核心提要：

一、新城区S2-2、S2-4地块竞拍预测；

二、航空压铸厂B地块竞拍预测；

三、本场土拍会有新房企进驻徐州吗？

好地网3月26日消息（研究员 张彬）本周三（3月27日），徐州市主城区将有三宗涉宅地块出让，其中2019-5商聚路东地块设定了一定的前置条件，关注度相对较低。

2019-3航空压铸厂B地块、2019-4新城区S2-2、S2-4地块（下文简称新城区S2地块）分别位于北京路、新城区板块，板块住宅供应不足，地块属性优。特别是新城区S2地块，吸引了近20家房企报名参拍，关注度最高，预计竞争也最激烈。

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

本场土拍是徐州主城区猪年首场土拍，风向标意义极强，板块间土拍热度是否会有明显分化是本场土拍的一大看点。好地研究院进行如下分析：

一、新城区S2-2、S2-4地块竞拍预测

新城区S2地块位于新城区，新元大道东，太行路南，性质为住宅用地。出让面积135亩，住宅容积率2.5，计容建筑面积21.5万方，住宅体量20.9万方，地块内部为净地，形状较规则，地块自身属性优，适合打造规模大盘。

新城区S2地块靠近新元大道，距在建地铁2号线新元大道站仅600米，交通极为便利。地块周边1公里范围内有美的广场（商业）、市新四院（医疗）、在建太行路小学（教育）等优质配套，配套较为成熟。

从地块属性、周边配套、区域竞争环境等多个维度看，新城区S2地块均较为优质，竞争激烈在所难免。

新城区S2地块位置图

2018年，新城区商品住宅仅供应22.2万方，目前板块内在售项目仅永泰锦园二期、观澜别院两个项目，其中永泰锦园二期为高层，观澜别院为洋房+叠墅社区。根据规划条件，新城区S2地块规划为高层，预计该地块上市时，区域内无类似产品（高层），本案有一定的自由定价权。（招商蛇口金融集聚区住宅部分建设周期长，短期内上市可能性比较小）

好地研究院认为，新城区新房价格预期是新城区S2地块最终成交价格的关键。

新城区未来住宅价格预期，有三个维度可供参考：

①新房市场维度：目前板块内在售新房有永泰锦园、观澜别院两个项目，其中永泰锦园二期为高层，预计下批房源高层毛坯价格1.15-1.2万元/㎡（限价），观澜别院洋房限价1.5万元/㎡。

永泰锦园项目拿地时间早，限价较严苛，参考意义较小，若以观澜别院项目价格为新城区目前新房基准价格，则新城区时下节点高层毛坯价格在1.25万元/㎡（洋房较高层溢价20%）。

若以1.25万元/㎡毛坯高层价格作为本项目预期售价，倒推保本地价为6260元/平米，此时溢价率为57%。

②二手房市场维度：目前地块周边二手房小区有美的翰城、人才家园和中铁未来城等，其中美的翰城二手房价格最高，一二期价格在1.5-1.6万元/㎡，三期价格在1.3-1.4万元/㎡。人才家园、中铁未来城周边二手房价格在1.4-1.5万元/㎡，昆仑大道南侧汉源国际丽城价格在1.3-1.4万元/㎡。美的翰城一&二期、汉源国际丽城之间价差较为明显，除了小区品质、物业等小区内部因素外，价差较大的主要原因是学区。

若以地块周边1.5-1.6万元/㎡二手住宅价格作为时下节点的高层价格，考虑到新城区S2地块竞拍房企均为品牌房企，可以通过地块规模和打造产品提升溢价，地块未来高层的精装价格上限在1.7万元/㎡。

若以1.7万元/㎡精装高层价格作为本项目预期售价，倒推保本地价为8500元/平米，此时溢价率为114%，这是该项目零利润的溢价率上限。

③成本测算维度：

目前，新城区楼面地价最高涉宅地块为观澜别院项目地块，2017年6月保利以7634元/㎡竞得该地块，溢价率144%。从地块属性上看，观澜别院地块容积率为1.2，产品为洋房+叠墅；新城区S2地块容积率2.5，产品为高层。

从区位上看，观澜别院地块距大龙湖景区仅500米，景观资源优质；新城区S2-2、S2-4地块有地铁加持，生活配套更加成熟。综合来看，观澜别院地块属性更优，新城区S2地块周边配套更优。

若以观澜别院项目地块楼面地价作为新城区S2地块最终成交价格标的，则地块的高层保本房价为14500元/㎡，此时地块成交楼面价7634元/㎡，溢价92%。

好地研究院预计：最后成交价格取决于房企对新城区的价格预期。

从徐州现阶段限价政策看，本案上市时新城区高层限价突破的可能性极大。这就看参拍房企加不加价格预期，最后的成交价如果高于观澜别院楼面地价（7634元/㎡），此时地块保本毛坯房价为14500元/㎡，则拿地的房企放弃拿地销售利润率，以补货值为主；若最终成交楼面价超过8000元/㎡，则未来地块精装售价要达到1.7万元/㎡，拿地房企对新城区未来价格加预期。

该地块关注的焦点在于新城区未来的限价特别是市场所接受的价格，对于新城区价格的预期将是该地块最后决定成交价格的核心变量。

二、航空压铸厂B地块竞拍预测

2019-3航空压铸厂B地块，南山庭院南。地块土地面积69亩，容积率2.2，建筑面积10.1万方，地块形状较规则，可打造中等规模社区。由于地块容积率为2.2，可以通过配置一定比例的洋房来提高项目总体售价。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块起始总价42210万元，起始楼面价4175元/㎡。地块内部规划有2.6万方定销房，则可售商品住宅体量7.5万方。参考区域内定销房地块楼面价，本地块住宅可售部分实际楼面起始价为5275元/㎡。

目前北京路板块仅万科新都会1个在售新房项目，上批高层房源精装价格在1.3万元/㎡，精装洋房价格在1.5万元/㎡。

地块周边二手房价格在1.0-1.2万元/㎡，综合考虑周边二手房和板块内新房的预售价格，我们以1.3万元/㎡的精装高层价格，1.5万元/㎡的精装洋房价格作为该项目预期售价，洋房配比30%，倒推保本地价为5190元/平米（地块整体），此时溢价率为24%，这是该项目零利润的溢价率上限。

考虑到地块小范围内城市建面欠佳，且地块内部规划有一定体量定销房，对小区定位及产品打造均有一定影响。未来项目预期售价该价格在目前的态势下，高层价格（13000元/㎡）向上突破的可能性极小。

三、哪些房企将新进徐州？

据好地研究院了解，两宗地块均有多家单位报名，其中新城区S2地块参拍房企接近20家，泉山区航空压铸厂地块参拍房企接近10家。

分析新城区地块的参拍买家，有三股力量将值得关注：

一是：深耕徐州但目前货值不多的房企，例如万科、保利、中海等，项目经过2018年快速去化，急需补充土地储备；

二是：已经在徐州开发，但目前项目储备不足的房企，例如雅居乐、金地商置、中梁等；

三是：一些打算新入徐州的新面孔，此前从未在徐州市场上露面，但进驻徐州意愿较强，例如龙湖、金科等。

从地块参拍房企数量看，明天徐州主城区土地竞拍将异常激烈，地块最终花落谁手，让我们拭目以待。