核心提要
1.中海文晖地块：略低于预期
2.艮北地块：新城拿下不容易
3.彭埠两宗地块低溢价成交，商业比例高是主因
4.结论：热度升高的趋势被阻滞
文/好地网 卢丹
今天，杭州主城区六宗地块成功出让，成交总金额为84.8211亿元，平均溢价率12.76%；
其中四宗商住（含纯宅地）地块成交总额76.6905亿元，平均溢价率13.13%。
地块成交情况
地块位置分布
13%的平均溢价率创下了2019年1月29日，即杭州土地市场回暖以来八区的最低值。
（注：2018年12月、2019年2月溢价率为零是因为这2个月主城区并没有涉宅地成交）
在低溢价率的背后，还有平均每宗地块的报名数量也处于低位。
据好地网了解，四宗涉宅地块平均每宗地块的报名买家数量为5.5家（今年杭州八区单宗涉宅地块平均报名家数为12家），最多的两宗也只有6家报名。
这样的结果一出，无论是参战的房企，还是观战的同行，均不约而同地表示不解：土地市场难道降温了吗？
好地研究院对四宗地块的出让结果进行分析，得出以下结论——
1.中海文晖地块：略低于预期
今天溢价率最高的是中海摘牌的文晖单元地块，成交楼面价为28210元/平米，溢价率25.28%。
此前，此地块市场关注度较高，原因在于属于市中心板块，虽然商业比例不低，但是含有3.07万方的宅地，未来的新房售价有较高的想象空间，且总价并不高，如果拍至上限也并不奇怪，但是最后与上限价差3.34%，每平米差975元 。
文晖单元在市中心板块示意图
由于该宗地块的商业比例达50%，若商业部分地价按照1.5万元/平米（周边商地近期成交均值）计算，住宅部分的实际楼面价为41419元/平米，对应保本房价为58072元/㎡。（建安+装修按照9000元/㎡计算，车位利润按照2000元/㎡计算）
这样的拿地成本显然是不低的，宅地高于这个价格的，再今天之前的杭州土拍历史上，仅5宗。
1、今年以来，土拍市场拍一场火一场，尤其是4月16日，总金额达到52亿元的望江地块，滨江集团竟然最后以自持22%拿下，即持有的土地金额达11.44亿，这是今年至今主城区土拍的最高潮。
从这个角度看，应该说今天的出让结果，热度并不低，只是没有更高而已，自从今年3月20日佳兆业闲林民丰06地块首次出现自持以来，上限之后拼自持似乎成了惯常的结果，今天离上限差975元/㎡，说明热度并没有上升，但是不能说明土拍市场降温了。
2、据本网了解，与中海竞争到最后的是绿城。最终中海成功拿下，有两个因素促成：
①绿城作为最有力的竞争者，近期已经收获不少土地，由此少了一份势在必得，加上该宗地块总价不低，资金要求和商业的要求都不低；
②商业比例高加上豪宅项目，有这个开发能力的房企数量并不多，上次望江08号地块，与滨江拼抢的也是绿城。今滨江此前已经收获了望江地块，今天的重点则放在了彭埠的商住地上，由此也给中海摘牌增加了砝码。
2.艮北地块：新城拿下不容易
艮北地块由于报名房企少，是一个意外，由此也为新城地产打开了难得的拿地窗口。
今天艮北新城的地块，是唯一一宗纯宅地（需要配10%公租房），成交溢价率22.57%，楼面价为24121元/平米，若剔除公租房的配建成本（4000元/㎡），实际地价成本为27245元/平米。
最终的得主是新城地产，竞拍至倒数第二轮的则是板块地价最高纪录保持者——北辰。
今天新城以这个价格拿下唯一一宗纯宅地，并不容易，作为全国10强之一的全国性大房企，新城在杭州公开市场拿地，上一次是2017年9月11日，距今已经19个月，目前在杭州的货值仅仅1.4亿元，只有新城璟隽·公馆在售。
从地价成本来看，比北辰低。东侧的北辰地块成交时间为2018年4月12日，成交楼面价25720元/㎡，溢价率39%。地块同样需配建10%公租房，若公租房成本按照4000元算，实际地价为29022元/㎡。新城比北辰拿地的实际楼面价低了1777元/㎡。
