核心提要：

一、青山湖宅地，属性较好，溢价率或达上限

二、於潜镇商住地，关注低，但仍不排除溢价率走高可能

文/好地网 徐路加

明天，临安区将出让两宗涉宅地，分别位于青山湖科技城和於潜镇。总建面26.1万方，总起价17.5亿元。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

今年以来，杭州土地市场热度较高，青山湖科技城板块1月份出让一宗宅地，最终溢价率封顶并自持5%。截止发稿（4月15日18点），明日正式开拍的青山湖科技城宅地已有？轮报价，溢价率达到8%，可见开发商拿地意愿较强。

结合两宗涉宅地分析及目前市场行情判断，好地研究院预测：

①青山湖科技城宅地，属性较好，溢价率或达上限；

②於潜镇商住地，关注低，但仍不排除溢价率走高可能。

具体分析如下——

一、青山湖宅地，溢价率或达上限

地块位于南沼溪北侧，距离地铁十六号线青山湖科技城站500米。新房上限毛坯销售均价23380元/㎡，最高毛坯单价35070元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。另根据规划要求，需配建3000㎡的净菜市场且不得分割转让。

①本地块预计去化速度较快

近年来，青山湖科技城出让的宅地多位于南沼溪南侧，产品以高层为主，有少量项目设置有小高层。而本次地块处于南沼溪北侧，周边多个项目设置有低密产品。

从周边项目售价及销售情况来看，总体呈现与地铁青山湖科技站距离越近，价格越高，销售情况也越好特征。

销售价格上，处于地铁口的宝龙旭辉城，高层毛坯售价19782元/㎡；地铁站南侧500m的旭辉中粮·朗香郡高层毛坯售价19645元/㎡，地铁站南侧1.3公里的保亿·风景未来城最近高层毛坯售价19017元/㎡。

而本次地块所处的南沼溪北侧，由于地块出让时间多较早，售价也相对较低，如越秀·西海岸（地块西侧100m），最近排屋毛坯售价28681元/㎡，此前小高层售价18166元/㎡；地块北侧中天珺府的小高层（11层）毛坯售价17836元/㎡，前期供应的排屋产品已售罄。

去化速度上，距离地块越近，销售情况越好，如宝龙旭辉城基本开盘能售罄，而距离地铁站1.3公里的保亿·风景未来城总体去化7成。

从整个板块来看，目前地块周边库存较大，超过100万方，但板块去化速度也较快，虽新房普遍无需摇号，但2019年板块住宅去化达到93.8万方，其中宝龙旭辉城一个项目一年去化达14万。

本地块距离地铁十六号线青山湖科技站仅500m，预计售价可参考宝龙旭辉城项目（最近高层毛坯售价19782元/㎡），且预计去化速度较快。

②溢价率或达上限

青山湖板块内最近一次出让宅地是今年1月14日，地块由旭辉竞得，封顶并自持5%，成交楼面价12311元/㎡，自持地价按6折算，实际地价12562元/㎡。

旭辉地块距离本次出让地块仅500米，可作为重点对标。

周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）

从容积率上来看，本次地块容积率更低（旭辉地块容积率为2.5，本地块为2.2），在产品设置上更灵活，有望通过低密产品设置实现部分产品溢价。

从地块位置上来看，两宗地块均离地铁站不远，本次地块距离地铁站500米，而旭辉地块紧邻地铁站。

若按照旭辉地块实际地价计算，本地块名义楼面价为12324元/㎡，溢价率达到29.73%，接近上限溢价率。

若以该地价成交，保本房价为19563元/㎡（毛坯含车位利润），若整盘销售均价以宝龙旭辉城高层毛坯价格19782元/㎡计算，预期销售利润率为1.06%；若整盘销售均价以设定的上限毛坯均价23380元/㎡计算，预期销售利润率为15.76%。

好地研究院认为，地块容积率2.2，西靠山体，也较为适宜打造部分低密产品，实现部分产品溢价，从而提升整盘预期销售利润率。

考虑到目前总体市场行情较热，且本地块未正式开拍，溢价率已到8.6%，预计竞争激烈，实际地价或能达到2020年1月旭辉地块价格，对应本地块名义楼面价达到12324元/㎡左右，即溢价率或达到上限。

③谁将出手

本次地块处于临安区热门板块且属性较优，关注度较高，预计在板块内深耕房企，如旭辉、中天、宝龙、越秀等将会出手；另外，在杭州有较大补仓需求，但尚未进驻青山湖科技城板块的房企，也将积极参与。

二、於潜镇商住地，关注低，但仍不排除溢价率走高可能

地块要求建设一处酒店，建筑面积1.46万方（占总建面14.25%），需自持10年以上方可整体转让。

①限价高于周边售价，且周边去化速度较慢

本地块上限精装销售均价达到16000元/㎡（含装修3500元/㎡），最高毛坯单价达到18750元/㎡

目前周边在售项目为地块南侧200米的融旺水岸华府，2020年1月首开，高层毛坯售价10800元/㎡，无需摇号，目前去化率20%（供应52套，签约去化10套）。

本地块未来或可通过设置低密产品，提升部分产品售价，但预计去化不快。

②参考周边宅地价格3067元/㎡，对应本地块溢价率11.92%

地块旅馆部分地价按零计算，住宅实际起价2740元/㎡。

若地价按照周边最近成交地块——东北侧500米自然人竞得宅地（2019年10月30日出让），成交楼面价3067元/㎡计算，本地块名义楼面价2630元/㎡，对应溢价率11.92%。

