4.28杭州主城区土拍前瞻:哪几宗涉宅地将封顶?

编者按:

今天,来自广州的敏捷集团首入杭州,竞得余杭数字商贸城宅地,成交楼面价20746元/㎡,封顶并自持2%。

敏捷项目预期销售利润率仅3.13%,较今年杭州市区平均的5.66%,低2.53个百分点,这个结果反映了

1、当前杭州土地市场热度有升高态势;

2、高热度的背景下,外来房企进入杭州拿地的欲望依然强烈。

核心提要:

一、江干区景芳三堡地块,溢价率有望封顶

二、拱墅区祥符东地块,预计溢价率在21%左右

三、拱墅区铁路北站地块,溢价率有望封顶

四、拱墅区桃源地块,溢价率有望封顶

文/好地网 徐路加

明天(4.28),杭州主城区将迎来集中土拍,将出让4宗涉宅地,4宗商地。

8宗地块总建面76万方,总起价111亿元;其中4宗涉宅地总建面37.4万方,总起价86.3亿元,分别为江干区景芳三堡单元1宗,拱墅区祥符板块1宗,杭钢板块2宗。

地块指标

地块位置(来源:好地大数据)

这4宗涉宅地块,好地研究院认为:祥符东地块溢价率大概率不会封顶,因为封顶时利润为零,其余3宗地块均有望封顶或者接近封顶

1.江干区景芳三堡地块,溢价率有望封顶

2.拱墅区祥符东地块,溢价率或在21%左右

3.拱墅区铁路北站地块,溢价率有望封顶

4.拱墅区桃源地块,溢价率有望封顶

具体分析如下——

一、江干区景芳三堡地块,溢价率有望封顶

地块位于鸿基&平安的江河汇项目西侧,总建面13.2万方,无公租房配建要求,其中商业部分建筑面积不小于3.98万方,占比30%。起始楼面价32789元/㎡,新房限价68500元/㎡(含装修6000元)

1、住宅部分预计能快速去化

理由有二:

①新房限价较东侧江河汇项目低1300元/㎡,未来具有价格优势

本地块新房限价68500元/㎡(含装修6000元),较东侧新鸿基&平安的江河汇项目限价69800元/㎡,降低了1300元/㎡。实际上,两个项目的位置相近,若均以设定房价销售,本次地块住宅销售或将更具竞争力。

另外,杭州60000元/㎡以上单价的高层项目主要集中在钱江新城,普遍销售较好。

②对比周边项目,具有限价红利

从周边在售项目来看,西侧1公里的凤起钱潮项目,高层价格61800元/㎡,最近一次摇号中签率仅27%。而本次地块无疑位置更优,理应享受部分溢价。

从二手房上来看,周边项目绿城·留香园、万科大都会79号等,成交价达到75000元/㎡左右,较本次地块设定房价高6500元/㎡左右。

基于以上分析,本地块预计能以上限价格快速去化。

2、溢价率有望封顶或者接近封顶

由于地块商业部分面积占比达到30%,我们以两种方式来分析:

①若商业部分地价以南侧新鸿基&平安商地13156元/㎡计算,不计算商业部分的利润,溢价率封顶时,住宅部分预期销售利润率为2.15%

考虑到本次地块住宅预计可快速去化,可参考同样具备快销属性的市北西两宗地块(4月20日成交)平均预期销售利润率2.15%,对应本地块名义楼面价42649元/㎡,溢价率30%。

即地块到达封顶,住宅部分预期销售利润率仍有2.15%(1473元/㎡),预期利润1.36亿元。

②若商业部分售价按周边写字楼40000元/平方米计算,以上限楼面价42607元/㎡成交,整个项目的销售利润率达到5.69%

若以上限价格成交——

◆住宅部分,以上限价格销售,成本房价56565元/㎡,预期销售利润率17.42%,预期利润11.06亿元;

◆商业部分,若以周边写字楼售价40000元/㎡计算,建安成本8000元/㎡,不计算装修及车位,成本房价为56445元/㎡,将亏损16445元/㎡,亏损6.54亿元。

综合住宅及商业部分,预计仍将有4.52亿元,整盘销售利润率5.69%,基本与今年以来杭州市区平均利润率5.76%接近。

好地研究院认为,地块处于目前钱江新城重点建设区域,项目达到封顶仍可保证一定利润,考虑到目前市场行情较热,本地块参拍房企较多,溢价率有望封顶或者接近封顶。

3、谁将出手?

