核心提要：

1、靠近河西，在整体改造的两桥片区值得期待

2、三条地铁连通河西、南站与老城区

3、在18年成交看得见利润地块之后，19年还有哪些好地？

导读：2018年南京市共成交涉宅用地52宗，成交建面720.3万方，总成交金额706.4亿元。同期商品住宅成交面积763万方，从土地供应与住宅成交来看，2018年南京仍是去库存的一年。

面对2018土地供应的小年，各大房企补仓需求旺盛；好地网通过多方面调查了解，整理了南京2019年可供出让地块情况，为大家在新年的拿地补货予以参考。 

今天，为大家带来第一个板块--两桥片区有哪些好地可供出让。

文/好地研究院 罗刚

一、两桥片区规划分析与解读

两桥片区规划范围示意图

铁心桥-西善桥片区（简称“两桥片区“）位于南京市主城南部的雨花台区，毗邻南京铁路南站地区，到市中心只需10多分钟车程，距离禄口机场28公里。

现状用地主要为建设用地，面积1513.64公顷，占总面积70.72%，以居住用地为主。目前板块交通可达性较差，综合服务能力有限、景观空间缺乏活力，在应对周边城市功能板块快速发展提升的区域格局下，政府已在积极进行城市建设。

规划布局结构图

总体功能定位：以科技研发、商贸商务、文化、居住等功能为主的高度产城融合发展地区。

实施策略：产城融合策略、绿色低碳策略、智慧人文策略、有序更新策略。

“一带三轴、一核三心”的空间布局：

一带：以秦淮新河百里风光带、岱山郊野公园作为规划区的生态本底与人文景观纽带。

三轴：规划延续现有的宁丹公路公共服务设施带，沿龙翔大道行成串联南站地区、河西鱼嘴地区的东西向城市主要发展轴，沿兴梅路、管道路形成联系龙翔片区、岱山片区的南北向发展轴。

一核三心：一个地区级综合服务中心以及三个次一级的服务中心。

二、两桥板块交通概况分析

道路系统规划

高速公路：绕城高速、绕越高速、宁宣高速；

快速路：龙翔路、机场二通道；

主干道：西善桥路、铁心桥大道、花神大道、铁心桥大道。

公共交通系统规划

区域有已开通地铁S3号线、2号线，在建地铁7号线。

其中S3号线途经江宁区、雨花台区、建邺区和浦口区，2号线途径建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区和栖霞区；7号线预计2021年6月通车，途经栖霞区、鼓楼区、建邺区和雨花台区。

三、两桥板块土地市场情况

（1）近年来两桥片区土地市场情况

两桥片区2016年-2018年共成交6宗涉宅用地，总出让面积约37.6万方，总建筑面积约88.3万方，总成交价151.5亿元，楼面均价达到17148元/㎡，平均溢价率41.3%。

（2）板块内未来推地量

两桥片区在2018年土地市场备受关注，龙湖摘得的2018G41地块堪称“年度最佳”。由好地研究院统计的2019年南京供地计划中，目前相对成熟或者已经接近做地尾声的涉宅用地共有5宗，总面积约55.4万方。

可供出让地块明细

四、值得关注的地块解读

好地研究院本次将解读2019年供地计划中两桥板块岱山片区——圣戈班3宗连体地块。

城市区位图

雨花台区圣戈班三宗连体地块位于两桥板块岱山片区，岱山东路以东，宁芜铁路以南。距离南京市中心新街口10.4km，距离南京市政府12.6km，距离南京南站5.7km，距离禄口机场28.1km。

地块周边配套：

教育：周围幼儿园、初中、高中齐备，但教育资源质量相对一般；

医疗：地块周边有两所医院，能支持基本医疗需要；

商业：地块目前商业配套一般，靠近河西南片区未来商业氛围浓厚。

土地市场：

地块周边自2016年以来共计出让2宗宅地，且集中在2018年；总出让面积约8.5万方，总建筑面积约23.8万方，总成交价39.6亿元，楼面均价达到16649元/㎡，平均溢价率27.4%。

新房市场：

地块所属的两桥板块岱山区域目前没有在售楼盘，待售楼盘3个，预期售价在30000元/㎡左右。两桥板块核心区域中海城南公馆，目前在售精装小高层价格3.4-3.7万元左右。