好地网8月17日消息（研究员 陈培培）明天（8.18），镜湖新区新政后首宗限价地凤林西路以南4号地块开拍，将会上演怎样的行情？地价能否继续创新高？好地研究院进行分析——

首先，来看一下地块具体的指标：本宗地分两块独立区块，总建筑面积11.65万方，起价18.6亿元，起始名义楼面价15907元/㎡，上限名义楼面价21551元/㎡（上限溢价率为34.95%），达到上限后竞拍人才房。

以当前的市场热度看，或将加预期拿地，最终溢价率30%左右。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、镜湖新区低密产品高占比的“岛”居高端住宅区

宗地位于镜湖新区板块南部，距龙湖天街500米，与绍兴市政府相距3km，紧邻地铁2号线，区域成熟，配套优越。

项目周边水系环绕，尤其4-2地块，“岛”居地形，非常适合打造高端住宅，低密产品占比达39%。

各业态指标

两宗子地块指标

凤林西路以南4号地块建设用地线图

二、本宗地溢价率接近30%，或将创市区地价新高

根据规划条件要求，本宗地可售住宅面积99853㎡（4-2地块地下15800㎡不计），除物业管理用房面积需要815㎡外，社区用房、居家养老服务用房均可统筹配置在周边地块。以物业管理用房0地价算，实际起始楼面价是18627元/㎡，起价较高。

本宗地将分区块以小高层、高层、联排三种产品打造，售价如何？

首先来看同板块的高层、联排的售价情况：

位于宗地北侧的保亿湖风雅苑今年6月底首开，该项目2.0的容积率，产品是8幢25-26层的高层，目前高层精装24060元/㎡，精装标准3500元/㎡，首开已售罄。

位于宗地东北方向1.5km的宝能官渡凤林2019年9月首开，该项目1.4-1.5容积率，产品是32幢小高层、30幢联排，目前小高层精装26500元/㎡（12层），联排42262元/㎡，去化速度快。

位于宗地东北方向1.8km的武地融创滨湖湾2020年4月首开，该项目2.1容积率，产品是11层小高层、18层高层，小高层精装28200元/㎡（湖景房），高层26200元/㎡，推出670套，目前签约75%。

本地块高层（18层）与保亿湖风雅苑相比产品更有优势，但相较武地融创滨湖湾地段略差，因此高层精装价格预计为25500元/㎡；

小高层相比武地融创滨湖湾无论地段还是湖景优势，明显不如，因此对照宝能官渡凤林，即小高层精装价格预计为26500元/㎡；

联排三面环湖，湖景价值高，价格应高于宝能官渡凤林，联排价格预计46000元/㎡。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

若以实际起始楼面价是18627元/㎡计算，高层建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，联排建安成本按6000元/㎡，车位按25万/个计算，项目利润率为14%，此时利润较高。

若以项目利润率为0%计算，则实际楼面价为24300元/㎡，地价总额为24.26亿元，对应名义楼面价20829元/㎡，此时溢价约30%；

本宗地低密产品占比高（39%），并据悉有8家房企参拍，不乏今年至今未能拿地企业；加上目前市场热度高，或将加预期拿地，预计本地块溢价率接近30%（上限溢价率为34.95%）。

本宗地是否将继续刷新绍兴地价新高，明日揭晓。