【8月土拍月历】苏锡常通55宗涉宅地块待出让总起拍价超250亿

来源好地网作者 2019-08-05 13:44

好地网8月5日讯（研究员王迪）据好地研究院统计，2019年8月份苏锡常通四市共有55宗涉宅地块即将出让，总出让面积266万㎡，总建筑面积达到516.55万㎡，起拍总价250.86亿元。出让地块主要分布于苏州吴江、常熟、太仓，无锡宜兴、江阴，南通大市和常州大市等地，其中苏州吴江太湖新城地块、常熟莫城街道地块、江阴市中心地块等9宗地块已在8月1日-8月5日出让，目前8月还有46宗地块待出让。

苏州市

吴江区

7月17日，苏州吴江太湖新城重新挂牌2宗连体宅地，预计8月16日出让。

2宗地块位于太湖新城（松陵镇）规八路西侧体育路北侧，总出让面积8.78万㎡，容积率均为1-1.3，总建筑面积11.42万㎡，总起价164782万元，起始楼面价均为14435元/㎡，市场指导楼面价均为15064元/㎡，一次性报价有效区间楼面价均为16570-16600元/㎡。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

本次挂牌的2宗地块距离地铁4号线块离顾家荡站仅800米，周边还有苏州湾大道、东太湖大道、吴江大道、西环南延、东环南延等20余条道路对接苏州主城区，区位优势突出，交通十分便利。周边教育、医疗、商业等生活配套齐全，自然景观资源也比较丰富。

地块配套图（来源：好地大数据）

交通：东太湖大道、苏州湾大道、开平路等重要交通干线，离轨交4号线顾家荡路站仅800米，出行便利；

商业：新城吾悦广场、华润万象汇、爱琴海购物公园、水秀天地等商业综合体；

教育：蒙特梭利幼儿园、苏州湾实验小学、苏州湾实验初级中学、吴江中学等；

医疗：苏州第九人民医院。

土地市场方面，近三年地块周边共计出让3宗宅地，时间上最近的是今年4月苏州城投以楼面价17295元/㎡竞得的秋风街东地块，溢价率36.11%；而此次出让地块东侧紧邻的是周边楼面价最高的地块，是亨通在2017年11月以楼面价18155.58元/㎡竞得的夏蓉街西侧地块，溢价率45.45%。此次出让的两宗地块最高楼面价为16600元/㎡，相对周边已成交地块，综合地块条件来看，价格上还是比较有优势的。

新房市场方面，吴江太湖新城作为新开发的区域，近几年备受关注，中房、首开、港中旅、华润、新城、红星美凯龙等房企纷纷进驻，区域价值迅速崛起。而此次挂牌的地块周边在售新盘稀缺，亟待补仓，周边楼盘二手房挂牌价格集中在3万元/㎡左右。

数据来源：链家

7月26日，在724苏州楼市新政颁布仅2天后，吴江经开区挂牌2宗连体宅地，预计8月28日出让。

2宗地块位于吴江经开区太湖边，紧靠地铁4号线花港站，地块区位优势比较突出，总出让面积23.68万方，总建筑面积约40.64万方，总起价32.89亿元，1号地块起拍楼面价8041.11元/㎡，2号地块起拍楼面价8153.04元/㎡。2宗地块都是产城融合项目用地，拿地单位需在地块内开发建设产城融合项目，内容包括但不限于：商业办公项目、配套商业服务业项目和住宅项目等。

作为新政发布之后苏州的首次挂地，本次吴江挂地严格按照724新政要求，2宗地块的保证金都超过了起始价的30%。

地块指标表

地块位置示意图

地块设置自持酒店，实际住宅楼面价更高

此次吴江经开区挂牌的2宗宅地，作为产城融合项目用地，设置了较为详细的限制条件，比如1号地块内要求设 1-2 幢总计容建筑面积不低于45000㎡的酒店(100%自持），酒店内须配置不低于 5000㎡计容建筑的会议区；2号内要求设置计容建筑面积不低于20000㎡的酒店(100%自持）。

若除去自持酒店的建筑面积，则2宗地块的实际住宅楼面价会更高。1号地块实际住宅起拍楼面价将达到10202.73元/㎡，2号地块实际住宅起拍楼面价则将达到9090.29元/㎡。

除去自持酒店面积后的地块指标表

此次挂牌的2宗产城融合项目地块，除需要设置自持酒店，对拿地企业的要求也比较高，需签订投资发展监管协议。主要内容包括未来3年内在吴江的投资、纳税额度，投资发展监管协议签订后3个月内需引入不低于1亿美金或等额外币的投资等要求。

