文/好地研究院 方晓泉

明天（5.7），五月杭州首拍将上演，地块为余政储出〔2019）19号临平新城核心区A-3-06地块。

地块出让面积54284㎡，容积率1.5，建筑面积81426㎡，起价122139万元，起始楼面价15000元/㎡，上限楼面价19483元/㎡。

地块指标

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块航拍图（数据来源：好地大数据）

从2017年12月到2018年5月，首创、理想、中交从众多房企当中脱颖而出，分别以楼面价18576、19078、18380元/平米在临平新城核心区落子，成本接近。

此次的上限价格为19483元/㎡，略高于理想项目成交楼面价19078元/㎡。

根据好地研究院测算，三个项目的保本销售均价在2.7-2.8万元/平米(含装修、扣除2000元车位利润），临平新城核心区当时就已无新房在售，二手房价又缺乏参照意义，因此地块的竞争将存在不确定性。

周边对标地块房价预期和二手房价格

时隔一年，中交项目东侧的A-3-06地块又将引起十余家房企“厮杀”。

一年以来，由于新出让的三宗地至今没有开盘,临平新城核心区目前没有新房源入市，缺乏最新的售价参照,二手房价今年以来保持稳定。

若成交楼面价在1.8-1.9万元/平米之间，则视为地价稳定，因为地块上限楼面价为19483元/平米，比理想项目高了445元/平米,则可以把是否拍到上限价作为观察对象。

首先，我们把本地块与此前成交的三宗地块比较：

①容积率同为1.5的首创项目，靠近世纪大道和铁路，属性略差一点，且总价超过了20亿。

②本地块西侧的中交项目，地段相同，体量接近，但容积率为2.0。

③北侧的理想项目，容积率也是2.0，且地块小，缺乏腾挪空间。

结论：属性相比之下，本地块比之前三宗属性均更优，楼面地价高于此前三宗地,乃至达到上限,并不意外。

地块周边3个待售纯住宅项目成交情况（数据来源：好地大数据）

其次，看行情：

四月土地市场呈现出“降温”现象（原因是彭埠和文晖地块商业比重过高），但楼市呈现出高热度（钱塘新区挂牌产生的利好刺激大江东的龙湖江与城万人摇号）。

从另外一个角度看，四月以来杭州的纯宅地是稀缺的，目前挂牌中地块也不多。

截止5月6日杭州十区挂牌中住宅、商住地情况（不含招标出让的江河汇地块）

再看板块：

1.存量方面，临平新城核心区没有在售项目，新房库存为零，待售的纯住宅项目也仅三个，不算多。

2.配套方面，水汀东湖环境优美，余杭大剧院即将在本月投入使用，以余杭高铁站为起点的杭海城际铁路建设如火如荼。

艺尚小镇现状

水汀东湖和余杭大剧院

地块属性、板块与行情基本面都透露出一个信号：这是一块好地，值得收入囊中。

那么，谁会出手？适合以多少价格拿下？

好地研究院了解到有超过十家房企对还地块兴趣浓厚，根据他们在杭州的布局以及近期土地市场上的表现，分为以下几类：

1.板块内及周边板块房企，如中交、理想、东海、越秀、卓越；

2.今年投资力度大的房企，如绿城、新希望、融创、阳光城；

3.意欲入杭房企，如美的；

4.杭州项目不足需要补仓的房企，如万科、平安。

上面这个阵容进行角逐，地价会拍到多高？

我们以此前的三块地的预期房价作为参考，按高层2.8万、洋房上浮20%来测算地价，根据地块条件可以按1：1的比例，项目整体销售均价为3.08万元/平米，对应保本地价为19390元/㎡（精装，车位利润2000元）。距离上限价格（19483元/㎡）仅差93元。

因此，拍到上限价是合理的，或还可能产生一定的自持比例。如果自持比例较高，则说明土地市场热度依然高、开发商拿地依然积极。如果达不到上限价，则可认为市场的热度确实得到了控制。

该地块竞价开始时间为五月七日早上九点，好地网将进行直播，敬请关注！