核心提要：

1、价格优势明显，未来以上限价格销售难度不大

2、预计溢价率或将超过21%

3、荣安、江山万里谁将成功补仓？

好地网8月12日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波鄞州区首南板块将出让1宗限价宅地，建筑面积3.85万㎡，起价7.86亿元，起始地价20400元/㎡。

这是该板块内最高起始地价地块，也是鄞州区至今起价第二高地块。第一高为6月24日出让的明楼地块，起价23000元/㎡，由绿城竞得，成交地价32520元/㎡。

地块指标 

地块分布（来源：好地大数据）

地块核心指标：总建筑面积38561㎡，容积率1.8，建筑密度≤30%，限高≤35-39米。起始楼面价20400元/㎡，上限毛坯价格34300元/㎡。

好地研究院预测，本宗地块溢价率或将超过21%。

具体分析如下：

1、价格优势明显，未来以上限价格销售难度不大

地块东侧紧邻的荣安柳岸风荷项目，今年4月首开，项目高层全装备案均价38100元/㎡，当前项目去化55%，可售存量仅剩2万㎡。扣除全装修价格2000元/㎡，比本地块上限毛坯价格高1800元/㎡左右。

地块北侧紧邻的江山万里琅峰小区项目，去年11月首开，项目高层全装备案均价42000元/㎡，已基本售罄，计算豪宅项目的装修成本后，仍远高于本地块上限毛坯价格。

如上所述，地块周边在售项目均价普遍较高，且整体去化情况较好，本地块未来以上限价格销售有明显价格优势，预计销售难度不大。 

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、预计溢价率或将超过21%

近三月，宁波市区成交的限价地块，去掉部分商业和安置房占比大的地块，平均销售利润率为3.78%。如以此利润率测算此地块,上限毛坯价格34300元/㎡，则住宅部分实际地价为24617元/㎡，对应溢价率为20.7%。

考虑到本地块作为首南板块内绝版地块，东侧紧邻鄞州高级中学，学区优势明显。同时，板块内多以豪宅项目为主，整体市场较为成熟，开发商拿地积极性相对较高。

好地研究院认为，最终成交溢价率或将超过21%。

3、荣安、江山万里谁将成功补仓？

据悉，目前已有7家房企报名，其中，板块内已有项目的荣安和江山万里，因可售存量较少会有强烈的补仓需求。特别是江山万里，作为首南板块的龙头房企，其板块内的所有项目已基本售罄，拿地可能性较高。

而荣安近期频频出手，其在板块内的柳岸风荷项目可售存量仅剩约2万㎡，也极有再下一城的可能性。

另外，对于宁波有较大兴趣的外来房企，该宗地块优质但总价不高，也是他们布局宁波市场的好机会。