好地网4月18日讯（研究员 徐祥） 4月18日，常州主城区土地市场战况激烈，4宗宅地均成功出让，成交总额达56.1亿元，成交楼面均价9849元/㎡，平均溢价高达60.38%。
据好地网了解，在本次出让的4宗地块中，有新城、招商、华润、港龙、大发、龙湖、中海、弘阳、阳光城、路劲、金科、中南、保利等30余家房企参与竞拍，有多家房企报名参与竞拍多宗宅地。
这也是常州重启土拍后房企报名数量最多、外来房企参与度最高的土拍。
地块信息
四宗地块，共产生了三个得主，特征也非常明显——
①新城，是今天常州土地市场上竞拍最为积极的身影，4宗宅地，成功拿下了2宗（钟楼怀德时代超市和武进万科城东地块），最终的战果丰硕；其中，怀德时代超市地块更是成交楼面价高达15665元/㎡，成功刷新常州主城区楼面价新高，增幅达26%，居第一位！
②中海，以总价23.3亿元拿下天宁区东风二、三地块，楼面价10571元/㎡，溢价率54%。23.3亿元的总价也是本次出让的4宗宅地中成交额最高的，同时10571元/㎡楼面价也成功创下了天宁区土地楼面价新高，这说明了此次中海携重金而来，抱着势在必得的决心。
③大发，今天成功在常州招拍挂市场上首次摘牌，以2.27亿元竞得礼嘉镇百兴路南侧地块，溢价率高达56.55%，成为武进区第6高溢价宅地，如此高溢价率拿地，也体现大发进入常州的决心。
地块位置分布图（来源：好地大数据）
看点一、常州主城“万元地”增至8宗
常州一直是苏南热点城市的一个价格洼地。自2018年5月，常州主城区才出现第1宗万元地块，据好地研究院统计，2018年至今，常州主城区已诞生8宗万元地，随着这些地块的成交，常州城市价值逐步回归，在一定程度上也体现了房企对常州楼市的认可与关注。
常州“万元+”地块明细表
万元+”地块位置分布图（来源：好地大数据）
看点二、如何评价4宗宅地的成交价格？
怀德时代超市地块
若按照新城钟楼怀德时代超市地块成交楼面价15665元/㎡测算，采用住宅装修成本2000元/㎡来计算，则本案地块的保本精装房价在27000元/㎡左右，合理房价（10%利润）约在30000元/㎡左右。
据了解，怀德时代超市地块目前周边新房极度紧缺，板块内新房断供超1年，地块也超级稀缺，除了金鹰接手的凯悦中心北侧地块，拟建6栋住宅楼、一座3-6层商业综合体，无任何新房。
地块周边聚集了香江华庭、中意宝第、怀德苑等众多成熟小区，目前周边的二手房成交价格约在20000元/㎡，由此来看，怀德时代超市地块与周边二手房价格相比存在不小的压力。
但怀德路时代超市地块处于中心城区的绝佳地段，生活配套十分齐全，发展已经非常成熟，是不少改善客的首选之地，新城将会打造什么样的产品类型，值得期待。
天宁东风二、三地块地块
若按照中海天宁东风二、三地块成交楼面价10571元/㎡测算，采用住宅装修成本2000元/㎡来计算，则本案地块的保本精装房价在20000元/㎡左右，合理房价（10%利润）约在22000元/㎡左右。
据了解，天宁东风二、三地块距离最近的为天宁吾悦广场及金新御园项目在售，成交均价约16500元/㎡，由此来看，天宁东风二、三地块与周边在售价格相比有压力。
礼嘉镇百兴路南侧地块
值得注意的是，该地块于去年9月挂牌过一次，当时起始楼面价3333元/㎡，最终终止挂牌。此次再次挂牌，起始价调整为2917元/㎡，最终成交楼面价高达4571元/㎡，比2018年9月起始楼面价高了1238元/㎡。
据了解，礼嘉镇境内多为安置小区，市场基本处于空白，竞品更少，去化节奏更快，发展前景广阔，该宗商品住宅用地的入市，无疑将激活境内的房地产市场。
