文/好地网 卢丹
明天（4月29日），萧山区将出让六宗地块，包含一宗商住用地和五宗商业用地，总起价62.2494亿元。
出让地块指标
出让地块位置分布（数据来源：好地大数据）
唯一的一宗涉宅地块商业比重约达38.8%，接近四成，又是一宗商业比例比较高的地块。
就在上周五，杭州主城区多宗商住用地出让，商业比例都在50%以上（含50%），其中最典型的是位于彭埠单元的商住地，商业比例达60%。
此次萧山推出位于南部卧城的商住地块，一方面区位上不如彭埠地块，其次距离地铁口也有一定的距离，我们可以认为，该宗地块是作为整个南部新城片区的商业配套而供应的土地。这从地块设置的出让要求上也能看出：
例如，地块出让文件约定需开发建设集中式商业购物中心（以下简称“购物中心”）不小于10万方，购物中心不得分割转让，不得（预）销售，不得建专业市场，从竣工验收通过之日起10年内不得整体转让；
上周出让的彭埠两宗商住地块为例，最终溢价率比较低，均只有1%多一点。
地块区位图（数据来源：好地大数据）
即将出让的商住用地为区良种场区块，东至通城快速路，南至规划新螺路，西至通惠南路，北至南环路。
出让面积112877元/㎡，容积率不大于3，建筑面积338631㎡，起价308154万元，起始楼面价9100元/㎡，上限价格400154万元，上限楼面价11817元/㎡。
地块现状（数据来源：好地大数据）
那么，该宗商住用地会继续延续低溢价吗？
好地研究院分析认为，从账面上计算存在溢价空间，但低溢价成交的可能性较大。主要原因是：
1.地块区位并非当前萧山的核心地段，并且与地铁有一定的距离，所以应该是面向板块内部需求的配套用地。目前南部卧城还处于开发期，浙二医院的总部建设起来也需要一定的时间，因此商业部分需要培育的时间会比较长；
2.地块的商业占比不低，地块商业部分建筑面积为131670㎡，其中需要开发建设集中式商业中心不小于10万方（占76%），并且10年内不得整体转让，开发需要较大的资金沉淀，大多数房企可能会避开此类地块。
地块详细规划指标
3.将商业与住宅部分细分测算，地块起拍价是9100元/㎡，商业面积131670平米。
南部卧城板块自2016年以来仅成交了3宗商地，其中2宗楼面价较高的建筑面积约1.7万方，竞得者分别是自然人（6596元/㎡）和杭州萧山浦发汽车贸易有限公司（5818元/㎡），预计为自用或建总部大楼，缺乏参照性。
相比之下，取中证于去年3月12日竞得的朝阳站旁商地做对照，地块楼面价2461元/㎡，返还建筑面积55%。因此实际楼面价为5469元/㎡。
不过，中证地块余下的建筑面积无需自持，而区良渚区块商地建筑面积中的76%要自持。这部分地价差距可以参照自然人地块（无需自持）和杭州萧山浦发汽车贸易有限公司地块（全部自持），2宗地块地价差值为778元/㎡。再考虑到地块所处南北区位以及其他因素，将中证实际地价（5469元/㎡）减去600元后的价格4869元/㎡作为区良种区块商业部分地价。
则住宅部分实际地价为11792元/㎡，对应保本房价为20893元/㎡（精装，建安4000，不含车位利润）。
南部卧城2016年以来成交商地情况
对标地块：
区良种区块南侧900米处，旭辉于去年7月30日竞得新塘街道曾家桥区块F-06地块，成交楼面价13473元/㎡，加上代建成本（主要为小学、幼儿园及其配套），实际楼面价约为14024元/㎡。
若按照旭辉新塘街道项目实际地价倒推，此次出让的区良种区块成交楼面价为10464元/㎡，溢价率15%。
对标新房售价：
区良种区块西南方向100米处，东原旭辉璞·阅2018年11月29日领出预售证，高层精装在售价格25800元/㎡。板块内最新领出的预售证价格为25200元/㎡（德信金茂·佳源府，高层精装，距离此次出让地块4.3公里，处于板块最西南角）。
若按照东原旭辉璞·阅售价（25800元/㎡）倒推，地块住宅部分极限地价为15555元/㎡（精装，建安4000，不计算车位利润）。此时地块成交楼面价为11400元/㎡，溢价率为25.3%。
地块周边对标地块和新房项目示意图
综上所述，有两个维度测算该地块的价值——从地价对标来看，地块溢价率为15%；若从房价倒推，则溢价率可以达到25.3%。
但是，由于商业比例较高，住宅与商业分开测算的办法——住宅部分对标周边的纯宅地，商业部分对标周边的纯商业，这样的1+1机械分析的方式，并不能得出这个地块真实的价值，因为商业比例较高，且需要开发建设集中式商业中心不小于10万方，并且10年内不得整体转让，使商业部分招商难度加大，这部分资产的获利能力有重大的不确定性。
这些因素都将影响地块最终结果。
基于此，好地研究院认为，鉴于该地块的商业比例，自持要求，加上最近商住地低溢价率的成交状况，明天的竞争情况也将存在不确定性。
若最终以低溢价成交，则说明对于商业部分的建设成本需要沉淀的资金，房企更加偏向于作谨慎考虑。