好地网3月12日讯（研究员 王迪）明天（3月13日），苏州工业园区将出让1宗低容积率、纯住宅用地。

地块位于科智路西、夷浜路南，出让面积55516.19㎡，容积率1-1.1，建筑面积61067.81㎡。起始总价131296万元，起始楼面价21500元/㎡。

3月2日，地块刚进入自由报价阶段时，2分钟内便产生5轮报价，加价1.54亿元，14.67亿元的总价直接将地块推至“现房前一手”的位置，热度较高。

截止今天下午5:00，地块没有新报价产生，当前楼面价24021.82元/㎡，溢价率11.73%。

地块指标表

地块位置示意图（来源：好地大数据）

好地研究院对工业园区唯亭低密地块分析如下：

1、地块指标：

苏地2020-WG-17号地块位于科智路西、夷浜路南，出让面积55516.19㎡，容积率1.1，建筑面积61067.81㎡，为纯住宅用地。

起始总价131296万元，起始楼面价21500元/㎡，市场指导楼面价21890元/㎡（封顶销售），竣工预售可调整楼面价24080元/㎡（现房销售），网上中止楼面价24085元/㎡。

根据地块规划要求，建筑高度限高60米，住宅建筑不低于6层，地下建筑地坪限低-10米；建筑按二星绿色建筑标准设计建造，未来住宅需全装修交付，装修成本不低于1500元/㎡。

地块红线图

2、周边地价：

近三年板块内宅地成交地价在2.31-2.41万元/㎡之间，最近一次出让的宅地成交2019年1月4日，首创以250032万元竞得亭盛街西、唯青路南地块（容积率1.5），楼面价23202元/㎡，溢价率49.69%；即待售的天阅湖滨。

3、周边房价：

①新房：地块周边目前无在售新房，中海上园湾一期、二期已经售罄，三期待售，整体备案均价34922元/㎡；安居颐和公馆二期待售，精装洋房备案均价33686元/㎡；龙湖·熙上雅苑、碧桂园云栖安缦均已售罄，精装高层均价约3.15万元/㎡。

②二手房：挂牌价格分布在3.5万-4万元/㎡，距离较近的朗诗未来街区中楼层最近成交单价36840元/㎡。（二手房价格来源于链家）

4、地块价值分析：地块形状方正、土地平整，周边城市面貌较好，最高仅1.1的容积率，适合打造低密住宅产品，能够产生一定的溢价。

地块南侧临近城市主干道阳澄湖大道、北侧有中环北线，交通便利。周边还有星澄学校、工业园区第三实验小学等教育配套，青剑湖、翡翠湖生态公园等优质景观资源。

地块航拍图（摄于2020.2.11）

5、测算：

按照当前楼面价24021.82元/㎡，对应保本房价36299元/㎡；按照竣工预售许可调整楼面价24080元/㎡，对应保本房价36369元/㎡；按照网上中止楼面价24085元/㎡，对应保本房价36375元/㎡。

若对标中海上园湾34922元/㎡的备案均价，则以当前楼面价成交，已无利润。但考虑到地块最高容积率仅1.1，低于周边历史成交地块容积率，后期开发中较多的地下室将带来一定的溢价及利润。

注：测算保本房价，均为非毛坯（装修成本1500元/㎡）、含车位利润的价格。

6、预测：

地块整体条件较为优质，1.1的低容积率也比较稀缺，虽测算基本无利润空间，但结合近期融资环境相对宽松，常州、南通、杭州等周边城市土地市场热度较高的大环境，房企对拿地情绪较高，明天开拍后，地块可能“突破现房”，甚至进入一次性报价。