沪上客户溢出的有利支撑。

并且，地块周边配套成熟，与九年一贯制大云中心学校毗邻，与大云镇政府距离仅700米。

据大云镇政府相关负责人表示，后续镇政府还将加大地块周边的配套建设，在地块东西两侧建设公园、商业项目和幼儿园等。

地块航拍图

地块西侧拟建体育公园效果图

而市场方面的优势，则更加值得关注：

据好地研究院调查，由于板块内供地少，新房库存也几乎为零。目前地块旁的华夏幸福孔雀城翰峰云邸已经售罄，市面上的二手价格约为1.4—1.6万元/㎡。

本宗地即便按照上限价格8000的地价成交，依然存在7000元/平米左右的房地差。这在竞争异常激烈的长三角土地市场，非常可贵。

而放眼以上海为中心的需求溢出，价格依然是核心要素，大云的比较优势较为明显：

以嘉善高铁新城板块为例，该板块与大云隔沪杭高速相望，新城内多个项目由华夏幸福开发，目前在售的天樾府，最新售价约17600元/㎡，与大云镇存在3000元/平米左右的价差。

再与同被列入长三角生态绿色一体化发展示范区的苏州市吴江区对比，吴江区盛泽镇上的德信望澜庭，今年7月3日刚刚开盘，预售证备案均价为17098元/㎡。

与大云区位优势比较类似的南通通州区平潮高铁新城，今年6月30日成交了一宗总价15.2亿元的宅地，出让面积126亩，成交楼面价为9065元/㎡，远高于大云此次出让地块的上限楼面价。

嘉善与环上海其他板块价格比较分析