好地网4月16日消息（研究员 孙航海）今天，临安区青山湖科技城宅地和於潜镇商住地成功出让，吸金21.96亿元。

其中，中天以上限价格19.5亿元+自持面积5%竞得青山湖科技城宅地，楼面价12342元/㎡，创板块新高（比此前的记录高出31元/㎡）。

於潜镇商住地则由杭州融旺以底价2.4亿元直接竞得，楼面价2350元/㎡，需建设建筑面积1.46万方酒店，自持10年以上方可整体转让。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

2宗地块成交结果“一冷一热”，与本网预期基本一致：

1、青山湖科技城宅地，本网预计最终溢价率将达到上限，最终结果为自持比例拍到5%，成交楼面价12342元/㎡创板块新高。

这一价格高于今年1月份旭辉6号地块成交楼面价12311元/㎡（同样自持5%）。相比年初，青山湖科技城板块热度还有所上升。

2、於潜镇商住地，因关注度不高，且需要自持10年1.46万方酒店，最终底价成交。

好地研究院认为，可以从以下2点看今天土拍结果——

一、中天缘何拼自持拿地？因为深耕尝到了甜头

青山湖科技城宅地最终成交楼面价12342元/㎡，竞配自持面积比例5%。中天这次拿地成本不低，比板块内最近一次出让的6号宅地（今年1月14日，旭辉竞得成交楼面价12311元/㎡，同样自持5%）要高出31元/㎡。

临安区域自持的比较少，而本地块是临安区限房价以来第2宗达到上限价格并且竞拍自持的宅地。

若配建3000㎡菜市场按零地价、自持地价打6折计算后，实际成交地价12837元/㎡，整盘销售均价以周边高层售价（宝龙旭辉城高层毛坯价格19782元/㎡）计算，成本为19855元/㎡（毛坯含车位利润），预期销售利润率为-0.37%；

中天为何花大价钱继续深耕青山湖科技城板块？好地研究院认为以下原因：

1、八年多深耕，中天在青山湖科技城尝到了甜头

中天首次进入该板块是在2011年9月7日，中天以总价3.94亿元包揽临土资告字[2011]第73号3宗商住地，成交楼面均价仅1667元/㎡，总体量为23.6万方，即目前在售的中天珺府。今天的地块距离珺府仅一路之隔。

算上之前协议出让拿下地块，最终打造了一个超级大盘，帮助中天扎根青山湖板块。据好地大数据显示，中天珺府项目可售面积达到70.6万方，目前已经去化了37.5万方，成交均价14168元/㎡。包括联排、双拼、洋房、小高层等多种产品。

若将中天珺府地价按2011年拿地楼面价1667元/㎡粗略计算保本房价为7427元/㎡（毛坯含车位利润）。截止目前，已经去化的37.5万方面积成交均价为14168元/㎡。据初步估算，销售利润率高达47.6%。

由于在青山湖尝到了深耕的甜头，此次新增可售住宅15万方。扩大土地储备，更加有利于中天板块深耕。

中天珺府与此次出让地块位置关系

2、地块毛坯上限售价23380元/㎡，如果实现，有较大利润空间

今天成交的中天地块与宝龙旭辉城仅一河之隔，参考宝龙旭辉城的售价（高层毛坯19782元/㎡）和销售情况（基本开盘售罄），中天地块有望实现保本快销。

若考虑到中天此前在板块内打造的中天珺府项目，尚有30多万方可售住宅面积。可以集约化管理，节省管理与营销成本，进而增加利润。如果是同一项目公司开发今天的新地块，或将有不少增加利润的操作空间。

若按照上限毛坯价格23380元/㎡销售计算，预期销售利润率将达到14.5%。

本地块距离地铁站和宝龙商业广场约500米，容积率2.2，在产品设置上，有望通过如联排等低密产品设置实现部分产品更高溢价获得利润。

3、地铁开通在即、配套逐渐完善促使区域价值释放

4月10日，地铁16号线（即杭临城际）首次对媒体开放试乘，标志着距离正式运营迈进了一大步。线路东起余杭区绿汀路站，西抵临安区临安主城的九州街站，全长35.12千米，共设12座车站。

此次中天竞得地块距离16号线青山湖科技城站仅500米。

地铁的推进，对板块发展带来极大利好，同时宝龙城市广场即将开业解决远郊板块的商业生活配套，居民生活品质进一步提升。

以往青山湖科技城以优质天然居住环境吸引杭州城区洋房、联排、别墅低密产品客户，以第二居所或度假需求为主，如今随着地铁开通和配套完善，低密产品得以双重价值加持，有望成为第一居所。

周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）

二、於潜镇商住地利润怎么算？

今天出让的於潜镇商住地由杭州融旺以底价竞得，楼面价2350元/㎡。

地块总建筑面积102645.5㎡，需配建建筑面积14623.5㎡（占比约14.25%）酒店一所，且自持10年以上方可整体转让。

於潜镇目前仅一个新房在售项目，融旺水岸华府，2020年1月首开，高层毛坯售价10800元/㎡，无需摇号，目前去化率20%（供应52套，签约去化10套）。

值得注意的是，融旺水岸华府地块于2018年10月23日出让，竞得者为张仁长，正是今天拿地公司（杭州融旺房地产开发有限公司）的最大股东。

杭州融旺房地产开发有限公司股权穿透图（来源：企查查）

若地块旅馆部分地价按零计算，住宅实际起价2740元/㎡。未来新房按毛坯10800元/㎡销售，成本为8584元/㎡（毛坯含车位利润），预期销售利润率20.5%。

也就是说，住宅部分毛坯销售利润可以达到1.95亿元，可以用于酒店建设运营。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块新房毛坯限价12500元/㎡，限装修价格3500元，高出目前在售价格1700元/㎡，有较大的利润空间。但是考虑到地块位置距离临安市中心有30公里距离，未来主要靠区域内部消化，且项目去化速度一般，未来新房涨幅有限。

此次融旺拿地，可以说是在於潜镇补仓，以接近2018年的地价再度拿地，本土深耕。