文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州鼠年首场土拍如期进行，出让位于钱塘新区大江东和富阳区3宗宅地。虽然疫情当前，但是今天土拍热度还是较高的，共有近20家房企参拍。

最终，战略性入杭的外来房企和和急需补仓的缺粮房企更胜一筹。

其中，上海大华集团和廣大國際首入杭州，分别竞得大江东新湾街道宅地（总价13.5亿元 ，溢价率17.41%）和临江街道宅地（总价3.9亿元+自持13%）；

众安入驻富阳区，以总价9.98亿竞得银湖48号地块，溢价11.14%。

今天3宗地块成交结果总体在预料之中，并未出现受到疫情影响结果转凉的情况。3宗宅地预期销售利润率均不到10%，平均为8.1%，但都高于限房价以来十区范围内已经成交31宗限房价纯宅地平均销售利润率（5.07%）。

其中，成交结果高于预期的是众安富阳区银湖宅地（成交溢价率11.14%，预期为不不高于11%）；低于预期的是上海大华集团新湾街道宅地（成交溢价率17.41%，预期为22%）；而廣大國際临江宅地如预期那样竞拍到上限价格，最终自持13%。

地块成交情况

地块位置分布图（来源：好地大数据）

好地研究院认为，今天的测算利润率相比春节前有所上涨：成交的三宗地块平均利润率为8.1%，春节前高周转型项目普遍利润率只有一两个点。但是，新的形势与趋势是否形成，尚不能得出结论，还要视本月后续地块的出让结果来判定。

今天的出让会具体看点如下：

1.价格：预期销售利润率高于均值

3宗地块实际地价和预期销售利润率

首先来看大江东2宗宅地：

廣大國際临江街道地块最终拍到上限价格，最终竞配自持面积比例13%（约8363㎡）。13%的自持比例也是自双限政策出台后，出让土地中最高的一次。

临江宅地出让面积27491㎡，容积率2.6，建筑面积71476.6㎡，其中，不少于7147.66平方米作为配建公共租赁住房。

若公租房成本依然按照4000元/㎡计算，自持部分按照地价6折计算，则实际地价为6953元/㎡。若以新房上限均价1.46万元/㎡（含装修）销售，成本为13496元/㎡，预期销售利润率7.6%。

或是因为地块总价低，门槛低，尽管拍出了自持，成本依然可控。另外较低的成交楼面价（实际地价6953元/㎡）以及相对高的限价（1.46万元/㎡，含装修），让地块拍至自持依然较好利润率。

上海大华集团新湾街道宅地成交楼面价5927元/㎡，溢价率17.41%，略低于预测的22%。

新湾宅地出让面积85635㎡，容积率2.66，建筑面积227559.8㎡（不含社会停车场地下建筑面积）。其中，DJD1104-17地块中不少于55027.94平方米作为配建公共租赁住房。还需配建12班幼儿园一所（建筑面积6045㎡），以划拨方式出让。

若公租房和配建幼儿园成本依然按照4000元/㎡计算，则实际地价为9234元/㎡。若以新房上限均价1.8万元/㎡（含装修）销售，成本为16772元/㎡，预期销售利润率6.8%。

新湾溢价率不到22%的原因可能是因为：

①地块总价比较高。地块最终成交价格134879万元，是今天成交3宗宅地中最高的一宗，比富阳银湖宅地（99750万元）高出了3.5亿元，是临江宅地的（39349万元）的3.4倍。

②新房限价（1.8万元/㎡，含装修）高于此前的成交价。新湾街道目前没有在售项目，滨江新希望新城·未来海岸最后一次领出预售证是在2019年5月21日，高层精装售价1.72万元/㎡，排屋毛坯售价2.7万元/㎡。

③地块建设要求较高。根据规划条件，地块分为4个部分，含2块出让住宅用地，1块公园和地下停车场用地以及1宗服务设施用地（建设12班幼儿园）。

各个地块指标情况

众安入驻富阳区竞得银湖48号地块，楼面价7627元/㎡，溢价率11.14%。与预测的上限溢价率11%基本一致。

银湖宅地出让面积54493㎡，容积率2.4，建筑面积130783.2㎡。其中需配建不小于地上总建筑面积17%的公租房（约22233㎡）；和12班幼儿园1座（幼儿园用地面积不小于6010平方米，总建筑面积不小于4042平方米）。

若公租房和配建幼儿园成本按照4000元/㎡计算，则实际地价为10550元/㎡。若以新房上限均价2.05万元/㎡（含装修）销售，成本为18464元/㎡，预期销售利润率9.9%。

2.拿地房企：外来房企战略入杭、缺粮型房企补仓

①外来房企战略入杭

今天有2家房企首入杭州，分别落子大江东新湾街道和临江街道，分别是总部位于上海的大华集团，和在香港注册的廣大國際。

其中，大华（集团）有限公司成立于1988年，总部位于上海，擅长旧改。目前已布局长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及粤港澳大湾区等五大区，苏州、南京、徐州、广州、武汉、济南、天津、沈阳、大连、西安等20余座重点城市。

据好地研究院了解，大华今天战略入杭之后，接下来还将继续出手。本月还有主城、余杭、萧山多宗宅地出让，大华能否继续斩获，我们拭目以待。

②缺粮型房企补仓

富阳银湖48号宅地由本地房企众安竞得，不过，这是众安首次走出杭州八区，在富阳拿地。

而众安上一次在杭州拿地是在2019年6月24日，拿下杭州南站综合交通枢纽D-56地块，竞配自持面积比例16%，也是众安唯一待售项目，可售建筑面积仅8.4万方。

加上今天竞得富阳区银湖宅地（可售建面10.45万方），目前土地储备也仅18.85万方。

众安竞得地块情况

众安项目分布