地块位置图（来源：好地大数据）

此次成交地块限商品住房毛坯最高销售均价19000元/㎡，最高销售单价20900元/㎡，装修限价3000元/㎡。

若地块商业部分建筑面积取80000㎡，地价取3981元/㎡计算（杭州弘汇于2017年11月27日竞得的富春板块商地），则住宅部分实际地价为9941元/㎡，对应保本房价为17429元/㎡（精装含车位利润）。相比商品住房最高销售均价22000元/㎡（含装修），有4571元/㎡利润，住宅部分总利润为13.7亿元，可以用于建造与运营商业综合体。

据好地数据库，杭州首个万达广场位于拱墅区祥符板块，总建筑面积25.4万方；

随后在2016年6月1日，万达竞得余杭街道金星村1宗商地，总体量10.3万方，打造未来科技城万达广场，预计本月开业。

万达在杭州项目分布示意图

测算说明：

①住宅部分按照限价来测算地价，房价取限价（毛坯最高均价）+装修价，同时考虑车位利润(（限最高均价含装修*10.5-10万）/每个车位对应建筑面积)。

②成本=楼面价+契税（地价3%）+建安成本+装修成本（精装限价的1/2）+营销管理费（房价的2.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。

③销售利润率=（房价-成本）/房价

④包含其他用途和配建的地块，实际楼面价=（地价+配套配建成本）/可售住宅计容建面。

⑤商业部分地价参考周边相似项目

此次万达进驻富阳，可以说是意料之中了。早在2017年3月份，万达广场投资有限公司就曾经前往富阳区，考察了位于高桥的一宗储备土地和秦望广场地块，为进驻富阳做好了先驱准备。

此次成交的地块正是位于高桥村的商住综合体地块，可分为银湖36号D地块和银湖36号E地块：

地块现状（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）

其中，E地块需配建地上建筑面积不小于80000平方米商业综合体（不包括专业家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场等），商业综合体不得分割预（销）售、不得分割转让；在地下一层集中设置6000-9000平方米的商业建筑面积，不得分割预（销）售、不得分割转让。此外，规划的商业综合体须引进知名企业负责运营和管理，同时还需满足以下要求：

(1)竞得者（或其项目公司）须引进2018或2019年入选中国房地产业协会发布的中国房地产开发企业商业地产综合实力前10名；

(2)竞得者（或其项目公司）须引进国内持有3个以上、地上建筑面积不小于80000平方米、且运营时间不少于5年的大型集中式购物中心（不包括建材市场、家具中心、批发市场、会展演艺游乐场等）运行经验的企业（含其控股的子公司）统一运营。

而万达集团刚好满足以上所有需求。

首先，中国房地产业协会在2018年和2019年发布的中国房地产开发企业商业地产综合实力排名中，大连万达商业管理集团股份有限公司连续两年位列首位。

同时，万达商管集团是全球领先的商业物业持有及管理运营企业。截至2018年底，已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等280座万达广场，累计持有物业面积3586万平方米，年客流38亿人次。

万达集团完全有资格、有能力自己开发运营地上建筑面积8万方的商业综合体项目。