核心提要：

竞拍政策调整 “现房”地价溢价控制线下调35.4%

地价预期下调后，有便宜可捡吗？

文/好地网 卢丹 王习铧

7月24日，西距常熟市中心不到1公里，一宗面积21亩，容积率仅为1.2的宅地将正式出让：该宗地块建筑面积1.686万方，起价21650万元，楼面起价12841元/平米。

根据出让信息，枫林路北侧地块市场指导价14545元/㎡（对应市场指导总价24523.6万元），指导价格对应溢价率13.27%；

地块溢价超过市场指导价的10%，即上限达到楼面价16000元/㎡（对应上限总价26976万元）时，进入一次性报价的环节。上限溢价率为24.6%，一次性报价区间为16000-16185元/㎡。

另外：若竞价超过上限价格16000元/平米，需现房销售；地块不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

今天上午9:00，该地块进入自由竞价阶段，一轮加价5000万，当前总价26650万元，溢价率23%，已直接到达“现房前一手”的位置。

出让地块指标情况表

挂牌文件关于现房销售的表述：

土地使用权网上竞价超过市场指导价10%以内的，按价高者得的原则确定竞得人，商品房预售条件调整为项目工程结构封顶后，方可申请预售许可；

土地使用权网上竞价出现最新报价超过市场指导价10%（含10%）以上的，转为网上一次报价方式出让，商品房预售条件调整为工程竣工验收后，方可申请预售许可。

出让地块位置示意图（数据来源：好地大数据）

竞拍政策调整 “现房”地价溢价控制线下调35.4%

根据好地大数据，该宗地块于今年4月份曾挂牌过，根据两次挂牌文件：

1.地块出让指标和起价不变：容积率均为1.2（此前传系容积率太低而撤销挂牌，看来并不属实）；起拍价均为21650万元，楼面起价12841元/平米。

2.竞价规则变化大，“现房”地价溢价下调了35.4%：重新挂牌后溢价达到24.6%即进入一次性报价，并且需要现房销售；溢价在13.27%-24.6%之间，则需要工程结构封顶后才能销售。

而此前挂牌的地块约定：

土地价格溢价率达到 50％-60％（含）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；

土地价格溢价率超过 60％的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

需要工程结构封顶后方可销售的溢价控制线降低了36.73%：即从50％下降至13.27%；

需要现房销售的溢价控制线下调了35.4%：即从60%下调至24.6%。

地价预期下调后，有便宜可捡吗？

所谓捡便宜，即是明摆着的好地，拿到就是赚到。

因为竞价方式从价高者得转变为达到最高限价后一次性报价，一是明确了最高的地价上限，其次是达到地价上限后，需要现房销售时的地价预期明显下调。

这是不是意味着，这块地重新挂牌后，拿到就是赚到呢？

周边3公里成交地块情况（数据来源：好地大数据）

据好地大数据，最近三年，地块周边三公里范围内，只有三宗地块出让，距离最近的相距大约1.8公里，为上海城建于2016年10月18日摘牌，楼面价13392元/平米，容积率1.4。

13392元/平米，与此次出让地块的起拍价比，高出了551元/平米（对应溢价4.3%）；与指导价比，低了1153元/平米。

时间上最近的，则相距约2.4公里，为象屿于2018年4月17日竞得，楼面价15696元/平米，容积率是1.3。据好地大数据，象屿的拿地楼面价是常熟土地市场的历史第三高，仅次于新城和中南在文化片区竞得的两宗地块。

常熟楼面价top5地块情况表

此次出让地块的上限价格（16000元/平米），与象屿15696元/平米的价格比，只高出304元/平米；与常熟最高地价（16185元/平米）比，也较为接近。

此次出让最大的悬念是：最终的价格能否突破16000元/平米上限，进入一次性区间报价阶段。

好地研究院分析认为：最终楼面价突破16000元/平米，进入一次性报价的可能性比较大。理由如下：

1.这块地的位置比较好，距离常熟市政府很近，同时容积率只有1.2，非常稀缺，值得开发商去争抢；

2.这块地面积不大，只有21亩，土地金额不到3个亿，即便需要现房销售对于资金的压力也不大；

3.去化压力不大：象屿去年4月份拿地的项目已经开盘，案名为象屿澜山悦庭，产品包括洋房和叠排，已经于2019年1月份首开，迄今为止开盘三次，其中洋房均价约2.74万元/平米（精装2500），叠排均价约3.08万元/平米（精装2500），月均去化洋房约1万方，叠排约0.5万方。

而将出让的枫林路北侧地块体量仅约1.5万方，若以象屿的去化速度来衡量，相当于开一次盘，销售一个月即可售罄。

4.假设地块全部设置洋房类产品，按照16000元/平米测算，现房的保本房价为24533元/平米（毛坯）。

测算公示如下：

保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（房价的7%）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）

而象屿洋房精装的售价为2.74万左右，精装成本按照报价的8折（2000元/平米）扣除，毛坯价格约为2.54万。按照16000元/平米的拿地成本测算，还有900元/平米的利润空间。