此次挂牌的2宗地块位于吴江经开区太湖边，紧靠地铁4号线花港站，周边还有花港路、中山路、规划建设的鲈乡北路等多条道路对接吴江太湖新城、苏州主城区等地，区位优势突出，交通十分便利。目前地块周边多为电子厂，配套资源相对欠缺。

但根据吴江区政府官网在7月5日公布的经开区控规局部地块动态调整，未来地块周边将逐渐腾退部分工业用地，设置文体中心、社区中心等，优化片区居住环境。

交通：地块紧靠地铁4号线花港站，周边还有花港路、中山路、规划建设的鲈乡北路等多条道路对接吴江太湖新城、苏州主城区等地；

商业：永旺梦乐城、万亚购物中心、小石城生活广场、吴江太湖新城商圈、园区湖西商圈等；

教育：花港迎春小学及幼儿园、姚家庄小学、西湖齐心幼儿园等；

医疗：仁济永鼎医院花港门诊部等。

土地及新房市场方面，地块周边近期没有土地出让，故在售新房也比较稀缺，亟待补仓。

二手房市场方面，地块周边二手房挂牌数量也不多，距离地块最近的西湖花苑东区建筑年代较早，挂牌均价仅1.4万元/㎡；距离地块稍远的伟业迎春挂牌价在2万元/㎡以上；与地块距离不远的吴中区小石城附近挂牌二手房相对较多，挂牌均价在2.4万元/㎡左右。

来源：链家

本次挂牌的2宗地块，因限价设置严格，价格虽然相对不高，但因是产城融合项目用地，对拿地单位的要求较高，所以房企在拿地时的受限也较多，最终谁能够拿下这2宗宅地，好地网将持续关注，敬请期待。

常熟市

7月17日，苏州常熟挂牌1宗宅地，预计8月15日出让。

地块位于常熟市龙腾板块，通港路南侧、台山路西侧（龙腾1号）地块，距离文化片区仅1.5公里，8分钟车程即可到达常熟大剧院、星光天地等地，交通方便，配套齐全。

地块出让面积62585㎡，容积率1.9-2.1，建筑面积131428.5㎡，总起价132685万元，起拍楼面价10095.6元/㎡。地块设有限价，市场指导总价153915.92万元，市场指导楼面价11711元/㎡，一次性报价有效区间169307.51-172490.5万元，一次性报价有效区间楼面价12882.1-13124.28元/㎡。

地块信息表

地块位置示意图（来源：好地大数据）

地块航拍图

土地市场方面，近三年来，常熟市龙腾板块仅于2017年10月成交1宗宅地，由碧桂园竞得，总出让面积18368㎡，建筑面积27552㎡，成交楼面价11890元/㎡，溢价率26.19%。

而在拿下龙腾地块之前，碧桂园在2017年8月以楼面价14246元/㎡，竞得旁边虹桥板块的1宗宅地，虹桥板块的金利特地块出让面积28054㎡，建筑面积33665㎡，成交楼面价14246元/㎡，溢价率21.23%。

地块周边土地成交示意图（来源：好地大数据）

新房市场方面，龙腾板块目前只有碧桂园的碧虞珑庭新房在售，在售房源均为大平层房源，位于5号楼6号楼，建筑面积260平，在售房源23000元/㎡起，目前剩余房源不足30套，具体一房一价。

地块周边有麦德龙等商业配套，距离常熟市中医院约1.2公里，生活配套齐全，距离文化片区仅1.5公里，8分钟车程即可到达常熟大剧院、星光天地等地。交通方面，地块周边依托主干道通港路、苏州路形成的十字发展轴。另外，地块距离在建沪通铁路常熟站约2.8公里，未来出行将更加便捷。

地块配套图（来源：好地大数据）

交通配套：三环快速路、通港路、黄河路；

商业配套：麦德龙、星光天地、世茂商圈、欧尚超市；

文体配套：常熟市文化馆、常熟市体育中心、常熟大剧院；

医疗资源：常熟市中医院、社区卫生中心等；

教育资源：常熟市新区幼儿园、新区小学、红枫小学、崇文小学、常熟市实验中学等。

太仓市

7月31日，苏州太仓挂牌4宗宅地，其中高新区2宗、沙溪镇2宗，预计8月29日出让。

4宗地块总出让面积13.11万方，总建筑面积25.5万方，总起拍价18.4亿元。

高新区2宗地块为连体宅地，位于人民路西、宁波路北，总出让面积8.25万方，最高容积率都为2，总建筑面积16.51万方，总起拍价12.92亿元，起拍楼面价均为7828元/㎡，市场指导楼面价均为8176元/㎡，中止楼面价均为8994元/㎡。