景芳三堡地块紧靠江河汇项目,宜打造为标杆项目,吸引较多大牌开发商关注,预计前期已参与到钱江新城开发的滨江、绿城、保利、平安、融创等都将参与。

周边地块、在售项目情况(来源:好地大数据)

二、拱墅区祥符东地块,预计溢价率在21%左右

地块建筑高度24-75米,容积率2.5,需配建10%公租房,预计设置为高层、小高层。地块起始楼面价18537元/㎡,新房限价36000元/㎡(含装修3500元)

1、高层精装以36000元/㎡价格,去化难度不大

目前祥符板块在售项目仅一个,为本次地块西南角的绿都金科·和宁文华府。

该项目高层售价与本地块限价一致,也为36000元/㎡。最近几次加推虽都流摇,但去年8月首开以来,半年时间,高层去化516套,去化率78%。

二手房方面,西侧700米的阳光郡,成交价格在36500元/㎡,略高于本次限价。

从周边项目价格及去化情况来看,本地块设定的上限均价36000元/㎡有需求基础,去化难度不大。

2、预计溢价率在21%左右

板块内最新出让的地块可以作为参照,但是,2019年5月17日祥符板块出让的两宗宅地,为距离本地块南侧800米的禹州地块和东侧1公里的的荣安地块,若计算配建成本,实际地价分别为27961元/㎡、28623元/㎡。

若本地块最后拍到禹州、荣安地价,即溢价率达到33.5%、36.8%,那么,按照36000元/㎡的售价,预期销售利润率分别为-2.40%、-4.29%,均将面临亏损。 

基于此,或可以两个代表性的预期销售利润率值,作为预测区间:

①以今年杭州市区宅地平均预期利润率5.66%,作为预测下限,对应名义楼面价21786元/㎡,溢价率为17.52%

②以近期快销区域为代表的萧山市北西单元地块平均利润率2.15%,作为预测上限,对应名义楼面价23166元/㎡,溢价率为24.97%

由于该地块不属于快销项目,但是去化难度不大,基于此,利润率可能高于快销项目,但是,鉴于目前的热度,可能达不到5.66%的平均水平,如果取平均利润率与最近快销项目的利润率之间,取平均值为3.91%,此时溢价率为21.24%,地块最终楼面价22474元/㎡。

3、谁将出手?

地块处于目前大力建设的大城北区域,预计在区域内已有布局的房企将继续出手,如绿都、滨江、德信、金科等。

周边地块、在售项目情况(来源:好地大数据)

三、拱墅区铁路北站地块,溢价率有望封顶

地块限高54米,容积率2.5,起始楼面价17433元/㎡,新房限价36000元/㎡(含装修4000元)

1、新房限价红利达4000元/㎡,预计将快速去化

拱墅区铁路北站单元已断供2年,无在售项目可以对比。

作为板块内首宗限房价地块,36000元/㎡的限价,可以从以下几个方面来观察:

①从周边二手房比,限价较二手房价格低4000元/㎡

地块紧邻的2个住宅项目,均于2018年初售罄,其中春秋华庭高层精装售价34500元/㎡,上塘宸章高层毛坯售价32000元/㎡,后期加推当天即售罄。

时隔2年多,本地块精装限价36000元/㎡,仅上涨了1500元/㎡,涨幅仅4.3%。而上述项目目前的二手房成交价格已达到40000元/㎡(毛坯),较本地块精装限价高4000元/㎡。

②与周边板块比,价格相对较低,与拱宸桥板块价差12000元/㎡,与运河新城板块价差2000元/㎡

地块处于铁路北站南侧,与拱宸桥板块仅间隔留石快速路。而拱宸桥板块高层价格在48000元/㎡左右,较本地块限价高12000元/㎡。南侧1公里的金茂首开国樾项目高层达到48600元/㎡,较本地块限价高了12600元/㎡

实际上,铁路北站单元与运河新城板块对比性更强,而运河新城板块的融创首创运河·天悦运河源项目(本地块西侧2.8公里),高层精装价格达到38000元/㎡,高层部分摇号中签率仅28%。考虑到运河的景观优势,本地块降低2000元/㎡也是较为合理的,预计仍将保持较低中签率。

