文/好地网 徐路加

今天（5.7），杭州市区出让的5宗宅地均以高溢价率成交。成交总价67.8亿元。其中：

余杭区商贸城单元04号地块由德信竞得，成交楼面价20523元/㎡，溢价率28.27%；

余杭区商贸城单元05号地块由银城竞得，成交楼面价20717元/㎡，溢价率29.48%，恰达封顶；

西湖区龙坞单元地块由绿城竞得，成交楼面价23638元/㎡，溢价率28.08%；

拱墅区桃源单元地块由滨江集团竞得，成交楼面价22518元/㎡，溢价率封顶并自持7%；

拱墅区祥符单元地块由建华&远洋竞得，成交楼面价26710元/㎡，溢价率23.21%。

地块成交情况表

地块位置分布

最终成交结果与本网前瞻预测对比，四宗地符合本网昨天的预测，略有差异的是西湖区龙坞地块：本网预测溢价率或不超过24%，最终溢价率达到28.08%。

今天5宗宅地的成交结果，有三大看点：

一、热门地块利润空间微小，利润率稍高的项目能否盈利又存疑

今年以来，杭州市区宅地平均预期销售利润率为5.3%，而今天的5宗地块平均预期销售利润率仅4.49%，降低了0.81个百分点。在目前市场行情下，房企拿地的利润率仍保持较低水平，反映当前市场热度较高。

1）预期销售利润率最低的是绿城竞得的龙坞地块，仅3.3%。

若未来新房以上限精装均价37100元/㎡销售，据好地研究院测算，成本房价达到35874元/㎡（精装含车位利润），仅1226元/㎡的利润空间。

绿城对于此类低密项目具有丰富的操盘经验，未来有望快速去化。

2）今天预期销售利润率最高的是建华&远洋竞得的祥符地块，为6.4%，但该项目新房成本即比周边房价高，限价涨了4000元，能否实现存疑。

建华&远洋地块，若计算幼儿园建安成本，实际地价为27681元/㎡，以上限价格40000元/㎡销售，成本房价达到37442元/㎡，而板块内在售项目绿都金科·和宁文华府高层精装价格为36000元/㎡，也就是说成本比后者的售价高出了1442元/㎡。

类似这样大幅度提升新房限价的项目，不确定性较大。

二、细分板块来看，热度与四月底相当

丰收湖板块、祥符板块、杭钢桃源单元，上个月底均有地块出让。我们对以上板块近期出让地块的预期销售利润率对比——

从直接数据来看，除绿城龙坞地块外，其余4宗地块较同板块上月底成交地块，预期销售利润率均有不同程度的上升。

但细分来看，实际上预期销售利润率上升实质是同板块的地块属性略由差异。

三、2大房企包揽20%金额，其他房企拿地不易

进入五月的首次土拍，市场热度仍与此前相当，但好地研究院认为，有3个点值得关注：

1）部分房企放弃参与：目前仍维持高流量、低利润率拿地模式，可能达不到部分房企的利润率考核，一些房企只能放弃参与。从今天参与的房企可以看出，热门地块此前报名房企在20家以上，目前降至12家左右；

2）滨江与绿城继续高歌猛进的拿地模式。

若将滨江集团与绿城所拿的地块合并统计，今年两家房企已拿地7宗，拿地金额达156.65亿元，拿地金额占比19.3%。即占了杭州十区总出让金额近2成。

3）其他房企拿地不易，德信与银城值得关注。

德信苦战40轮，以楼面价20523元/㎡（溢价率28.27%）终于拿下余杭区商贸城单元04号地块，距离上次拿宅地已有4个月；

来自南京的银城房产苦战43轮，拿下紧邻的余杭区商贸城单元05号地块，银城房产于2018年1月首次进入杭州，拿下三墩北宅地，去年通过收购拿下青山湖一个项目，今年4月20日，在温州拿下龙湾区一宗商住地，今天再次以11.86亿拿下商贸城单元05号宅地，说明其充分看好杭州，看好浙江，意欲深耕浙江的决心。