沙溪镇2宗地块距离较近，位于沙溪南路南、瑞云路东，总出让面积4.86万方，其中3号地块最高容积率为1.8，4号地块最高容积率为1.9，2宗地块总建筑面积8.98万方，总起拍价5.48亿元，起拍楼面价均为6100元/㎡，市场指导楼面价均为6372元/㎡，中止楼面价均为7009元/㎡。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

高新区2宗连体宅地，位于人民路西、宁波路北，总出让面积8.25万方，最高容积率都为2，总建筑面积16.51万方，总起拍价12.92亿元，起拍楼面价均为7828元/㎡，市场指导楼面价均为8176元/㎡，中止楼面价均为8994元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块配套图（来源：好地大数据）

交通配套：人民路、北京路、宁波路、烟沪线、苏州西路、太仓汽车客运站。

商业配套：地块周边有福润家购物广场，沿人民路向南可快速到达新城广场、南洋广场、百隆商业广场、万达等商业配套集聚区。

医疗配套：太仓仁慈医院、太仓协和医院、太仓第三医院等。

教育配套：太仓市新区第四小学、城厢镇第三小学、太仓第二中学等。

土地市场方面：地块周边近三年来，只在今年6月14日集中出让了一批宅地，其中距离本次挂牌地块最近的是被永同昌以楼面价8431元/㎡摘得的太平路东地块，溢价29.71%。

新房市场方面：受土地供应影响，目前地块周边没有在售新盘。

周边住宅小区主要为华盛园系列，其中离地块最近的华盛八园，建造于2011年左右，挂牌价主要集中在13300元/㎡左右。

沙溪镇2宗地块距离较近，位于沙溪南路南、瑞云路东，据沙溪镇政府不到1.5公里，周边各类配套比较齐全，2宗地块总出让面积4.86万方，其中3号地块最高容积率为1.8，4号地块最高容积率为1.9，2宗地块总建筑面积8.98万方，总起拍价5.48亿元，起拍楼面价均为6100元/㎡，市场指导楼面价均为6372元/㎡，中止楼面价均为7009元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块配套图（来源：好地大数据）

交通配套：从地块通过沈海高速、通港西路等可快速到达太仓市区、常熟等地，对外交通便捷。

商业配套：万宝购物场、太仓永久商业广场、沙东综合市场等。

医疗配套：沙溪人民医院等。

教育配套：沙溪实验中学、沙溪第一小学、沙溪第二小学、江苏省沙溪高级中学等。

土地市场方面：地块周边在2017年集中出让了一批涉宅地块，2018年周边只出让了1宗宅地，被金地以6345元/㎡的楼面价拿下，溢价率30%。

新房市场方面：地块周边目前多个新盘在售，金地翡翠城市项目在售洋房均价约16259元/㎡；邻近地块的东原熙岸原著在售高层均价约12951元/㎡、小高层12816元/㎡；五洋公元府在售高层约15871元/㎡。

无锡市

宜兴市

7月4日-7月10日，无锡宜兴丁蜀镇先后挂牌5宗涉宅地块，总出让面积约29万方，总建筑面积46.55万方，起拍总价15.42亿元。

值得注意的是，宜兴丁蜀镇近期商业（2宗）加居住用地总挂地量已达到7宗，总出让面积为34万方，总建筑面积为50万方，起价达16亿元。

地块指标表

地块位置图（来源：好地大数据）

周边商业：宜兴高铁站5分钟车程，万达、八佰伴15分钟路程（地块周边出让两宗商业用地，未来商业将逐步完善）

周边景观：蜀山老街、铜官山、张公洞、竹海等风景区

周边交通：宜兴153路、宜兴6路

周边公园：青龙山生态公园，紫砂之源广场，丁蜀市民广场

周边医院：宜兴市第二人民医院，宜兴市人民医院川埠分院

周边学校：一站式教育，包含同星幼儿园、川埠中心幼儿园、川埠小学、宜兴市丁山实验小学、丁蜀实验中学、丁蜀高级中学等

地块配套图（数据来源：好地大数据）

土地市场方面，本案周边共出让过四宗宅地，出让面积12.2万㎡，建筑面积20.5万㎡，总成交总价7亿元，楼面均价3413元/㎡，平均溢价率70.76%。

此次出让的地块集中分布于丁蜀镇政府附近，大体量地块的进入，将进一步丰富丁蜀镇的商业与居住配套。而且丁蜀镇新房市场也较为匮乏，亟待新品的补充。

新房市场：均价8200-9500元/㎡，本案周边在售项目较少。周边鸿威·东方紫园在售，均价约8200元/㎡，光明·英伦尊邸均价约8500元/㎡，光明·陶里春风均价约9500元/㎡。