基于以上两点分析,36000元/㎡的价格是具有较强竞争力的,预计将快速去化。

2、目前市场热度下,溢价率有望封顶

铁路北站单元内近年来无地块出让,无可对标地块。

而同属杭钢板块内,2019年9月10日,联发竞得桃源单元一宗宅地,地价21043元/㎡。若参照联发地价,本地块名义楼面价为18539元/㎡,对应溢价率为6.34%,预期销售利润率13.4%。

两宗地块虽仅相距1.5公里,但联发地块与处于铁路北侧,本次地块属性更优,体现在新房限价上,联发地块为34000元/㎡,本次地块也高了2000元/㎡。

考虑到本地块预计能快速去化,预期销售利润率或可参考近期的市北西地块(2.15%),对应名义楼面价22947元/㎡,溢价率为31.63%,超过上限。若溢价率达到上限,预期销售利润率为3.15%

好地研究院认为,本次地块具备快销属性,地价达上限时,预期销售利润率仍有3.15%。预计溢价率有望封顶。

3、谁将出手?

由于地块属性较好,竞争将激烈,预计地块周边区域已有布局的滨江、中国铁建、阳光城等将出手。

周边地块、在售项目情况(来源:好地大数据)

四、拱墅区桃源地块,溢价率有望封顶

地块容积率限高100m,容积率2.8,建筑密度28%,无公租房配建要求。地块起始楼面价17389元/㎡,新房限价34000元/㎡(含装修3500元)。另外,地块东北角即为地铁四号线杭钢站。

1、限价与周边二手房一致,预计具备一定去化速度

地块西侧的2019年9月成交的联发地块,新房限价也是34000元/㎡,尚未开售。

目前周边最近在售项目为融创金成·臻蓝府(本地块南侧500米),设置有高层和小高层产品,其中高层毛坯均价27196元/㎡,摇号中签率仅8.7%。

本地块容积率2.8,可设置的低密洋房比例较低,预计未来以高层产品为主。新房限价达到34000元/㎡(含装修3500元),若以同样毛坯对比,较臻蓝府高层部分价格上涨3300元/㎡,能继续快速去化吗?

臻蓝府小高层摇号中签率也仅10%,本地块限价34000元/㎡有一定支撑。

臻蓝府小高层(9层)毛坯售价为31400元/㎡,若含装修,实际与本地块限价基本一致。

即相当于臻蓝府小高层的价格未来作为本地块高层价格销售,考虑到小高层的摇号中签率也仅10%左右,未来以这个价格销售是具备价格支撑的。

②限价与周边二手房价格一致

目前周边的二手房项目主要集中在地块东南侧,距地块1公里左右,如广宇锦绣桃源、宋都香悦郡、广宇万科公园里,成交价在33000-35000元/㎡(精装),与本地地块限价基本一致。

基于周边在售项目和二手房价格分析,本地块以34000元/㎡价格销售,预计具备一定去化速度。但相较周边项目,精装后整体价格提高(从31400元/㎡提高到34000元/㎡),能否快速去化存疑。

2、溢价率有望封顶

地块西侧250米,2019年9月10日,联发竞得的桃源单元R21-01地块,楼面价21043元/㎡,新房限价也是34000元/㎡,地块容积率也为2.8,可作为重点对标。

若参照联发地块地价21043元/㎡,本地块溢价率为21%,以上限价格销售,成本房价为30598元/㎡(精装含车位利润),预期销售利润率10%。

好地研究院认为,考虑到目前市场行情较去年9月热度更高,预计地价将高于周边联发地块。

预期销售利润率参照今年杭州市区平均的5.66%,可作为预测上限。对应名义楼面价22835元/㎡,溢价率达到31.3%,进入自持。达到上限时,预期利润率为6.24%

3、谁将出手?

本地块总建面9.4万方,体量适中,且处于地铁口,将吸引较多开发商报名,板块内已落子的融创、金瀚、联发、招商等预计将继续出手。

周边地块、在售项目情况(来源:好地大数据)

附:地块指标与测算分析

1.江干区(景芳三堡单元JG1206-47地块)

地块指标:

杭政储出[2020]17号景芳三堡单元JG1206-47地块,商住用地,东至运河东路,南至规划绿化,西至规划六号路,北至规划六号路。

地块出让面积44136㎡,容积率3,建筑面积132408㎡。其中,住宅建筑面积不大于92650平方米(占比约70%)。

起价434153万元,起始楼面价32789元/㎡,上限价格564153万元,上限楼面价42607元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于62500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于68750元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于6000元/平方米。

