核心提要；

一、世茂首次在东莞公开市场拿地

二、地价位居板块次新高

三、有至少4.6%的预期利润率

文/好地研究院 张帆

今天，东莞市出让1宗商住地，编号为2020WR004，位于万江街道四环路与万道路交汇处东南侧。

地块在昨天已达到上限价162500万元，今天10点直接进入终次报价程序，最终，由世茂海峡以163123万元中得该地块。

相关阅读：

【2.20挂牌】东莞万江街道推出42亩商住地，起价10.4亿

【3.25东莞土拍前瞻】万江宅地已达上限价，明天十点将“终次报价”

地块信息：

宗地面积：27865.79㎡

容积率：≤3.5

建筑面积 ：≤97530.26㎡（地块内商业计容建面不大于总计容建面的5%，须无偿配建不少于住宅计容建筑面积9265平方米作为安居房）

挂牌起始价：104160万元，楼面起价：10680元/㎡

参拍房企（至少30家房企，部分房企有多个兄弟公司报名，据悉参与终次报价的家数为86家）：金融街、越秀、星河、天健、中铁建、金辉、荣盛、佳兆业、万科、新城、中海、中交、颐安、招商、禹洲、雅居乐、平安、绿城、卓越、保利、时代、金地、世茂、龙光、阳光城、华发、中梁、建发、恒大、碧桂园等。

成交价：163123万元，成交楼面价：16725元/㎡

溢价率：56.6%

竞得人：上海岐若企业管理有限公司（世茂海峡）

地块指标信息表

区位图

航拍图（拍摄于2019年9月20日）

一、世茂首次在东莞公开市场拿地

此次竞得万江宅地，是世茂海峡，同时也是世茂首次在东莞公开市场拿地。而此前，福晟东莞石排项目也已经由世茂海峡接管，项目改名为世茂福晟钱隆华府，预计今年上半年入市。

世茂在东莞项目分布（数据来源：好地大数据）

二、地价位居板块次新高

地块成交楼面价16725元/㎡，综合考虑无偿配建安居房成本，地块实际楼面成交价为18901元/㎡。位居板块次新高，基本与天健万江花园地块持平（2019年10月10日，天健以上限价10.9亿+配建住宅5%竞得，实际楼面价18917元/㎡）。但天健地块商业占比20%，世茂地块商业建面不超5%，相比之下，世茂更具价格优势。

注：实际楼面价=（总地价+配建成本）/可售建面，安居房社区配建成本按4000元/㎡计

周边土地市场（来源：好地大数据）

三、有至少4.6%的预期利润率

地块实际楼面价为18901元/㎡，若建安成本按4000元/㎡计算，对应保本房价约30079元/㎡（带装修），而目前周边精装高层均价32000元/㎡，若以该价格入市，本地块预期利润率约为4.6%。

周边新房、二手房