文/好地研究院首席研究员 陈培培

好地网8月20日消息 明天（8.21），绍兴市区第二宗限价地镜湖新区大越路东侧5号地块出让。

本宗地总建筑面积7.06万方，其中有1.2万方的回购住房，起价7.28亿元，起始楼面价10310元/㎡，上限楼面价13908元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

在本月18日，万科以上限楼面价21551元/㎡、竞配人才住房460㎡竞得凤林西路以南4号地块，热度较高。本宗地能否延续火热的市场行情，好地研究院分析如下——

一、镜湖科技城板块处于推地初期，地块项目预计定位首改

宗地位于镜湖科技城站前活力区，距绍兴北站1.5公里，与一号线大庆寺站仅600米，交通便利；

镜湖科技城是规划新设板块，未来依托高铁打造产城融合区，处于初期开发阶段，故周边配套设施缺乏；

宗地西侧是杭绍台高速高架以及中国轻纺城国际物流中心，对宗地环境也会有一定影响。

宗地可售住宅建面58648㎡，回购房11960㎡，体量较小，限高54-80米，容积率2.8-3.0，作为站前活力区首批出让的涉宅用地，宗地产品将是高层刚改房。

各业态指标

镜湖新区大越路东侧5号地块位置图

二、预计延续高热度，以封顶价格加预期拿地

根据规划条件要求，本宗地可售住宅面积58648㎡，回购房11960㎡，回购价为15500元/㎡，汽车停车位回购价为15万元/个。回购房部分约有2.05亿的货值。

可售住宅部分将以高层产品打造，因板块处于开发初期，板块内没有在售楼盘，首先来看西侧柯桥CBD板块的高层售价情况：

位于宗地西侧3.3公里的元垄大都会，现在售产品是21层高层，高层毛坯22500元/㎡；

在今年6月30日禹州以楼面价20545元/㎡竞得的柯桥城区G-08地块，容积率2.07，高低配产品，高层精装均价要26500元/㎡左右，再加上低密，才能有利润。

柯桥CBD板块是柯桥区的核心板块，在能级上相较镜湖科技城高一档次，自然价格就高。

再来看镜湖核心区的高层售价情况：

距宗地6公里，位于镜湖核心区的武地融创滨湖湾高层精装均价26200元/㎡；宝能藏珑高层精装均价25600元/㎡。

镜湖科技城同类产品价格相较镜湖核心区也将低一个等级。

综上，本宗地高层精装价格预计会在22500元/㎡左右。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

本宗地以建安成本4500元/㎡，装修成本以1200元/㎡，车位售价20万/个计算，若以上限楼面价13908元/㎡成交，即溢价率34.98%，高层精装22500元/㎡销售，加上回购房的货值，只能微利；

据悉本宗8家房企报名，对比凤林西路4号地块，本宗地竞拍企业基本是新面孔，不少新进或货值见底的房企；加上近期热度高，宗地货值小地铁刚改盘存在快速去化可行性，故开发商加预期拿地，拍到封顶价，依然是大概率事件。