核心提要：

1、与周边可售房价比较，龙湖守住了利润空间，从这个角度来看，龙湖是今天的赢家

2、龙湖迎来萧山补货季

3、商业部分将是挑战

点评/好地网 卢丹

今天，铁路萧山站综合交通枢纽区A-47-2地块成功出让，经过60轮竞价，龙湖以溢价率27.85%摘牌，楼面价19433元/平米。

由于地块有2788平米的公租房，另外还有20%的商业比例，若商业部分按照6288元/平米折算，公租房建安按照4000元/平米剔除，住宅地价实际成本为24126元/平米。

地块成交情况

地块位置图（数据来源：好地大数据）

最近杭州土地市场似乎又重新回到了自持时代，对于一些热门的地块，不拍到自持拿不到地又成为了普遍的现象。

那么，今天龙湖拿下这宗无需自持的地块，是赚到了吗？此次出让会透露出什么？好地研究院对此进行分析——

1、与周边可售房价比较，龙湖守住了利润空间，从这个角度来看，龙湖是今天的赢家

24126元/平米的地价，对应的保本房价为32886元/㎡（毛坯，含车位利润1500元/㎡），据好地网了解，龙湖的产品预计将以洋房+高层的组合。

若高层与洋房按照7:3的比例，高层售价按照3万/㎡（旭辉东原国滨府的毛坯售价），洋房按照3.6万/㎡（高层的1.2倍），则预期售价可以达3.18万/㎡，再加上车位1500元/平米的预估利润，摊算到售价则整盘可达到3.33万元/平米，比保本房价高出了400多元/平米。

最终项目的洋房比例能到多少，则是项目利润的弹性要素。如果洋房比重能超过30%，则能够进一步扩大盈利的空间。

2、龙湖迎来萧山补货季

据好地数据库，龙湖是较早入驻萧山的房企：2013年萧山土地市场正式对外开放，2014年龙湖即叩开了萧山土地市场的大门，即为龙湖旭辉·春江悦茗项目，目前已经售罄，在萧山吃到头口水之后，龙湖于2015年和2016年再次在萧山发力，连续拿下四宗地块，斥资总额达70多亿。

龙湖在萧山项目分布情况（数据来源：好地大数据）

如今，龙湖在萧山的项目已经全面售罄，亟需补仓。此次再次在萧山斩获新的项目，距离上一次在萧山拿地已经2年零9个月，我们可以理解龙湖开启了在萧山的补货季。

龙湖上一次在杭州开启补货是在2018年的1月份和2月份，是一次集中的补仓，主要的布局是在城东，拿下了城东新城、下沙、丁桥等多宗地块，距离现在也已经一年了。

那么今天龙湖竞得南站地块之后，会上演此前城东的补货风格，继续在萧山拿地，扩大储备吗？ 好地研究院也将持续关注。

3、商业部分将是挑战

地块还将有1.3万方的商业配建，届时业态将打造的业态是写字楼。据好地研究院调查，地块周边目前还没有可参照的写字楼项目。

商务方面，虽然有优势，但是目前火车南站片区的商务氛围还没有起来，最后写字楼的销售情况可能会存在压力。

这也可能是今天没有拍到自持的原因。