好地网10月9日讯（研究员 王迪）10月10日（明天），无锡市区将集中出让4宗宅地，总出让面积20.78万方，总建筑面积43.82万方，总起价46.86亿元，其中梁溪区2宗、新吴区1宗、  惠山区1宗，梁溪区33号地块设有61500万元的最高限价，折合楼面价约为17980元/㎡。

地块指标表

地块位置图（来源：好地大数据）

好地研究院对4宗涉宅地做具体分析与预测如下：

据好地研究院分析，此次出让的地块有一个普遍的特征，就是起拍价提高了，从具体地块来看：

①梁溪区33号地块起拍楼面价12425元/㎡，高出南侧中洲地块起拍价2925元/㎡，涨幅30.79%（中洲地块2016年11月成交，起始楼面价9500元/㎡，成交楼面价11631元/㎡）；

②梁溪区34号地块起拍楼面价12890元/㎡，高出西南侧华发地块起拍价2650元/㎡，涨幅25.88%（华发地块2018年1月成交，起始楼面价10240元/㎡，成交楼面价12072元/㎡）；

③新吴区35号地块起拍楼面价9422元/㎡，高出周边最近成交的中梁地块起拍价2404元/㎡，涨幅34.25%（中梁地块2019年9月4日成交，起始楼面价7018元/㎡，成交楼面价8264元/㎡；其中住宅部分起始楼面价10030元/㎡，此次出让额35号地块起拍楼面价比中梁地块住宅部分起始楼面价低608元/㎡）；

④惠山区41号地块起拍楼面价10350元/㎡，高出北侧融创地块起拍价1890元/㎡，涨幅22.34%（融创地块2019年4月成交，起始楼面价8460元/㎡，成交楼面价10324元/㎡）；

由于起拍楼面价设置高，地块利润空间被较大限度挤压，预计此次土拍的结果将以底价成交为主。

一、限地价地块：最高限价“失效”，预计底价成交

梁溪区东方王榭南侧商住地块：

1、指标：锡国土（经）2019-33号地块，位于梁溪区包张路与锡洲路交叉口西北侧，出让面积13681.6㎡，容积率1-2.5~2.7，建筑面积34204㎡，为商住地块，其中商业建筑面积占总核定建筑面积比例不小于7%，不大于8%；规划要求住宅≥4层，高层≤80米。

地块起始价42500万元，起拍楼面价12425.45元/㎡（商业起始楼面价为11429元/㎡，住宅起始楼面价为12500元/㎡）。该地块设有最高限价，为61500万元，最高楼面价约为17980元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前本案南侧的中洲崇安府装修高层在售，价格在21500元/㎡；距离稍远的红豆天一华府二期毛坯高层在售，均价约22500元/㎡。

②二手房：价格集中在1.2-2.0万元/㎡，距离最近的金科东方王榭挂牌价格约1.9万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近3年来共计成交了4宗涉宅地块，时间上最近成交的为2017年7月，融侨底价竞得锡港路南侧宅地，成交楼面价9005.3元/㎡。

4、地块价值分析：地块临近轨交2号线广益站，出行交通便利；周边还有哥伦布广场、京东广场等大型商业综合体；连元实验幼儿园、广益实验小学、广益中心小学、柏庄实验小学、塔影中学、广丰中学、天一中学等优质教育资源环绕周边，总体属性较好。

5、测算：

①若对标距离最近的中洲崇安府，取装修高层21500元/㎡的价格测算，对应综合保本地价约为13569元/㎡，超过住宅起始楼面价1069元/㎡，此时溢价率约为9.2%。

②按照住宅起始楼面价12500元/㎡，对应保本房价20219元/㎡（精装，含车位利润）,10%利润房价22259元/㎡（精装，含车位利润）。

6、预测：地块属性虽比较优质，周边新房库存也比较少，但起拍楼面价设置并不低，结合周边1.9-2.25万元/㎡的房价情况，利润空间有限，预计底价成交。

目前地块有一家房企报名参拍，1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

二、非限地价地块：整体底价成交可能性较大

1、梁溪区采煤机械厂东侧宅地：

1、指标：锡国土（经）2019-34号地块，位于梁溪区运河西路和新苏路交叉口西南侧，出让面积42366.2㎡，容积率1-2，建筑面积84732.4㎡；规划要求住宅≥4层，高层≤80米，沿运河西路住宅不得低于11层。

起始价109220万元，起拍楼面价12890元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前本案南侧的华发首府毛坯高层在售，价格在21500元/㎡；西北侧的富力山、富力运河十号装修高层在售，均价约2.3-2.4万元/㎡。

②二手房：周边年代较近的二手房挂牌价格集中在1.9-2.1万元/㎡，距离最近的孔雀雅园挂牌价格约1.9万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近3年来共计成交了4宗涉宅地块，时间上最近成交的为今年9月4日，蓝城竞得的太湖广场北E宅地，突破限价，成交楼面价18000元/㎡，并需自持450㎡，溢价率26.44%；周边2018年成交的3宗涉宅地块楼面价集中在0.8-1.2万元/㎡。

