6月28日，是湖州限房价竞地价的土拍规则开始实施2周年的纪念日。
最近，杭州土拍规则变化的声音也不少，地方政府调整土拍规则，目的是让土拍市场高热度有所冷却，本文截取了2次土拍规则的调整与取消，来看看土拍新规则给房企投资拿地带来的风险。
核心提要：
浙江“限房价竞地价”先例：湖州的那些“限价地”，拿地代价如何？
杭州需现房销售的规则，持续了仅仅3个多月，95%的项目拿地已逾2年至今没有开盘
文/好地网 卢丹
最近，关于土地出让规则将做新的调整的说法在业内频传。
此举，是地方政府为平抑过热的市场预期，而不得不采取的调控措施。
若更严格的调控措施真的推出，从可博弈的限价环境迈向一刀切的限价环境，新房定价变得更为刚性，对房企投资行为的影响较大。
以史为鉴，当新的土拍规则出台，往往需求会出现分化：
分化的方向之一，是观望，因为对政策所带来的市场影响和反应判断不明朗；
分化的方向之二，是积极应对，因为认为这是政策窗口期，先行出招可以抢占有利位置。
在今天这个新的土拍规则还未正式实施的节点，我们可以回望2017年以来2次重要的土拍规则调整，从历史事实中看看调整对投资带来的风险。
浙江“限房价竞地价”先例：湖州的那些“限价地”，拿地代价如何？
在两年前：即2017年6月28日，湖州集中出让19宗“限价地”，由此开启了限房价、竞地价模式的浙江试点：地块明确限定了住宅毛坯的售价、车位售价，以及最高的装修价格。
据好地数据库，湖州出让的有限房价要求的地块超30宗，但真正意义上需整盘限价项目仅有19宗，全部在2017年6月28日出让。
后续还推出了两宗整盘限价地块，但均撤销出让，此后再推出的有限价要求的地块，都采用了部分限价的方式，限价部分的比重普遍只有30%。
自从湖州推出19宗限价地块后，由于大量供地导致库存已经急速上升，房企拿地意愿明显下降，土拍行情趋冷，后续湖州的限房价竞地价的动作并未延续下去。
19宗限价地块分布
那么，从这19宗地来看，房企拿地代价如何呢？
好地研究院分析，湖州此批限价地的普遍特点是：
1、比起此后周边的成交地块，拿地价格并不见得捡到便宜；
2、受累于土地的巨量供应，新房市场竞争加剧，各盘去化普遍较慢。
例如，上海惠建2017年6月28日竞得的外庄单元XN-02-01-10D号地块，楼面价5351元/㎡；此后周边1公里范围内又成交5宗宅地，但价格均低于上海惠建地块，价差在500-2200元/㎡不等。
上海惠建外庄单元XN-02-01-10D号地块周边成交情况
另据好地网调查，19宗集中出让的限价项目中，有5个项目已售罄，其余项目均在售或未开盘，售罄的项目占比并不高。
杭州需现房销售的规则，持续了仅仅3个多月，95%的项目拿地已逾2年至今没有开盘
同样在2017年3月，为了平抑土地市场热度，杭州进行了土拍出让规则的调整：当溢价达到50%时，需现房才能销售。
从2017年4月26日，杭州首宗现房地块出炉，至2017年8月10日拍出现房销售最后两宗地：上海绿都和路劲分食崇贤两宗地块。此后的土拍中，现房销售规定被取消。
据好地研究院统计，在4个月不到的时间里，杭州共产生了20宗现房地块。截止到2019年6月初的统计，已经开盘的楼盘仅1个，剩余19个均未开盘。
已经开盘的为金地都会钱塘项目，首次开盘时间为2018年7月23日（距离拿地一年零1个多月）。
还未开盘的项目中，拿地时间最长的已经达2年零两个月。
金地都会钱塘项目位置图
我们再来看2017年8月10日之后现房销售的规定被中止起，到2018年6月份为止。这段时间新出让的项目共有127个，其中有63个已经开盘，这些项目的成本，也因为拿地到开盘的时间的缩短而大大缩短：
以南部卧城为例。
在需现房销售这一土拍规则实行期间，禹洲竞得的萧山南部卧城地块（楼面价20060元/㎡，自持2%），迄今为止，依然是板块内地价最高的项目；
而绿城在禹洲拿地7个月之后的2017年12月7日，竞得同一板块毗邻的蜀山单元G-13地块，楼面价20059元/㎡，自持8%，对应保本房价29172元/㎡含装修，即绿城九龙仓桂语朝阳项目。
该项目于今年5月17日首开，从拿地到开盘1年5个多月，高层精装售价29800元/㎡，微利。
禹洲项目至今没有开盘，假设未来也能以绿城的价格销售，那么，起码比绿城项目多8个多月的资金成本，绿城能微利到禹洲则变成了亏损。
禹洲南部卧城地块和绿城九龙仓桂语朝阳项目位置图
目前，19个未开的项目拿地时间平均已经达到24个月，远远比一般拿地到开盘时间要长的多，项目开发总成本也要高得多。
基于此，好地研究院认为，鉴于土地市场高温不退，政府不得不出台一些新规则抑制市场，在新规则出台之后，往往给想拿地的房企带来了较大的不确定性：
1、新规则会持续多久？
2、新规则实施之后，如果行情抑制不下来，会不会更严厉的政策？
如果新规则实施之后土地市场继续热度高涨，那么应该谨慎，因为后续的规则更严厉，限制更多，这将对整个市场需求有伤害；
如果新规则实施之后土地市场迅速得到抑制，那么，不应该拿地，因为市场冷得太快，表明需求方受到了新规则的损害较大，后续新规则被取消的概率较大；
因为，无论什么土拍规则，都还要受到市场需求的制约，如果新房销售速度慢下来了，或者因为卖不动降价了，那么在新规则下积极拿地是错误的，应该观望，等待新规则的取消之后再择机拿地。
当然，如果能在起拍价或者低溢价情况下拿到地，账能算得过来的情况除外。
从湖州与杭州这两次实践来说，新规则实施的时间都比较短，后来随着行情的变化又被取消了，总体来说，房企在新规则下采取观望回避的策略，比激进拿地要好，因为后续市场都有过下行的行情。