核心提要：

1、万江地块为何受热捧？

2、天健集团首进东莞；

3、地块刷新板块最高价；

4、预期盈利空间小，天健压力大。

文/好地研究院  钟绮雯

近一个月东莞土地市场出现两极分化，一极是出现流拍情况，主要位于谢岗镇和厚街镇；二极是受热捧，甚至出现竟配建/竞自持的情况，主要位于城区和松山湖。

今天（10月10日），东莞万江成交1宗商住地，位于胜利社区，该地块吸引了招商、天健、金地、中海、万科、星河等10家房企参拍，最终经过72轮报价+1轮竞配建，深圳天健以上限价108834万元+配建住房5%竞得该地块，成交楼面价18000元/㎡，实际楼面价18875元/㎡，溢价率58%。

地块指标信息表（数据来源：东莞市公共资源交易网）

四至图（图片来源：好地大数据）

看点一：万江地块为何受热捧？

本次竞拍共吸引了10家房企参与竞拍，万江地块受热捧的原因可能有三：一是地块位于东莞城区核心地段，是城区稀缺的商住地块，距离东莞地铁滨江体育馆站不到1公里，区位价值凸显；二是地块一线邻江，拥有江景景观；三是地块总价不高，房企资金压力较小。

看点二：深圳天健首进东莞

据好地研究院了解，天健集团总部位于深圳，目前在大湾区已布局深圳、广州、惠州三城市，拥有10多个住宅项目。此前仅在广州公开市场拿地，2016年至今已竞得3宗涉宅地，分别位于白云区（天健云山府）、黄埔区及增城区，总建面16.6万㎡。此次首次进驻东莞市场，表明天健意图深耕大湾区。

天健在大湾区拿地情况（涉宅地）（图片来源：好地大数据）

看点二：地块刷新板块最高价

考虑配建5%住房成本，地块实际楼面价18875元/㎡，位居万江板块地价首位，其次是中海地块（2019年4月17日以14.95亿竞得的万江石美社区2019WG007地块，实际成交楼面价为18283元/㎡）。

实际楼面价计算一览表

万江板块楼面价排行榜TOP4

注：实际楼面价=（地价+配建成本）/可售建面，其中配建成本均按3000元/㎡计，中海和保利地块商业部分按住宅部分的60%计算

看点四：预期盈利空间小，天健压力大

经好地研究院测算，按照地块实际楼面价18875元/㎡，4000元/㎡建安成本，对应保本房价约30130元/㎡（带装修），而地块周边卖得最贵的项目（万科首铸翡翠东望）售价在31000元/㎡左右（带装修），考虑到万科首铸在东莞的品牌影响力较大，天健作为新进房企，产品如何打造，压力不小。

保本房价测算一览表（单位：元/㎡）