看点一：祥源首入大湾区

看点二：地块具有稀缺性

看点三：项目能实现保本

文/好地研究院 黄卓贤

今天，东莞出让1宗商住地，位于樟木头镇。

最终，地块由广东祥源旅游发展有限公司（祥源集团）以底价28926万元竞得，溢价率0%，成交楼面价8028元/㎡,实际楼面价9309元/㎡。

相关阅读：

【5.19挂牌】东莞樟木头镇推出45亩低密商住地，起价2.9亿

地块信息：

宗地坐落：樟木头镇柏地社区禾笔山

地块编号：2020WR018

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

宗地面积：30025.45㎡

容积率：≤1.2

建筑面积 ：≤36030.54㎡（商业计容建面≤地块总计容建面的5%，须无偿配建宗地商品住房计容建面10%的比例（即≥3603㎡）作为安居房）

挂牌起始价：28926万元，楼面起价：8028元/㎡

成交总价：28926万元，成交楼面价：8028元/㎡

综合考虑3603㎡无偿配建安居房成本，地块实际楼面价约为9309元/㎡

溢价率：0%

竞得人：广东祥源旅游发展有限公司（祥源集团）

注：实际楼面价=（总地价+配建成本）/可售建面，无偿配建安居房成本按3500元/㎡计。

地块指标信息表

区位图

位置图

四至图（数据来源：好地大数据）

看点一：祥源首入大湾区

祥源集团是一家以文化旅游投资运营为主导的企业集团，而祥源地产业务则致力于深耕房地产建设领域与旅游、文化产业多维度融合，项目分布在浙江、海南、湖南、湖北、上海、安徽等地。

此次拿地，是祥源首入大湾区。同时也是继华宇、中建五局之后，今年以来第3家进驻大湾区的外来房企。

看点二：项目施工困难重重

（1）地势高：项目位于山顶，与南侧道路（东城路）地势差高达50米左右。

（2）无硬化路：目前，无硬化道路通往地块，仅一条泥泞路通往地块，且坡度较大，无法满足施工需求，施工便道的选址建设预计亦须报批，大大影响项目工期。

（3）地块内部不平整：目前地块内部为山坡顶部，凹凸不平，土方量较大，增加建造成本。

地块内部（示意图）

地块与周边道路地势差（示意图）

看点三：项目能实现保本

地块位于樟木头镇柏地社区,属于中心镇区,距离镇政府近600米,周边多为成熟小区,配套齐全,居住氛围浓厚。

地块实际楼面价9309元/㎡左右,按5000元建安成本计算,综合考虑其他费用,保本房价约为17442元/㎡左右(毛坯)，而目前地块所在的东片区基本无在售、待售一手项目, 樟木头镇毛坯高层、叠加均价在18000元/㎡左右，按此推算，项目项目能实现保本。