若以该地价成交，新房参照南侧项目10800元/㎡销售，预期销售利润率17.4%。

周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）

好地研究院认为，该地块需建设1.46万方旅店，且自持10年以上方可整体转让，旅店运营存在一定压力，该区域房企关注度不高，预计将以低溢价率成交。

但地块设定的房价较高，起价低，项目住宅预期利润空间大，前期出让的地块当地房企竞争激烈，溢价率达到20%以上，本地块仍不排除充分竞争后溢价率走高可能。

小结：

综合上述分析，好地研究院预计——

①青山湖科技城宅地，属性较好，溢价率或达上限；

②於潜镇商住地，关注低，但仍不排除溢价率走高可能。

若青山湖科技城地块最终溢价率较低（低于12%，即低于2019年4月荣盛竞得地块地价），实则表明房企对于板块的库存具有较大顾虑；但若达到封顶并进入自持阶段，表明较今年一月份，临安青山湖科技城板块的热度继续有上升。

附：地块指标与测算分析

1.临安经济开发区中部地区A1-08地块

①地块指标：

临政储出[2020]6号临安经济开发区中部地区A1-08地块，北至塘塍街、东至崇文路、南至滨河路、西至规划支路，土地用途为城镇住宅用地。

地块出让面积71975㎡，容积率1-2.2，建筑面积158345㎡。配建一处建筑面积不少于3000㎡的净菜市场并不得分割转让。

地块起价150428万元，起始楼面价9500元/㎡，上限价格195428万元，上限楼面价12342元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23380元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35070元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

②周边房价：

地块周边在售项目较多，其中最近领出预售证项目的是越秀·西海岸（2020年3月21日），排屋毛坯售价28681元/㎡，此前小高层售价18166元/㎡；项目高层小高层去化93%，排屋去化50%

中天珺府2020年1月11日领出的小高层（11层）毛坯售价17836元/㎡，整个项目已累计供应住宅3155套房源，去化率99%；

此外还有宝龙旭辉城，高层毛坯售价19782元/㎡，虽无需摇号，去化率达到97%；荣盛檀越府2019年12月首开，两次推出小高层（8层）房源，毛坯售价22000元/㎡，均无需摇号，去化率仅9.4%；旭辉中梁·朗香郡高层毛坯售价19645元/㎡，小高层（8层）毛坯20391元/㎡，项目总体去化率78%。

③周边地价：

地块周边，科技大道南侧，2019年下半年以来推出了2宗限房价地块：

2019年11月18日，保亿以总价128818万元竞得临安经济开发区中部地区B4-06-03地块一，楼面价10322元/㎡，溢价率12.19%。地块未来商品住房销售均价不高于26480元/㎡（含装修3500元）。

2020年1月13日，旭辉以上限价格100720万元竞得经济开发区中部地区B1-19-01地块，楼面价12344元/㎡，溢价率29.59%，竞配自持面积比例5%。地块未来商品住房销售均价不高于26680元/㎡（含装修3500元）。

④库存：

地块所在的青山湖科技城板块目前存量较大，其中可售显性存量达到15.8万方，总存量109.3万方。但板块去化速度也较快，月均去化达到5.5万方。

⑤测算：

若参照2020年1月出让的旭辉地块价格，自持部分地价按6折，实际地价12562元/㎡，对应本地块名义楼面价12324元/㎡，溢价率为29.73%。

若参照2019年4月19日荣盛地块价格，自持部分地价按6折，实际地价为10879元/㎡，对应本地块名义楼面价为10673元/㎡，对应溢价率12.35%。

2.临安区於潜镇镇区07-02-01、07-02-02地块

①地块指标：

临政储出[2020]7号临安区於潜镇镇区07-02-01、07-02-02地块，北至天风街，南至绿筠街，西至溪东路，东至杏花路。07-02-01地块：土地用途为旅馆用地；07-02-02地块：土地用途为城镇住宅用地。

地块总出让面积49759㎡，综合容积率2.063，建筑面积102645.5㎡。

其中，07-02-01地块建设内容为酒店，用地面积9749㎡，容积概率1.3-1.5，建筑面积14623.5㎡，需自持10年以上方可整体转让；

07-02-02地块为城镇住宅用地，用地面积40010㎡，容积率1-2.2，建筑面积88022㎡。

地块起价24122万元，起始楼面价2350元/㎡，上限价格31322万元，上限楼面价3051元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于12500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于18750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

②周边房价：

於潜镇目前仅一个新房在售项目，为地块南侧的融旺水岸华府，2020年1月首开，高层毛坯售价10800元/㎡，无需摇号，目前去化率20%（供应52套，签约去化10套）。

③周边地价：

近年来本地块周边出让2宗涉宅地，且均为自然人竞得。

出让时间最近的为本地块东北侧500米的纯宅地，成交楼面价3067元/㎡，溢价率22.68%；

距离较近的为本地块南侧200米的商住地（商业占比20%，案名融旺水岸华府），成交楼面价2524元/㎡，溢价率21.36%。

④库存：

以於潜镇镇区统计，目前的库存即为上述出让两宗地地，合计住宅建面8.6万方。

⑤测算：

若将本地块商业部分地价以零地价折算，住宅部分实际起始地价2740元/㎡；

若底价成交，成本房价为8584元/㎡（毛坯含车位利润）；

若地价按照周边最近成交地块——东北侧500米自然人竞得宅地（2019年10月30日出让），成交楼面价3067元/㎡计算，本地块名义楼面价2630元/㎡，对应溢价率11.92%。

若住宅售价参考融旺水岸华府高层毛坯10800元/㎡，10%预期销售利润率时，对应住宅部分实际地价3295元/㎡，溢价率达到40.22%，超过封顶溢价率。