如果与同为艮北板块的招商越秀公园1872（4.07万元/㎡，高层精装）比，尚有利润空间，不过鉴于本地块更靠近九堡，能否卖出与位于艮北板块核心区的招商越秀公园1872一样的价格，就看市场的认可程度了。
新城地块与周边地价房价对比
好地点评：
我们认为，对于今天的土拍结果，并不能得出杭州土地市场明显降温的结论，这是因为：
首先，近期杭州市场竞拍热度在不断高企，不少房企开始走向三四线拿地，注意力有了一定的分散。
据好地数据库，浙江省层面，今天有地块出让的还有温州鹿城区、瑞安市，2宗地块均拍到了上限价格，分别被新希望（鹿城区仰双片区商住地，楼面价10862元/㎡，配建保障房3000㎡）和华鸿嘉信（瑞安市安阳街道宅地，楼面价15000元/㎡，竞配配套用房4600㎡）竞得。
此外，原定于今天出让的下沙地块，20多家房企原计划报名，也分流了艮北地块的参拍热度。
由此，导致了今天艮北地块报名房企数量较少，只有6家，这是一个意外。
其次，今天与新城竞夺至最后的北辰，并没有势在必得，而是象征性的护盘，所以拼抢没有到自持。
第三，最近政治局会议重新表态房住不炒，特别是一些央企，需起表率作用，抢地的姿态没有以往积极，使土拍市场上这一股强有力的竞争者出价力度减弱。
所以，新城地产在这样多重因素的偶然性交织之下，新城地产抢到了一个难得的拿地窗口。
3.彭埠两宗地块低溢价成交，商业比例高是主因
今天彭埠两宗地块，由两家单位分别竞得：一是滨江，二是中骏。
据好地网了解，两宗地块报名的房企分别为5家和6家，且重合度很高，有5家报名了两宗地块。
两宗地块同时出让，位置毗邻，加上商业比例达60%，开发成本不低。
滨江集团彭埠单元地块，成交楼面价17368元/㎡，溢价率1.25%。若商业部分地价参照去年1月19日祥生彭埠22号商地的拿地价格（9697元/㎡），则住宅部分实际楼面价为28875元/㎡，对应保本房价为41856元/㎡（精装，含2000元车位利润）。
中骏彭埠单元36地块，成交楼面价17128元/㎡，溢价率1.27%。住宅部分实际楼面价为28274元/㎡，对应保本房价为41072元/㎡（精装，含2000元车位利润）。
这个价格，对比板块内每平米4万5的新房售价，有利润；对比中铁建港中旅近期的拿地价，价格更低，但是，商住地不能简单地将商与住拆开计算价值，6成比例的商业，将考验房企的开发能力，并带来项目的诸多不确定性。
彭埠2宗商住地成交情况和周边房价对比
我们认为，今天的市场，并不能得出明显降温的结论，这是因为：
1、商业比例较高，三宗商业地，商业比例分别是50%、60%、60%。
如此比例的商业，要做好并不易，所以报名竞争者较少，因而竞争也不再激烈，彭埠两宗地接近底价成交。
2、金沙湖地块突然中止出让，让原先20多家房企参与的大会战戛然而止，也使今天的土地出让失去了重头戏与高潮，使热度没有充分凸显；
虽然不能得出降温的结论，但是今天结果显示热度升高的趋势被阻滞了，有以下两点值得关注：
1、今年以来，土地市场因为房企严重缺货导致的刚性回补而引发的热潮，有可能暂时进入高位盘整阶段，因为今年以来的新房销售态势与去年同比，并没有明显好转，而且政策面也不支持大涨。
2、4月16日望江08号地块22%的自持，45325元/㎡的成交楼面价，52亿元的总价，可能成为今年一座难以逾越的高峰，后面的地块要同时超越楼面价与自持比例，可能并不容易，因为此地块之所以竞争过热，原因在于滨江去年已接近底价拿到了毗邻的低成本地块。这样一种特殊的底价拿地，再在附近创新高拿地的手法，在今年接下来的环境里，恐难再重现。
从这个意义上说，今年杭州土拍的最热潮大概率已经被滨江集团创下了。