文/好地研究院 方晓泉 孙航海

1月9日（周四），钱塘新区大江东预计出让1宗宅地。

地块位于江东新城核心区，起始楼面价7405元/㎡，所建商品住房销售均价不高于19000元/㎡（含装修2500元）。

浙江省土地交易系统显示，截止1月7日19:16分，已经有四轮报价，溢价率已经达上限30%，自持比例为2%。

报价截图：来自浙江省土地使用权网上交易系统

地块出让指标情况表

地块航拍图（来源：好地大数据）

未正式开拍就已经到自持，这是限房价政策出台后的第一例。好地研究院分析认为，主要原因有两点：

一是项目的限价均价19000元/㎡（含装修2500元），去化不愁。

地块周边有多个万人摇项目，融创城最近开盘在约半个月前，高层精装均价为1.78万元/㎡，小高层均价1.95万元/㎡，报名登记人数达到11912，摇号中签率仅5.15%。

地块周边万人摇号情况

虽然1.9万的价格要高于在售的1.78万元，但是上涨的幅度不大，依然有限价的红利。

据好地研究院调查，大江东核心区在售的二手房比较少，可比较的滨江华城大江之星，二手房毛坯均价在21500元/平米左右，也与限价存在明显的价差。

二是项目的起拍价设置不高，存在预期利润。

若按照地块新房销售上限均价（毛坯16500元/㎡+装修2500元/㎡）倒推，保本地价为10820元/㎡，名义地价为10820元/㎡，此时溢价率41.63%，已经超过上限楼面价。

从账面来算，需要竞拍自持也在情理之中。

至于最终自持比例会拍到多少，将考验得主对于利润率的接受能力。

据好地研究院测算，按照上限价，即实际地价9956元/㎡测算，成本为18110元/㎡（精装含车位利润），此时的销售利润率为4.7%。

现在报价已达上限，自持2%，继续争抢的空间已经非常有限。在挂牌期间的第三轮报价就拉到上限溢价，说明有志在必得的房企想要在挂牌截止时间到来之前就锁定胜局。至于能否如愿，敬请期待1月9日出让情况。

附：地块指标介绍与测算分析

1、地块指标：

杭钱塘储出[2019]10号中心区单元DJD0401-57、69地块，东至青东一路，南至规划道路，西、北至小泗埠横湾绿化带。出让面积28597㎡，容积率2.6，建筑面积74352.2㎡。

根据规划条件，地块需配套建设12班幼儿园（DJD0401-57地块），土地面积6172平方米，容积率不大于1.0，以划拨方式供地，由受让单位建成后无偿移交给相关部门。

地块起价55058万元，起始楼面价7405元/㎡，上限价格71558万元，上限楼面价9624元/㎡。若配建幼儿园建筑成本按4000元/㎡计算，地块起价对应实际楼面价为7737元/㎡；上限价格对应实际地价为9956元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于18150元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

2、周边房价：

距离最近的在售项目就是融创城：自2019年10月22日首开以来，已经3次领出预售证，高层精装均价为1.78万元/㎡，小高层均价1.95万元/㎡。

最近一次领出预售证时间为19年12月21日，报名人数达到11912，摇号中签率5.15%。此前2次开盘房源少，没有达到万人摇，但中签率约只有2%。

另外，同样在附近的龙湖江与城高层精装售价为1.78万元/㎡，出现两次万人摇号，多次开盘摇号中签率同样仅1~2%。

3、周边地价：

地块周边最近一次拍地是在2019年2月1日（与此次一样时间在春节前不久），融创&江苏亚伦集团以总价346458万元竞得大江东核心区北一路北商住用地地块，楼面价8732元/㎡，溢价率32.31%。

不过该地块总体量接近40万方，其中商业体量达约30%，需要配建幼儿园及公建配套，对开发的要求并不低。地价可对标性不强。

而板块内宅地的最高地价为13051元/㎡，是卓越于2018年6月11日竞得的江东片区宅地。打造了卓越中锐·星央悦府项目，2019年11月两次开盘，高层均价同样为1.78万元/㎡（含装修）。

所在板块成交地块、新房销售情况

4、测算说明

①若按照地块新房销售上限均价（毛坯16500元/㎡+装修2500元/㎡）倒推，保本地价为10820元/㎡，名义地价为10820元/㎡，此时溢价率41.63%，已经超过上限楼面价。

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（保本房价*10.5-10万元）/110