文/好地研究院 方晓泉 孙航海

10月8日，萧山经开区出让1宗宅地。市北东单元F-03-2地块，出让面积33580㎡，容积率2.5，建筑面积83950㎡。需配建面积为4198平方米的公租房。

地块起价167900万元，起始楼面价20000元/㎡，上限总价217900万元 ，上限楼面价25956元/㎡。限商品房均价37500元/㎡（含装修3500元/㎡），毛坯最高单价37400元/㎡。

若配建公租房面积（4198㎡）成本按4000元/㎡计算，起始地价对应实际地价为21263元/㎡，上限地价对应实际地价为27533元/㎡。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

就在10天前（9月27日），保利以总价365834万元竞得市北东单元F-03地块，成交楼面价24081元/㎡，溢价率20.41%。若代建幼儿园（9330㎡）和配建公租房面积（7596㎡）成本按4000元/㎡计算，实际地价为25818元/㎡。若按新房销售限价37500元/㎡（含装修）销售，此时对应成本为36147元/㎡（精装，含车位利润），尚有3.61%利润率。

此次出让的市北东单元F-03-2地块，与保利地块容积率、起始楼面价、新房销售限价均一致，唯一不同的是建筑面积（8.4万方）仅为保利地块（15.2万方）的一半略多。

地块周边房价方面，恒大国玺悦龙府9月29日首开精装高层均价38500元/㎡，比杭州世纪9月3日预售证价格（38300元/㎡）略涨200元。二手房方面保利融信大国璟35433元/㎡（高层精装）。

①若以保利地块实际地价（25818元/㎡）倒推，配建公租房面积（4198㎡）成本按4000元/㎡计算，对应名义地价为24327元/㎡，溢价率为21.63%。

②若按零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯34000+装修3500）倒推，实际地价为27131元/㎡，零利润的情况下名义地价为25574元/㎡，溢价率为27.87%；

预测：地块由于建筑面积小，总价低，而且更加靠近市心路，按目前的市场状况，估计最终成交价格将与保利地块相近或略高于后者。