周边房价:

地块东侧新鸿基&平安的江河汇项目限价69800元/㎡,本次设定的房价降低了1300元/㎡。

西侧1公里的凤起钱潮项目,高层价格61800元/㎡,最近一次摇号中签率仅27%。

二手房方面,周边项目绿城·留香园、万科大都会79号等,成交价达到75000元/㎡左右,较本次地块设定房价高6500元/㎡左右。

周边地价:

地块南侧即为新鸿基&平安2019年8月中标的江河汇综合体项目,商务报价总价132.6亿,成交楼面价16137元/㎡。江河汇综合体项目未来新房限价69800元/㎡(含装修6000元),高出此次挂牌地块新房限价1300元/㎡。

库存:

主要可售项目为都会森林、凤起钱潮、江河汇项目,总库存35.5万方。

测算:

①若商业部分地价以南侧新鸿基&平安商地13156元/㎡计算,不计算商业部分的利润。

参考市北西两宗地块(4月20日成交)平均预期销售利润率2.15%,对应本地块名义楼面价42649元/㎡,溢价率30%。

②若商业部分售价按周边写字楼40000元/平方米计算,以上限楼面价42607元/㎡成交:

住宅部分,以上限价格销售,成本房价56565元/㎡,预期销售利润率17.42%,预期利润11.06亿元;

商业部分,若以周边写字楼售价40000元/㎡计算,建安成本8000元/㎡,不计算装修及车位,成本房价为56445元/㎡,将亏损16445元/㎡,亏损6.54亿元。

2.拱墅区(祥符东单元GS0802-R21-08地块)

地块指标:

杭政储出[2020]18号祥符东单元GS0802-R21-08地块,规划为住宅(设配套公建)用地,东至规划祥兴路,南至规划新文路,西至规划祥宏路,北至杭州新文股份经济合作社。

地块出让面积29295㎡,容积率2.5,建筑面积73237.5㎡。其中,不少于7323.75平方米作为配建公共租赁住房。

起价135761万元,起始楼面价18537元/㎡,上限价格175761万元,上限楼面价23999元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于35200元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。

该地块曾在春节前(1月13日)挂牌公告,原计划2月11日出让,受疫情影响终止出让。两次挂牌相比,基础指标未发生变化。

周边房价:

地块西南角,绿都金科·和宁文华府,高层售价36000元/㎡。最近几次加推虽都流摇,但去年8月首开以来,半年时间,高层已签约去化516套,去化率78%。

二手房方面,西侧700米的阳光郡,成交价格在36500元/㎡,略高于本次限价。

周边地价:

荣安以上限价格253240万元竞得杭政储出【2019】29号祥符单元GS0904-R21-02地块,楼面价24023元/㎡,溢价率29.71%。竞配自持面积比例5%。若配建公租房和幼儿园成本算4000元/㎡,自持忽略不计,则实际成交楼面价为28623元/㎡。

禹洲以总价465694万元竞得杭政储出【2019】36号祥符东单元GS0804-R21-02地块,楼面价24815元/㎡,溢价率29.83%,自持比例3%。若配建公租房成本算4000元/㎡,忽略自持影响,则实际成交楼面价为27961元/㎡。

库存:

周边库存主要为在售项目和宁文华府和3个待售项目,总库存43.7万方,库存不大。

测算:

参照南侧800米的禹州地块,实际地价27961元/㎡,对应本地块名义楼面价24765元/㎡,预期销售利润率-2.40%;

参照东侧1公里的的荣安地块,实际地价28623元/㎡,预期销售利润率-4.29%

以今年杭州市区宅地平均预期利润率5.66%,作为预测下限,对应名义楼面价21746元/㎡,溢价率为17.52%;

以近期快销区域为代表的萧山市北西单元地块平均利润率2.15%,作为预测上限,对应名义楼面价23166元/㎡,溢价率为24.97%。

若以预期销售利润率3.91%(5.66%与2.15%均值)计算,溢价率为21.24%,楼面价22474元/㎡。

3.铁路北站单元GS1104-01-1地块

地块指标:

杭政储出[2020]19号铁路北站单元GS1104-01-1地块,规划为住宅(设配套公建)用地,东至铁路北站单元GS1104-01-2地块,南至长滨街,西至储鑫路,北至规划北站路。