7月5日，无锡宜兴挂牌2宗涉宅地块，分别位于周铁镇与和桥镇，预计于8月8日拍卖出让。

地块指标表

20号地块为纯住宅用地，位于周铁镇镇南新区南环路北侧地块，出让面积37684㎡，容积率1.5，建筑面积56526㎡，起拍楼面价2158.3元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

配套方面，地块紧邻南环路、华仁大道、解放路，邻近S230，内外交通都比较便捷；距离地块1公里处就是周铁镇政府，周边还有周铁小学、周铁中学、宜兴市第五人民医院、嘉伯乐购物广场、竺西文化公园等各项生活配套，整体居住氛围比较浓厚。

土地市场方面，去年6月，海伦堡分别以1691元/㎡、1665元/㎡的楼面价竞得与此次挂牌地块一河之隔的2宗连体宅地，当时溢价率均超过30%。

21号地块为商住用地，位于和桥镇和新路西侧，出让面积4562㎡，容积率1.05，建筑面积4790㎡，起拍楼面价2150元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

配套方面，地块紧邻和新路、西横街，邻近沪宜高速，内外交通都比较便捷；距离地块1公里处就是周铁镇政府，周边还有和桥中心幼儿园、和桥第二小学、和桥第二中学、宜兴市和桥医院、和桥公园、和桥影剧院、苏宁易购等各项生活配套，整体配套齐全、居住氛围比较浓厚。

土地市场方面，去年1月，碧桂园分别以1120.64元/㎡、957元/㎡的楼面价，低溢价竞得和桥高级中学北侧的2宗连体商住地块，地块容积率1.8.

而此次挂牌出让的地块体量比较小，出让面积仅4562㎡，且1.05的容积率也较低，适合打造低密高端产品，地块位置又处在镇中心，周边多为老小区，高端改善需求也比较旺盛。

江阴市

7月12日，无锡宜兴挂牌1宗商住地，预计8月14日出让。

地块位于宜兴市环科园鹏鹞大厦北侧，出让面积53752.8㎡，容积率1-1-1.5，建筑面积80629.2㎡，起拍楼面价4565.1元/㎡。

地块中商业核定建筑面积2000㎡，规划商业为底层，住宅为高层、小高层。

地块指标表

地块位置图（来源：好地大数据）

综合来看今年宜兴的土拍市场，则是最为起飞的一年，最高楼面价十天之内两度刷新，梅林区域成为宜兴最热门的板块。

而沿湖以北的区域，地价也逐渐增长，由4000+水平，增长到了6000+。

对于频繁挂地的沿湖区域，老城区则“动作”比较缓慢，2018年至今只成交了两宗宅地。老城区的人口密度更大，而且建筑也较为老旧，改善需求也比较强烈。

地块周边共成交2宗宅地，分别被大发与中梁竞得。两宗宅地，建筑面积7万方左右，楼面均价5303元/㎡，平均溢价率55.44%。

目前，该地块周边的新楼盘较少，价格在12000-14000元/㎡左右，旁边的大发·银城·融悦东方上个月首开即售罄，现场惊现400多人抢217套房的盛况。中梁大发首府壹号销售均价在13500元/㎡左右，仅有尾盘在售。

该地块周边配套完善，荆溪农贸市场、环科园实验小学、大统华超市、宜兴市第二高级中学、宜能国际大酒店等都在地块附近。

由于环科园新楼盘较少，而改善型购房群体较多，所以市场整体对新房的需求量还是比较大的。

7月30日，江阴市自然资源和规划局挂牌1宗商住地块，预计8月30日出让。

地块位于江阴市金桂路东、金科路南、长山大道西侧，出让面积76356㎡，容积率2.2-2.6，建筑面积198525.6㎡，起始价119234万元，起始楼面价6005.98元/㎡。

值得注意的是，地块规划商业及服务设施用房（计入容积率面积）建筑面积不小于17000㎡，不大于20000㎡，且商业需集中在地块东南角，结合长山大道过街天桥布置，不得设置住宅底层商业。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图

