好地网4月26日讯（研究员 王迪）今天，苏州市区成功出让5宗涉宅地块，总出让面积20.92万方，总建筑面积34.67万方，成交总金额36.56亿元，平均溢价率9.6%。

其中，姑苏区原热电厂地块、吴中度假区地块、相城阳澄湖地块，3宗地块进入一次性报价，分别被东原、新希望、金科斩获，平均溢价率11.7%；相城黄桥地块受限制条件较多影响，最终由政府平台托底，底价成交；相城望亭地块在经过6轮限时竞价后，被正荣竞得，溢价率8.63%。

地块成交信息表

地块位置分布图（来源：好地大数据）

一、房企表现：东原首进姑苏、新希望进驻吴中，金科、正荣成功补仓

1、东原以楼面价25868元/㎡竞得姑苏区原热电厂商住地块，首次进驻姑苏区。目前东原在苏州市区（含吴江，下同）2个项目在售（东原阅境、东原千寻，广义库存约5万方）；2个项目待售，分别为3月25日以楼面价14196元/㎡竞得的高新区浒墅关宅地，以及今天竞得的姑苏区23号商住地，目前东原在苏州市区可售住宅总面积约13万方。

2、新希望以楼面价9151元/㎡竞得吴中太湖度假区24号地块，继去年9月18日以楼面价20500元/㎡竞得娄葑限房价宅地进驻园区后，今天再度成功进驻吴中区。目前新希望在苏州市区3个项目在售（锦麟府、锦麟云境、锦麟九里，广义库存约10万方）；2个项目待售，分别为园区娄葑限房价宅地，以及今天竞得的吴中太湖度假区24号商住地，目前新希望在苏州市区可售住宅总面积约30万方。

3、金科以楼面价8854元/㎡竞得相城区阳澄湖镇26号商住地块，继3月25日以楼面价11110元/㎡竞得相城区渭塘宅地后，成功再落一子。目前金科在苏州市区1个项目在售（金科仁恒浅棠平江，广义库存约5万方）；2个项目待售，分别为渭塘4号宅地，以及今天竞得的相城阳澄湖镇26号商住地，目前金科在苏州市区可售住宅总面积约26万方。

4、阳澄湖投资有限公司以楼面价9200元/㎡底价竞得相城黄桥27号地块。

5、正荣以楼面价7821元/㎡竞得相城区望亭28号宅地，这也是本场土拍唯一的纯住宅用地。目前正荣在苏州市区1个项目在售（悦棠湾、上湖名著，广义库存约5万方）；2个项目待售，分别为去年9月24日以楼面价9260元/㎡竞得的吴江经济开发区宅地，以及今天竞得的望亭宅地地，目前正荣在苏州市区可售住宅总面积约24万方。

小结：总体来看，库存不足的、深耕型补仓房企依然是苏州市区土拍市场的主力军。

二、土地热度：略有分化，优质地块引激烈争抢

从地块热度上看，今天的土拍结果出现了一定的分化。

1、一次性报价竞争激烈的优质地块：新希望吴中太湖新城24号商住地块。

地块在一次性报价阶段产生了227轮次报价，竞争激烈，而这样高热度的原因，好地网认为有二：

①地块限价合理，利润空间可观：地块一次性报价有效区间楼面价为9064-9230元/㎡，最终成交楼面价为9151元/㎡（高于一次性报价有效区间中间值0.04%），以周边商地价格为参考剔除1500㎡的商业建面，则地块住宅部分实际楼面价约9275元/㎡，对应保本房价为17299元/㎡（精装，含车位利润），若参照北侧新力项目精装小高层19800元/㎡的均价销售，利润率约为12.6%，利润空间可观。

②板块去化较好，认可度逐渐提升：复工以来，吴中太湖度假区板块内龙湖大境天成、碧桂园伴山澜湾等项目开盘、加推动作不断，均表现出较好的去化态势；板块内较好的城市环境，再加上预计明年开通运营的地铁5号线，板块在购房者心中的的认可度正在逐渐提升，这些因素都增加了 开发商拿地的信心。

2、进入一次性报价，相对优质的地块：包括东原姑苏区23号商住地块、金科相城区阳澄湖镇26号地块。

东原姑苏区23号商住地块：6家房企参与一次性报价，共产生12轮次报价。地块位于姑苏核心区，属性较好，但需配建1200㎡变电站及3670㎡商业，增加了开发成本，若剔除商业、并将地块配建变电站成本摊进住宅，则地块住宅部分实际楼面价约28865元/㎡，对应保本房价为40988元/㎡（精装，含车位利润），即使算上地下空间溢价，利润空间也相对有限，且改善住宅相对刚需产品去化稍慢，这是地块热度没有吴中太湖新城24号商住地块高的重要原因。

金科相城区阳澄湖镇26号地块：10家房企参与一次性报价，共产生12轮次报价。地块价格较低，且阳澄湖镇已多年未出宅地，但地块距离苏州主城位置较远，近期通地铁可能性较小，交通方式相对单一，周边配套有待加强，地块属性相对不够优质；再加上户型面积不小于100㎡的要求，给入市产品带来了一定的限制，最终导致地块热度没有吴中太湖新城24号商住地块高。

3、未进入进入一次性报价、政府平台托底的地块地块：包括正荣相城区望亭28号宅地、相城区黄桥27号地块。

正荣相城区望亭28号宅地：经过6轮限时竞价后，成功出让。地块所在的望亭虽是刚需板块，但板块近半年月均流速约3500㎡/月，去化一般，再加还有待入市的金地中环西熙里、相城城投项目，未来有一定的去化压力，对板块情况不够熟悉、没有周边已售项目资源的房企，参与度较低。

相城区黄桥27号地块：出让限制条件较多，包括需设置3500㎡租赁用房、15000㎡办公用房（装修标准不低于1200元/㎡）等，且地块内有高压线，开发难度较大，再加上地块住宅建面较小，板块去化一般，地块周边城市界面有待加强等多种因素，最终出现底价成交的结果。

小结：利润空间充足、地块属性较好、板块去化健康的优质地块，无疑成为房企必争之地；而地块总体情况较好，某一方面稍有不足的地块，则是补仓需求旺盛房企的重点关注对象；对于地块开发难度较大、周边去化一般的地块，房企多持谨慎观望态度，参与度明显降低。

附：地块成交价对应保本房价与周边房价对比