武进万科城东侧地块
新城武进万科城东侧地块成交楼面价为8996元/㎡，仅次于新城淹城南地块（新城璞樾春秋）10933元/㎡，该项目预计售价近3万/㎡。但本案容积率为2.2，远高于新城淹城南地块1.4。若按照8996元/㎡楼面价测算，采用住宅装修成本2000元/㎡来计算，则本案地块的保本精装房价在18000元/㎡左右，合理房价（10%利润）约在20000元/㎡左右。
而万科城东地块周边二手房较多，聚集着很多成熟小区。其中凯尔锋度、弘建一品、晓柳花园、永安花苑、南河花园，二手房房价在12000-14000元/㎡左右。紧邻地块的万科城目前二手房价约13500元/㎡，由此来看，万科城东侧地块与周边二手房价格相比，也有较大空缺。
看点三、又见加预期，房企拿地背后的动力是什么？
本次出让，属于较为典型的加预期拿地，因为按照板块内在售项目的限价倒推，这个价格必亏无疑，那么，为何在周边售价不支撑现有的地价情况下，土地价格拍出了超预期的价格，为何这么多房企去抢地呢？
好地研究院认为——
①核心要素是常州政策的放松——无限价，落户放宽
常州是相比苏州、无锡是苏锡常都市圈中唯一不限价的城市，新房售价无天花板，高价项目想利润价格空间，无疑提振了市场的信心，一月份社会融资放出巨量，这些都是鼓励房企加预期拿地的积极因素。
此外，常州2019年2月发布《常州市户籍准入管理若干规定》的通知，明确落户放宽。一是取消购房迁入房屋面积不小于50平方米，迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制；二是取消子女与父母相互投靠且迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制；三是放宽80周岁以上老人自愿投，等等政策的利好，势必会激发常州购房力。
②常州高价盘项目去化较好
2018年以来常州在售项目多为2017年以后土地成交项目，也就是所谓的高价地项目陆续入市。
由2018年至今常州主城区月度供求量价走势图可以看出，常州主城区近一年月均成交量达到了35万㎡，尤其2018年第三季度供求量都处于近一年的高峰位。2019年3月常州主城区商品住宅供不应求，成交量为36.2万㎡，环比增长了143%，成交均价为15161元/㎡，环比上升5%。
常州主城区陆续上市的高价盘去化表现较好，一定程度上也决定了房企此次超预期拿地的重要因素。
③新城作为常州地主，地价的上升有利于其他项目销售
新城作为常州本土房企，自2017年土地解禁以来，新城在常州主城区已竞得13宗地块，总建筑面积达186万㎡，总成交额达127亿元，无疑是常州最大的地主。新城项目遍及常州主城4区各个区域，此次新城以高楼面价竞得钟楼区和武进区2宗地块，抬高常州整体房地产价格的格局，也可以有效地帮助其其他项目的销售去化。
④板块新房市场断供，发展前景广阔
今天成功出让的钟楼区怀德时代超市地块和武进礼嘉镇地块所在板块目前都无新房在售，板块急需供应。
新城竞得的钟楼坏怀德时代超市地块所在勤业—怀德板块内，一手住宅已断供一年有余。2018年3月，随着板块内最后一个新楼盘运河天地售罄，一年多以来勤业—怀德板块基本处于无房可售的局面。此次新城拿下时代超市地块，可以暂缓板块无新房可售的窘迫局面。
大发竞得的武进礼嘉镇地块板块内商品住宅市场基本处于空白，周边多为二手房安置小区，无竞品，去化节奏较快，符合近几年房企快周转的发展模式，此外，地块附近嘉盛花园、礼乐花园等成熟小区，为地块增添了居住氛围。同时周边村镇较多，未来地缘性客户较丰富，潜力较大。