地块红线图

敔山湾新城位于白屈港以东，芙蓉大道以南，定山以西，名豪山庄以北，面积5.17平方公里——作为江阴最宜居的代表，“三山抱一湖，城市后花园”，敔山湾在江阴人的印象中，向来是郊游、踏青，享受生活的好地方，它以其特有的生态环境伫立在江阴的东侧。

经过十余年的发展，随着敔山湾实验学校、江阴市人民医院等各项配套的完善，敔山湾迎来了不少人气，一跃成为江阴新兴的富人区，也成为了置业的热点区域，区域内的房价节节高升，在售房源逐渐减少。

交通配套：芙蓉大道快速化改造与长山大道改造正在如火如荼进行中，改造完成后将构筑起联动全城的立体交通网络。届时，敔山湾和江阴城东各板块将连成一片，更加便捷。

商业配套：2017年7月份开业的美嘉城是敔山湾区域的商业综合体，涵盖了大型超市、特色街区、儿童天地、休闲娱乐、社区服务等完整配套。

医疗配套：占地面积约210亩，包括门急诊区、医疗技术区、手术区、病区、后勤保障区和宿舍等功能区域的江阴市人民医院（敔山湾院区）已正式投入使用。

教育配套：敔山湾实验学校自全面招生开始，完全称得上是优质学区，而敔山湾幼儿园的建设更是为敔山湾基础教育增添了新活力。

土地市场方面：本次出让的商住地块位于敔山湾长山大道西侧，地块出让面积76356㎡，拟建建筑面积约198525.6㎡，容积率2.2-2.6，地块内规划建设商业及服务设施用房（计入容积率面积）建筑面积不小于17000㎡，不大于20000㎡，预计未来将打造部分高层、小高层住宅。

敔山湾新城内最近成交的是今年5月融创底价拿下的宅地容积率仅1.1，楼面价10000元/㎡，预计将打造低密高端产品。此次挂牌的地块容积率相对较高，或将补仓片区内的高层、小高层住宅产品。

新房市场方面：地块周边在售的多为联排、别墅等高端低密产品，高层、小高层房源已基本售罄。世茂御龙湾少量房源在售，300㎡双拼均价15500~20500元/㎡；泰禾江阴院子基本售罄，别墅均价18800～21000元/㎡；敔山湾花园别墅价格在17000-25000元/㎡左右；山湾水榭别墅均价20000元/㎡。

常州市

7月17日，常州武进挂牌2宗相邻宅地，预计8月16日出让。

2宗地块总出让面积6.86万㎡，容积率均为1-2，总建筑面积13.73万㎡，总起价67000万元，不设限价。

JWJ20190701号地块位于武进高新区新奥路西侧，龙帆路南侧，出让面积28855㎡，建筑面积57710㎡，起始总价28200万元，起拍楼面价4886.5元/㎡。

JWJ20190702号地块位于武进高新区新知路东侧，龙帆路南侧，出让面积39787㎡，建筑面积79574㎡，起始总价38800万元，起拍楼面价4875.96元/㎡。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

南通市

崇川区

7月5日，南通崇川挂牌1宗宅地，预计8月12日出让，目前经过3轮加价后以到达现房前一手。

地块位于洪江东路南、通富路东，出让面积55183.65㎡，容积率2.05-2.29，建筑面积126370.56㎡，起始总价153631.28万元，起拍楼面价12157.21元/㎡。

值得注意的是，地块内规划需在东南角设置12班幼儿园一处，容积率0.75-1.0，用地面积不少于6480㎡；此外还规划需设置公共绿地一处，用地面积不少于3500㎡；地块内需按每户用地面积不低于1㎡设置室外体育活动场地，并结合绿地设置；住宅建筑为高层（18至24层）。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

地块位于南通中央创新区，该区域是未来南通市重点打造的城市核心和经济增长极。地块西靠通富北路高架、北临洪江东路，交通便利。周边有中央森林公园、创新一小和八一中学，以及正在建设的三甲综合医院等，配套功能完善。另有国际生活广场、大润发超市、凤凰广场、中南城、体育会展中心、市图书馆等商业及文化休闲设施，满足生活需求。

土地市场方面，地块东侧的宅地，今年7月15日被万科以楼面价18406元/㎡竞得，溢价率44.92%，止步“现房前一手”。

通州区

7月11日，南通市国土资源局通州分局挂牌出让1宗住宅地块，地块位于锡通园竹松路北侧、锡通大道西侧，出让面积38920㎡，容积率1.4-1.65，建筑面积64218㎡，起始价18681.6万元，起拍楼面价2909.09元/㎡，地块将于8月12日出让。

地块信息