地块出让面积29685㎡,容积率2.5,建筑面积74212.5㎡。其中,不少于7421.25平方米作为配建公共租赁住房。

起价129375万元,起始楼面价17433元/㎡,上限价格167375万元,上限楼面价22553元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于35200元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算,起价对应实际地价为19814元/㎡;上限价格对应实际地价为25504元/㎡。

周边房价:

北侧,地块北侧的桃源单元内,距离地块1公里处,融创金成·臻蓝府在售,最近一次开盘时间是2019年10月22日,高层毛坯预售证均价27196元/㎡,洋房毛坯价格31411元/㎡。摇号中签率8.79%。该项目住宅供应面积13.2万方,目前去化了11万方,去化率83.3%。

西侧,地块西侧杭钢板块内,融创首创运河·天阅运河源在售,最近一次开盘时间为2020年4月21日,高层精准备案均价38000元/㎡(报名登记中)。此前3月19开盘洋房精装售价44900元/㎡,中签率76%。

南侧,地块南侧距离最近的在售项目为金茂首开国樾,位于拱宸桥板块,2019年11月26日高层精装备案价48600元/㎡,无需摇号。高于此次出让地块12600元/㎡。

周边地价:

地块北侧桃源单元内,2019年9月10日,联发以总价18.15亿元竞得桃源单元R21-01地块,楼面价21043元/㎡,溢价率24.74%,无特殊配建要求。(应该是比较有参考性的)

西北侧2.33公里处,运河新城单元内,同样在2019年9月10日,香港置地以总价150398万元竞得运河新城单元GS1202-R21-26地块,楼面价20488元/㎡,溢价率12.74%。地块需配建7340.84㎡ 公租房,实际地价23209元/㎡。

东北方向2.24公里处,今年1月17日,滨江集团以总价177523万元竞得杭政储出[2019]88号下城区灯塔单元XC0701-R/B-03地块,楼面价15122元/㎡,溢价率6.61%。该地块商业部分占比不少于20%,住宅部分需配建9391.49平米公租房,计算实际地价为18867元/㎡。

库存:

铁路北单元内目前无库存。

测算:

若参照桃源单元内,2019年9月10日出让的联发地块价格21043元/㎡,对应本地块名义楼面价为18536元/㎡,溢价率为6.34%;按照上限价格销售利润率为13.4%。

地块达到上限价格时,实际地价为25504元/㎡,按新房限价销售,成本34865元/㎡,预期销售利润率3.15%。

按4月20日市北西两地块平均预期销售利润率2.14%,名义地价为22947元/㎡,此时溢价率31.63%。

4.桃源单元R21-02地块

地块指标:

杭政储出[2020]20号桃源单元R21-02地块,规划为住宅(设配套公建)用地,东至规划康园路,南至规划金星路,西至半山路以西区块B等,北至半山路以西区块B等。

地块出让面积33617㎡,容积率2.8,建筑面积94127.6㎡。

起价163679万元,起始楼面价17389元/㎡,上限价格212679万元,上限楼面价22595元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于33550元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。

周边房价:

地块东南方向400米处,融创金成·臻蓝府在售,最近一次开盘时间是2019年10月22日,高层毛坯预售证均价27196元/㎡,洋房毛坯价格31411元/㎡。摇号中签率8.79%。该项目住宅供应面积13.2万方,目前去化了11万方,去化率83.3%。

目前周边的二手房项目主要集中在地块东南侧,距地块1公里左右,如广宇锦绣桃源、宋都香悦郡、广宇万科公园里,成交价在33000-35000元/㎡(精装)

周边地价:

地块西侧,2019年9月10日,联发以总价18.15亿元竞得桃源单元R21-01地块,楼面价21043元/㎡,溢价率24.74%,无特殊配建要求。

库存:

目前周边库存主要为臻蓝府和联发的两个项目,总库存13.9万。

测算:

若参照联发地块地价21043元/㎡,本地块溢价率为21%,以上限价格销售,成本房价为30598元/㎡(精装含车位利润),预期销售利润率10%。

若预期销售利润率参照今年杭州市区平均的5.66%,对应名义楼面价22835元/㎡,溢价率达到31.3%,进入自持。

若地块达到上限价格时,楼面价为22595元/㎡,按新房限价销售,成本房价31877元/㎡,此时预期销售利润率6.24%。

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