4、地块价值分析：地块距离地铁1号线扬名站1.5公里，距离快速内环约500米，出行方便；周边还有创新公园、南湖小学、沁园实验小学、无锡市儿童医院等配套资源，且邻近运河，景观条件较好，总体属性比较优质。

5、测算：

①若对标富力山，取装修高层24000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价约为15657元/㎡，超过住宅起始楼面价2767元/㎡，此时溢价率约为21.5%。

②按照起始楼面价12890元/㎡，对应保本房价20686元/㎡（精装，含车位利润）,10%利润房价22773元/㎡（精装，含车位利润）。

6、预测：地块属性总体比较优质，测算利润空间可观，但开发商考虑到近11亿元的起拍总价、后续去化压力，拿地谨慎，预计最终底价成交。

目前地块有一家房企报名参拍，1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

2、新吴区锡兴路与泰山路交叉口东北侧宅地：

1、指标：锡国土（经）2019-35号地块，位于新吴区锡兴路与泰山路交叉口东北侧，出让面积72873.3㎡，容积率1-2，建筑面积145746.6㎡，规划要求住宅≥6层，高层≤80米，满足机场净空要求。

起始价137320万元，起拍楼面价9422元/㎡。

2、周边房价：

①新房：距离最近的吉宝季景铭邸装修小高层在售，价格约2万元/㎡；距离稍远的中海寰宇天下装修高层在售，均价约17500元/㎡。

②二手房：价格集中在1.3-1.8万元/㎡，距离最近的富力桃园挂牌价格约1.6万元/㎡，年代较近的融侨观邸挂牌价格约1.8万元/㎡。

3、周边地价：近三年地块周边2公里范围内没有地块出让，3公里范围内上一次出让纯住宅地块，为2016年12月，中海以楼面价7584.15元/㎡竞得金城东路北侧地块，溢价率13.57%。

4、地块价值分析：地块北邻伯渎河，西侧为无锡国际学校、第三高级中学，南侧为高新区IC产业研发区，总体交通便利、宜居条件较好，地块属性优质。

5、测算：

①若对标吉宝季景铭邸，取装修小高层2万元/㎡的价格测算，对应综合保本地价约为12317元/㎡，超过起始楼面价2895元/㎡，此时溢价率约为30.7%。

②按照住宅起始楼面价9422元/㎡，对应保本房价16533元/㎡（精装，含车位利润）,10%利润房价18204元/㎡（精装，含车位利润）。

6、预测：地块属性虽比较优质，测算利润空间可观，周边去化压力也不大，但13.7亿元的起拍总价并不算低，在下半年开发商资金压力较大的情况下，预计不会引发激烈争夺，最终大概率低溢价成交。

目前地块有2家房企报名参拍，1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

3、张村3号宅地：

1、指标：锡国土（经）2019-41号地块，位于惠山区利市路与惠宁路交叉口东南侧，出让面积78876.9㎡，容积率1-2.2~2.4，建筑面积173529.18㎡，规划要求住宅≥27米且≤80米，成品建筑比例100%。

起始价179600万元，起拍楼面价10350元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前本案北侧的融创惠山映装修高层、小高层在售，均价约2万元/㎡。

②二手房：价格集中在1.7-2.4万元/㎡，距离最近的融创·亚美利加挂牌价格约1.7万元/㎡。

3、周边地价：地块周边3公里范围内，近三年共计出让5宗涉宅地块，继融创4月10324.08元/㎡楼面价（溢价率22%）竞得张村2号地块后，今年5月底，首入房企德信以楼面价10566元/㎡斩获天一科技园8号地块，溢价34.25%。

4、地块价值分析：地块距离惠山大道、沪宁高速、锡澄高速等交通要道仅1公里左右，距离地铁一号线锡北运河站约1.25公里，交通便利；周边还有省锡中实验学校第一小学等优质教育资源；地块西临白屈港，占据不可复制的天然景观资源，十分适合开发高端滨水住宅项目。

5、测算：

①若对标融创惠山映，取装修高层、小高层2万元/㎡的价格测算，对应综合保本地价约为12317元/㎡，超过住宅起始楼面价1967元/㎡，此时溢价率约为19%。

②按照住宅起始楼面价10350元/㎡，对应保本房价17644元/㎡（精装，含车位利润）,10%利润房价19427元/㎡（精装，含车位利润）。

6、预测：地块属性虽比较优质，测算利润空间也比较可观，但近18亿元的起拍总价对开发商资金要求较高，再加上周边融创惠山映刚开盘在售，后续具有一定去化压力，预计大概率底价成交。

目前地块有一家房企报名参拍，1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

小结：

1、梁溪区33号限地价地块，属性比较优质，但起拍楼面价较高，利润空间有限，预计最终限价“失效”，将底价成交；

2、未限制最高地价出让的3宗地块，虽地块整体属性都比较优质，但起拍总价均超过10亿，对开发商资金要求较高，预计最终呈现低溢价、底价成交的结果。