绿城和滨江集团2020年以来竞得限房价地块列表

附：5宗地块与竞得房企的情况简述如下

1.德信余杭数字商贸城单元04地块

德信以总价176959万元竞得杭州市数字商贸城单元JG1807-04地块，楼面价20523元/㎡，溢价率28.27%。

若以上限价格30000元/㎡（含装修3000元）销售，预期销售利润率4.2%。

这是去年7月杭州市区限房价以来，德信竞得的第4宗涉宅地。4宗地块总建面37.42万方，拿地总金额53.45亿元。

德信竞得限房价地块分布

德信竞得限房价地块情况

2.银城余杭数字商贸城单元04地块

银城以上限价格118587万元竞得杭州市数字商贸城单元JG1807-05地块，楼面价20717元/㎡，溢价率29.48%。

若以上限价格30000元/㎡（含装修3000元）销售，预期销售利润率3.67%。

南京房企银城于2018年1月19日首入杭州，竞得三墩北一宗宅地，案名银城·云谷天境，已售罄，去年10月，又与路劲合作，拿下余杭崇贤新城向阳5号地块。近三年在杭州公开市场已拿地3宗，总建面22.68万方，斥资37.55亿元。

另外，银城去年还斥资24.3亿元收购了中都临安青山湖项目，总建筑面积约63万方。

从整个浙江市场来看，银城最近也有收获。今年4月20日，银城在温州市龙湾区也竞得一宗商住地，成交价5.32亿元，楼面价13944元/㎡，溢价率达到41.52%；另外，银城去年还与美的合作，在台州共同开发了美的银城·君兰府项目。

可见，银城近年来对浙江的重视程度已显著提高，预计接下来仍将以杭州为中心，在浙江范围内进一步加快布局。

2018年以来银城杭州拿地分布（来源：好地大数据）

2018年以来银城杭州拿地情况

3.绿城龙坞单元地块

绿城以总价120865万元竞得杭政储出[2020]30号龙坞单元XH1602-R21-14地块，楼面价23638元/㎡，溢价率28.08%。

若公租房成本按4000元/㎡计算，实际地价为26709元/㎡。以上限价格37100元/㎡（含装修3500元）销售，成本为35874元/㎡，预期销售利润率3.3%。

地块所在的之江转塘板块，目前在售项目主要集中在之江度假区单元，且属于摇号热门区域。目前配套欠缺的龙坞单元，同样具备优质的环境资源，加上绿城打造的低密产品，未来有望以上限价格37100元/㎡快速去化，3.3%的预期销售利润率也体现了绿城的信心。

龙坞单元地块属性，也符合绿城小镇的拿地要求，即是一种新型城镇化的策略。未来绿城是否也将引入优质的教育、商业、医疗资源，值得期待。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

4.滨江集团拱墅区桃源单元地块

滨江集团以上限价格171316万元竞得杭政储出[2020]31号桃源单元R21-03地块，楼面价22518元/㎡，溢价率29.47%，自持比例7%。

若自持部分地价按可售部分地价六折计算，可售部分实际地价为23167元/㎡。以上限价格34000元/㎡（含装修3500元）销售，成本房价为32349元/㎡，预期销售利润率4.86%。

滨江集团自去年7月实施限房价以来，已累计竞得11宗限房价地块，总建面达到111.82万方，拿地总额310.9亿元，拿地宗数、可建建面、拿地总额均排名第一。

从拿地分布来看，集中在萧山市北、钱江世纪城、滨江区、钱江世纪城及大城北区域，均属于目前热门的板块，且新房均价均高于杭州市区平均水平（30000元/㎡）。

滨江集团竞得限房价地块分布

滨江集团竞得限房价地块情况表

5.建华&远洋拱墅区祥符单元地块

建华&远洋以90253万元竞得杭政储出[2020]32号祥符单元GS0905-R21-02地块，楼面价26710元/㎡，溢价率23.21%。

若配建幼儿园成本按照4000元/㎡计算，实际地价为27681元/㎡。以上限价格40000元/㎡（含装修4000元）销售，成本为37442元/㎡，预期销售利润率6.4%。

作为竞得者之一，建华（浙江建华集团）是拱墅区本地企业，此前并未涉足宅地市场。

远洋，也是时隔4年后再次在杭州公开市场拿地，本宗地块也是远洋的第一宗限房价地。目前远洋可售的项目融创远洋·厘望NEO1、远洋西溪公馆均属于后期合作项目，目前也亟需补仓。而本宗地块总建面仅3.38万方，体量较小，后续仍需通过合作或自主拿地来扩充杭州市场的储备量。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）